Hà Nội dự kiến có thêm 35.000 căn hộ năm 2027, cơ hội nào cho người mua nhà ở thực?

Nguồn cung căn hộ mở rộng, tập trung tại khu vực ngoại thành

Sau giai đoạn khan hiếm kéo dài trong những năm 2020-2024, thị trường chung cư Hà Nội đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung với nhiều dự án mới được triển khai. Theo Knight Frank, trong quý III/2026, thị trường Thủ đô có tổng nguồn cung sơ cấp gần 7.800 căn hộ, gồm hơn 2.500 căn mở bán mới và trên 5.200 căn tồn kho.

Triển vọng năm 2027 được dự báo tiếp tục tích cực. Knight Frank ước tính Hà Nội có thể đón thêm khoảng 35.000 căn hộ mở bán mới. Phần lớn nguồn cung tập trung tại khu vực phía Tây, phía Đông và phía Bắc thành phố, nhờ quỹ đất lớn tại các khu đô thị quy mô lớn. Ngoài ra, một số dự án trên quỹ đất còn lại ở khu vực Tây Hồ và Thanh Xuân cũng được kỳ vọng bổ sung nguồn hàng.

Ở kịch bản thận trọng hơn, One Mount Group dự báo nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội năm 2027 đạt khoảng 28.000 căn, tương đương mức bình quân giai đoạn 2021-2025. Trong đó, khoảng 70% giỏ hàng đến từ các dự án nằm giữa Vành đai 3 và Vành đai 4.

Việc nguồn cung tiếp tục mở rộng ra các khu vực ngoại thành được kỳ vọng tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà, đồng thời giảm áp lực tập trung nguồn hàng tại khu vực nội đô. Tuy nhiên, khoảng cách địa lý, khả năng kết nối hạ tầng và sự hình thành các tiện ích thiết yếu sẽ là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng của các dự án.

Đáng chú ý, nguồn cung tăng không đồng nghĩa toàn bộ sản phẩm sẽ được đưa ra thị trường đúng kế hoạch. Theo One Mount Group, sức cầu có dấu hiệu suy yếu khiến một số chủ đầu tư kéo dài thời gian giữ chỗ, khảo sát nhu cầu thay vì chính thức mở bán.

Tình trạng này đã xuất hiện từ quý III/2026, khi lượng sản phẩm lùi lịch mở bán chiếm hơn 40% tổng nguồn cung dự kiến. Diễn biến cho thấy doanh nghiệp đang thận trọng hơn trong việc lựa chọn thời điểm ra hàng, ưu tiên đánh giá sức mua trước khi triển khai kinh doanh.

Cơ hội an cư phụ thuộc vào giá bán và cơ cấu sản phẩm

Nguồn cung căn hộ gia tăng có thể tạo thêm cơ hội lựa chọn cho người mua nhà ở thực. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng không chỉ nằm ở số lượng căn hộ mà còn ở khả năng tiếp cận của người dân đối với các sản phẩm được đưa ra thị trường.

Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội vẫn ở mức cao so với thu nhập của nhiều hộ gia đình, việc nguồn cung tăng nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao sẽ khó giải quyết bài toán nhà ở. Người mua có nhu cầu an cư vẫn cần những sản phẩm phù hợp về diện tích, vị trí, chất lượng và khả năng tài chính.

Theo nhóm nghiên cứu SSI Research, các doanh nghiệp bất động sản có thể chịu áp lực thu hẹp biên lợi nhuận do chi phí tài chính và chi phí phát triển dự án gia tăng. Để cải thiện thanh khoản, chủ đầu tư sẽ phải tăng cường chính sách hỗ trợ khách hàng, đồng thời điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Năng lực tiếp cận vốn, xử lý pháp lý, chất lượng tài sản và khả năng tạo dòng tiền ngày càng có ý nghĩa đối với sức cạnh tranh dài hạn của doanh nghiệp.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định nguồn cung thời gian tới có thể gia tăng mạnh khi nhiều đại dự án quy mô hàng nghìn, thậm chí gần chục nghìn ha được triển khai. Bên cạnh đó, thị trường còn phải đáp ứng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo ông Toản, để thị trường hấp thụ được lượng cung lớn, các chủ đầu tư cần tính toán lại danh mục dự án, lựa chọn phân khúc phù hợp và định vị giá bán theo khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng. Thậm chí, doanh nghiệp cần tính đến phương án điều chỉnh giá bán sơ cấp để người mua ở thực có thể tiếp cận sản phẩm, thay vì duy trì một mặt bằng giá cao trên diện rộng.

Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng nhu cầu mua nhà của người dân vẫn lớn. Nếu có sản phẩm phù hợp về vị trí, chất lượng và khả năng tài chính, người dân sẵn sàng giao dịch. Tuy nhiên, thị trường hiện vẫn thiếu những sản phẩm đáp ứng đồng thời các điều kiện này.

Bà Hằng cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại nguồn cung và phân khúc sản phẩm, tăng cường tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây là giải pháp giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản, giảm áp lực tài chính, đồng thời góp phần khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường.

Với dự báo khoảng 28.000-35.000 căn hộ mở bán mới trong năm 2027, Hà Nội có thêm dư địa để mở rộng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, cơ hội cho người mua nhà ở thực chỉ thực sự rõ nét khi nguồn hàng mới đi kèm mức giá hợp lý, cơ cấu sản phẩm phù hợp và khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi.