Chuyên gia nhận định thị trường bất động sản năm 2026
Avison Young vừa công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2025, cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển mới với tâm thế thận trọng, kỷ luật hơn trong đầu tư.
Siết tín dụng bất động sản năm 2026: Người mua nhà nên làm gì để không 'đuối vốn'?
Dự báo thị trường bất động sản năm 2026
Từ ngày 1/3/2026, bất động sản gắn mã định danh điện tử: Người mua nhà lợi gì?
M&A giảm tốc, tâm lý thận trọng chi phối
Năm 2025, tổng giá trị và số lượng thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) trên toàn thị trường tiếp tục giảm so với giai đoạn cao điểm 2021–2022. Không chỉ quy mô chung thu hẹp, giá trị trung bình mỗi giao dịch trong 10 tháng đầu năm 2025 cũng thấp hơn so với cùng kỳ 2024.
Dù vậy, bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút nhiều hoạt động M&A nhất. Quá trình đàm phán có xu hướng kéo dài, phản ánh thế giằng co giữa kỳ vọng tương lai và đánh giá thực tế của các bên tham gia. Vị trí tài sản cũng cho thấy sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo các trục hạ tầng liên vùng.
Đáng chú ý, nhà đầu tư trong nước đã vượt lên trở thành bên mua chủ đạo, chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Động lực chính đến từ nhu cầu tái cấu trúc, thoái vốn, huy động dòng tiền hoặc mở rộng quỹ đất. Xu hướng này thể hiện rõ qua các thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land.
Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, mang tính chiến lược dài hạn, tiêu biểu như Gamuda Land tại Hải Phòng, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes, hay nhà đầu tư Nhật Bản mua 80% vốn dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt.
Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, thị trường hiện nghiêng về phía nhà đầu tư, song các quyết định vẫn được cân nhắc kỹ lưỡng với kỷ luật chặt chẽ trong định giá, thẩm định pháp lý và kiểm soát rủi ro vận hành. Những thương vụ thành công thường mang tính đột phá, giúp tái sắp xếp thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Thị trường nhà ở hồi phục có chọn lọc
Sau gần ba năm trầm lắng, thị trường nhà ở Việt Nam năm 2025 ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét, thể hiện qua hoạt động M&A, tái khởi động dự án và triển khai các dự án mới.
Trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM tăng ở mức vừa phải, khi chủ đầu tư thận trọng theo dõi khả năng hấp thụ và diễn biến giá bán. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 65–75%. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn, với tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức 70–80%.
Tại khu vực lõi Đà Nẵng, giá sơ cấp thiết lập mặt bằng mới trong quý IV, dao động 3.020–3.770 USD/m², khiến tỷ lệ hấp thụ ở mức khiêm tốn, khoảng 35–40%. Phân khúc trung – cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế tại ba thị trường trọng điểm, làm gia tăng sự chênh lệch trong cơ cấu nguồn cung.
Dự báo năm 2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 15.000 căn tại TP HCM, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng. Giá bán vẫn tăng nhưng với tốc độ chậm hơn, lần lượt 20–25% tại TP HCM và Hà Nội, và 10–15% tại Đà Nẵng.
Theo Avison Young, mặt bằng giá hiện nay không phản ánh nguy cơ bong bóng mà là kết quả của sự dịch chuyển cấu trúc đô thị, chi phí phát triển và tiềm năng sử dụng đất. Việc các địa phương ban hành bảng giá đất năm 2026 kèm hệ số K sẽ thúc đẩy quá trình tái định giá đất đô thị, tạo áp lực ngắn hạn nhưng cần thiết để giá tiệm cận giá trị thực và tăng nguồn lực cho đầu tư hạ tầng.
Hoạt động M&A trong phân khúc nhà ở năm 2025 diễn ra sôi động, tập trung chủ yếu tại TP HCM mới và các tỉnh vệ tinh của Hà Nội. Điều này cho thấy dòng vốn dài hạn đang hướng tới các khu vực còn nhiều dư địa tăng trưởng, được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực lớn, xu hướng đô thị hóa ly tâm và tiến độ phát triển hạ tầng.
Bất động sản thương mại sôi động cuối năm
Lượng khách quốc tế tăng cao kỷ lục trở thành cú hích cho phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ trong quý IV/2025. Giá phòng khách sạn 5 sao tại TP HCM và Đà Nẵng tăng khoảng 5% so với quý trước, đạt lần lượt 188 USD và 295 USD/đêm.
Trong năm 2026, nguồn cung khách sạn tiếp tục mở rộng tại các thị trường trọng điểm với nhiều dự án cao cấp được đưa vào vận hành. Bên cạnh đó, bất động sản bán lẻ cũng ghi nhận sự sôi động nhờ nhu cầu mua sắm cuối năm và nguồn cung mới tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM mới.
Ở phân khúc văn phòng, TP HCM chứng kiến mức độ cạnh tranh gia tăng khi các dự án mới bước vào giai đoạn lấp đầy. Trong khi đó, thị trường Hà Nội chủ yếu xoay quanh việc gia hạn hoặc dịch chuyển văn phòng. Riêng Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong những năm tới nhờ định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế và thu hút doanh nghiệp công nghệ cao.
