Dự báo bất động sản 2026: Thị trường khởi sắc trở lại, người mua nhà cần tỉnh táo trước 'sóng' giá
Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM đang dần sôi động trở lại với nguồn cung căn hộ tăng mạnh. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn cần thận trọng trước áp lực tài chính, nguy cơ dư cung cục bộ và những biến động khó lường của thị trường trong năm 2026.
Đầu tư bất động sản năm 2026: Chuyên gia khuyến cáo tuyệt đối không được xem nhẹ yếu tố này
Bất động sản 2026: Đất nền hồi phục chọn lọc, không còn là “cuộc chơi lướt sóng”
Thị trường 'ấm' dần nhờ nguồn cung lớn
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, riêng quý IV/2025, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM đạt hơn 66.000 căn - mức cao nhất trong vòng 3 năm trở lại đây.
Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới trong quý IV đạt khoảng 15.500 căn, tăng 85% so với quý trước và tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận tới 14 dự án lần đầu ra mắt - con số cao nhất từ trước đến nay trong một quý.
Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm, trong đó Văn Giang (Hưng Yên) đóng vai trò dẫn dắt khi cung cấp khoảng 9.400 căn, chiếm 61% tổng nguồn cung toàn thị trường, tăng gấp 8,6 lần so với quý trước.
Bên cạnh Văn Giang, các khu vực như Đan Phượng, Hoài Đức, Hòa Lạc cũng ghi nhận lượng dự án mới gia tăng, phản ánh xu hướng giãn dân và tìm kiếm không gian sống phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua ở thực.
Tại TPHCM, thị trường căn hộ cho thấy sự phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nguồn cung mở bán mới trong quý IV/2025 đạt khoảng 14.500 căn, tăng 130% so với quý trước và cao gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Bình Dương tiếp tục giữ vai trò động lực chính khi đóng góp khoảng 8.200 căn, chiếm 57% tổng nguồn cung mới, với mức tăng mạnh cả theo quý lẫn theo năm.
Một điểm đáng chú ý khác là sự trở lại đồng loạt của nhiều chủ đầu tư lớn. Tại Hà Nội, hàng loạt dự án mới và dự án quy mô lớn được ra mắt bởi các doanh nghiệp tên tuổi. Trong khi đó, tại TPHCM, nhiều chủ đầu tư cũng tái khởi động hoặc mở bán các dự án tại khu vực trung tâm và vùng lõi đô thị.
Song song với nguồn cung tăng, khả năng hấp thụ của thị trường cũng được cải thiện. Trong năm 2025, Hà Nội tiêu thụ khoảng 34.500 căn hộ, tăng 2% so với năm 2024, trong khi TPHCM đạt khoảng 30.400 căn, cao gấp 2,4 lần so với năm trước.
'Sóng' giá xuất hiện, người mua nhà cần tính kỹ bài toán dài hạn
Cùng với sự phục hồi của thị trường, mặt bằng giá bán căn hộ tại hai đô thị lớn tiếp tục xu hướng đi lên.
Tại Hà Nội, đơn giá sơ cấp trung bình quý IV/2025 đạt khoảng 86 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước nhưng tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng giá chững lại phần nào do nguồn cung mới tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm như Văn Giang, Đan Phượng, Hoài Đức, Hòa Lạc.
Trong khi đó, các dự án mở bán lần đầu tại khu vực trung tâm vẫn duy trì mức giá cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m².
Tại TPHCM, diễn biến giá bán có phần “nóng” hơn. Giá bán trung bình tại khu vực trung tâm đã đạt khoảng 103,2 triệu đồng/m², tăng 8,6% so với quý trước và tăng tới 25% so với cùng kỳ năm 2024.
Bước sang năm 2026, One Mount Group dự báo thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng với khoảng 35.000-40.000 căn mở bán mới, tương đương hoặc cao hơn năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ tăng được kỳ vọng sẽ ổn định hơn, với mặt bằng giá phù hợp hơn với số đông người mua.
Tại TPHCM, thị trường được dự báo tiếp tục phục hồi nhờ những nỗ lực tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý của Chính phủ và việc thực thi đồng bộ các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Tổng nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 27.000-32.000 căn hộ mỗi năm, trong đó khu vực trung tâm có thể đóng góp từ 16.000-17.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2026-2027.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TPHCM đang bước vào giai đoạn chuyển mình với sự phân hóa rõ rệt.
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh 2024-2025, Hà Nội được dự báo duy trì nhịp tăng ổn định hơn, trong khi TPHCM đứng trước làn sóng tăng trưởng mới, đặc biệt khi các dự án trọng điểm tại Thủ Thiêm được triển khai, có thể thiết lập những cột mốc giá mới cho khu vực trung tâm.
Tuy vậy, chuyên gia cũng lưu ý, trong bối cảnh nguồn cung gia tăng nhanh và giá bán đã ở mức cao, người mua nhà cần tỉnh táo trước “sóng” giá. Nguy cơ dư cung cục bộ tại các khu vực ven đô, cùng với khả năng lãi suất biến động trong trung hạn, có thể ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.
Việc cân đối tài chính, ưu tiên nhu cầu ở thực và lựa chọn dự án có pháp lý minh bạch sẽ là yếu tố then chốt để người tiêu dùng tránh rủi ro khi thị trường bước vào chu kỳ mới.
