Căn hộ trên 100 triệu đồng/m² tăng gấp 10 lần, giấc mơ an cư ngày càng xa vời

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 88.000 giao dịch nhà ở mới, tăng 78% so với năm 2024.  Tỉ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%.

Riêng trong quý IV/2025, toàn thị trường có hơn 29.000 giao dịch, tăng 9% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Xét về cơ cấu giao dịch, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch nhà ở. 

Tính chung cả năm 2025, tỷ trọng căn hộ vẫn ở mức cao với 21,2% trung cấp, 18,2% cao cấp, 25,3% sang trọng và 1% hạng sang. Đáng chú ý, hơn 75% giao dịch đến từ nhóm người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Về nguồn cung, năm 2025 toàn thị trường ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024. Riêng phân khúc căn hộ chung cư có hơn 80.000 căn hộ mới, gấp đôi năm trước. Trong đó, khoảng 25% nguồn cung, tương đương hơn 20.000 căn hộ, có mức giá trên 100 triệu đồng/m², gấp gần 10 lần so với năm 2024.

Nguồn cung nhà ở thương mại vẫn chủ yếu do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt, với tỷ trọng chiếm khoảng 64% tổng nguồn cung cả năm, dù mức độ cạnh tranh có xu hướng gia tăng trong những tháng cuối năm.

Trên thị trường sơ cấp, giá căn hộ chung cư tiếp tục thiết lập mặt bằng mới tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá chào bán mới bình quân đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TP. Hồ Chí Minh (địa giới cũ), mức giá đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%, trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức 83 triệu đồng/m², tăng 14% so với năm trước.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, so với kỳ gốc quý I/2019, chỉ số giá căn hộ chung cư đến cuối năm 2025 đã tăng 111% tại Hà Nội, 65% tại TP. Hồ Chí Minh và 68% tại Đà Nẵng. Đặc biệt từ năm 2023 đến nay, giá chung cư bước vào chu kỳ tăng rõ nét, bỏ xa các phân khúc nhà ở khác.

Ông Chung cho rằng, nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ tâm lý “an cư lạc nghiệp”, quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, thượng lưu. Tuy nhiên, mặt bằng giá tăng nhanh đang tác động rõ rệt đến sức mua, khiến người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.