Siết tín dụng bất động sản năm 2026: Người mua nhà nên làm gì để không 'đuối vốn'?

NHNN siết tín dụng bất động sản

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) mới đây đã có văn bản gửi các tổ chức tín dụng (TCTD) về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026. Theo đó, NHNN ban hành công thức giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng ngân hàng, căn cứ vào kết quả chấm điểm, xếp hạng hoạt động của năm 2024.

NHNN yêu cầu các TCTD kiểm soát tăng trưởng tín dụng trong suốt năm 2026, không vượt quá hạn mức được giao. Đồng thời, tốc độ tăng tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, nhằm hạn chế tình trạng dồn vốn quá nhanh ngay từ đầu năm.

Đáng chú ý, NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản sao cho không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với cuối năm 2025. Điều này đồng nghĩa bất động sản sẽ không còn là lĩnh vực được ưu tiên tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung.

NHNN cho biết sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng trong năm 2026, đồng thời xem xét giảm trừ room tín dụng đối với các ngân hàng không tuân thủ quy định.

Thông tin này khiến thị trường địa ốc phản ứng khá thận trọng. Không chỉ nhà đầu tư, nhiều người mua nhà để ở cũng dè dặt hơn khi tính đến phương án vay vốn trong bối cảnh điều kiện tín dụng được kiểm soát chặt chẽ.

Người mua cần cân nhắc khả năng tài chính

Nhận định về chính sách này, chuyên gia tư vấn bất động sản Tô Anh Hùng – Giám đốc A City cho rằng người mua nhà cần hiểu đúng bản chất để tránh lo lắng quá mức.

“Đây không phải là siết tín dụng bất động sản theo kiểu ‘đóng van’, mà là kiểm soát rủi ro. Hai khái niệm này rất khác nhau về tác động đến thị trường,” ông Hùng nhấn mạnh.

Theo ông Hùng, NHNN không chủ trương chặn dòng vốn vào bất động sản, mà đang điều tiết để tránh tình trạng tín dụng tăng nóng, dồn quá nhiều vào một lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Việc yêu cầu tín dụng bất động sản không tăng nhanh hơn tín dụng chung giúp dòng vốn được phân bổ cân bằng hơn, hạn chế đầu cơ.

Thực tế cho thấy năm 2025 xuất hiện sự lệch pha khá rõ, khi tín dụng phục vụ đầu cơ, đặc biệt là đất nền, tăng mạnh, trong khi tín dụng cho người mua nhà để ở chỉ tăng chậm. Điều này khiến rủi ro gia tăng nếu thị trường đảo chiều.

Trong bối cảnh lãi suất đã cao hơn và room tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, người mua nhà khó có thể giữ tâm lý “vay được bao nhiêu thì vay”. Theo chuyên gia, người mua cần chủ động tính toán kỹ bài toán tài chính ngay từ đầu để tránh áp lực trả nợ kéo dài sau khi xuống tiền.

“Người mua cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính và dòng tiền trả nợ, nhất là trong kịch bản lãi suất có thể biến động. Giá bất động sản cũng khó tăng nhanh như giai đoạn trước, vì vậy nên ưu tiên sự an toàn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn,” ông Hùng khuyến nghị.

Theo chuyên gia, với người mua nhà ở thực, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp nhu cầu, hạn chế vay quá cao so với thu nhập, ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn thận trọng hơn.