Giá chung cư Hà Nội bất ngờ 'hạ nhiệt', làn sóng liệu có lan rộng?

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2025 của CBRE Việt Nam, trong quý cuối năm, thị trường ghi nhận 14.905 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm lên gần 36.000 căn, mức cao thứ hai trong lịch sử, chỉ sau năm 2019.

Đáng chú ý, năm 2025 cũng chứng kiến lượng mở bán kỷ lục ở phân khúc căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m², với gần 4.000 căn, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung mới. Mức giá này chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu, cho thấy mặt bằng giá tại khu vực nội đô vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường trong quý IV có sự thay đổi đáng kể khi nguồn cung từ các đại đô thị khu vực Văn Giang (Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội) chiếm hơn 60% lượng căn hộ mở bán trong quý. Các dự án tại đây có mức giá phổ biến từ 50–60 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm, qua đó kéo giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đi xuống.

Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt hơn 78 triệu đồng/m², giảm khoảng 14% so với quý III, nhưng vẫn tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, mức giảm theo quý chủ yếu mang tính kỹ thuật do cơ cấu nguồn cung thay đổi, chứ không phải là làn sóng giảm giá trên diện rộng.

Về sức mua, thị trường vẫn ghi nhận tín hiệu tích cực. Trong quý IV/2025, hơn 13.500 căn hộ được giao dịch thành công, nâng tổng lượng bán cả năm lên 34.760 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mở bán mới đạt khoảng 79%, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn phản ánh nhu cầu nhà ở ổn định, đặc biệt tại các dự án có mức giá vừa tầm và hạ tầng đồng bộ.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý III. Tốc độ tăng giá theo năm giảm xuống 24%, cho thấy thị trường bắt đầu chững lại sau giai đoạn tăng nóng, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và người mua thận trọng hơn.

Nhận định về triển vọng năm 2026, CBRE cho rằng Hà Nội có thể tiếp tục đón khoảng 33.000 căn hộ mới, tương đương năm 2025. Nguồn cung lớn, đặc biệt từ khu vực vùng ven, sẽ góp phần điều tiết mặt bằng giá, trong khi các dự án nội đô vẫn neo ở mức cao do chi phí đất đai và khan hiếm quỹ đất.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng và chi phí tài chính biến động, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều cần tính toán kỹ lưỡng để đưa ra quyết định phù hợp, thay vì kỳ vọng vào một xu hướng giảm giá đồng loạt.