Bất động sản 2026: Đất nền hồi phục chọn lọc, không còn là “cuộc chơi lướt sóng”
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản được kỳ vọng bước vào chu kỳ ổn định hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, theo chuyên gia, đất nền sẽ không còn giữ vai trò “đầu tàu” như giai đoạn 2018–2021, mà chuyển sang trạng thái hồi phục có chọn lọc, phụ thuộc lớn vào yếu tố pháp lý và hạ tầng.
Thị trường thoát đáy nhưng chưa bước vào chu kỳ tăng nóng
Ông Nguyễn Phi Long, Giám đốc Công ty Bất động sản G20, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường đất nền “tự thanh lọc”, phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và nhóm nhà đầu tư.
Theo ông Long, sau hai năm điều chỉnh mạnh, mặt bằng giá đất nền tại nhiều địa phương đã đi vào vùng ổn định. Áp lực bán tháo giảm đáng kể so với giai đoạn 2023–2024, trong khi tâm lý nhà đầu tư cũng bớt bi quan hơn nhờ môi trường vĩ mô dần cải thiện.
“Thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng đã qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, năm 2026 chưa phải là thời điểm của những cơn sốt hay tăng giá diện rộng. Đây sẽ là giai đoạn hồi phục chậm, bền và có tính chọn lọc cao”, ông Long nhận định.
Theo vị này, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng ưu tiên các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, như căn hộ tại đô thị lớn hoặc nhà ở có sẵn pháp lý. Đất nền vẫn thu hút sự quan tâm, nhưng không còn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu với số đông nhà đầu tư ngắn hạn.
Đất nền phân hóa mạnh theo khu vực
Một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường đất nền năm 2026, theo ông Long, là sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các khu vực.
Tại các địa phương có hạ tầng phát triển đồng bộ, gắn với quá trình đô thị hóa thực chất, đất nền vẫn có dư địa tăng trưởng. Ngược lại, những khu vực từng tăng giá nhờ thông tin quy hoạch, nhưng thiếu dân cư và hoạt động kinh tế, sẽ tiếp tục đối mặt với thanh khoản thấp.
“Đất nền không còn tăng theo tin đồn hay phong trào. Nhà đầu tư hiện nay nhìn rất kỹ vào hạ tầng thực tế, mật độ dân cư, khả năng khai thác và pháp lý. Những khu chỉ ‘vẽ quy hoạch’ sẽ rất khó thu hút dòng tiền”, ông Long nói.
Ông cũng cho rằng xu hướng “ly tâm” khỏi các đô thị lớn vẫn diễn ra, nhưng chỉ tập trung vào các vùng ven có kết nối giao thông rõ ràng, thời gian di chuyển hợp lý và có định hướng phát triển đô thị bài bản.
Pháp lý trở thành yếu tố then chốt
Theo Giám đốc Bất động sản G20, pháp lý sẽ là yếu tố quyết định sức sống của phân khúc đất nền trong năm 2026, đặc biệt khi các quy định mới liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản và bảo vệ quyền lợi người mua ngày càng được siết chặt.
“Nhà đầu tư hiện không còn chấp nhận rủi ro pháp lý như trước. Đất phải có sổ đỏ riêng, mục đích sử dụng rõ ràng, không vướng tranh chấp hay quy hoạch treo. Những sản phẩm không đáp ứng được tiêu chí này sẽ rất khó giao dịch”, ông Long nhận định.
Ông cho rằng việc thị trường ngày càng đề cao yếu tố pháp lý là tín hiệu tích cực, giúp thanh lọc những dự án kém chất lượng, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Thanh khoản cải thiện nhưng chưa đồng đều, cần thay đổi tư duy
Dù dự báo thị trường năm 2026 tích cực hơn so với các năm trước, chuyên gia Long lưu ý rằng thanh khoản đất nền sẽ không phục hồi đồng loạt.
“Thanh khoản sẽ quay lại trước tiên ở những khu vực có nhu cầu ở thực, hoặc nơi nhà đầu tư có thể khai thác cho thuê, kinh doanh. Những sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy, kỳ vọng tăng giá nhanh, sẽ tiếp tục gặp khó”, ông nói.
Theo ông, mức tăng giá nếu có cũng chỉ ở biên độ vừa phải, chủ yếu phản ánh sự cải thiện của hạ tầng và kinh tế địa phương, thay vì những cú nhảy vọt như giai đoạn trước.
Trước bối cảnh mới, ông Long cho rằng nhà đầu tư đất nền cần thay đổi cách tiếp cận, từ “lướt sóng” sang đầu tư trung và dài hạn.
“Giai đoạn 2026 trở đi không phù hợp với tâm lý mua nhanh – bán nhanh. Nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hơi, chấp nhận dòng tiền chậm và lựa chọn những khu vực có tiềm năng phát triển thực sự”, ông nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, ông cũng khuyến nghị nhà đầu tư cân nhắc kỹ đòn bẩy tài chính, tránh phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay, trong bối cảnh thị trường chưa thực sự bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh.
Triển vọng dài hạn vẫn tích cực
Dù ngắn hạn còn nhiều thách thức, ông Long đánh giá triển vọng dài hạn của đất nền vẫn tích cực, nhờ quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng và nhu cầu sở hữu đất của người Việt.
“Đất nền vẫn là tài sản có giá trị tích lũy cao trong dài hạn. Tuy nhiên, thị trường đang bước sang giai đoạn trưởng thành hơn, nơi giá trị thực và tính bền vững được đặt lên hàng đầu”, ông Long kết luận.
Theo vị chuyên gia này, năm 2026 là thời điểm quan trọng để tái định vị thị trường, tạo nền móng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn trong những năm tiếp theo.
