Giá nhà chung cư tăng cao, nguồn cung mới có kéo mặt bằng đi xuống?

Tại phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về thị trường bất động sản ngày 26/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá nhu cầu nhà ở của nhóm lao động thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng/tháng) đang gia tăng. Thủ tướng yêu cầu có giải pháp phát triển phân khúc nhà ở với mức giá phù hợp, bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở bình đẳng cho người dân.

Thực tế thị trường nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua cho thấy cơ cấu nguồn cung mất cân đối. Thị trường chủ yếu gồm hai phân khúc: căn hộ cao cấp với giá trên 100 triệu đồng/m² và nhà ở xã hội dưới 30 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc trung cấp, dao động 40-60 triệu đồng/m², gần như vắng bóng.

Sự thiếu hụt này khiến nhóm thu nhập trung bình - khá rơi vào thế khó khi nhà ở thương mại vượt tầm với, còn nhà ở xã hội lại không đáp ứng đủ điều kiện tiếp cận. Tuy nhiên, bước sang năm nay, trước diễn biến sức mua suy giảm, nhiều chuyên gia dự báo giá chung cư có thể hạ nhiệt hoặc tăng chậm lại sau giai đoạn tăng mạnh.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm ngoái giá chung cư trên cả nước tăng khoảng 20-30% so với năm trước đó. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư mới bình quân đạt khoảng 100 triệu đồng/m², còn tại TP Hồ Chí Minh lên tới 111 triệu đồng/m².

Giá tăng liên tục trong thời gian dài khiến khả năng hấp thụ của thị trường suy giảm. Một bộ phận giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ. Khi mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả thực tế, nhiều ý kiến cho rằng thị trường sẽ buộc phải điều chỉnh.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Môi giới bất động sản Alpha, nhận định giá chung cư có thể quay về sát hơn với giá trị thực khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và nguồn cung được cải thiện. Theo ông, việc các chủ đầu tư đồng loạt tung sản phẩm mới sẽ tạo thêm lựa chọn cho người mua, qua đó làm giảm áp lực tăng giá.

Ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy giao dịch căn hộ bắt đầu chững lại từ cuối năm ngoái. Giá cao, thanh khoản giảm buộc doanh nghiệp phải tính toán lại chiến lược sản phẩm và chính sách bán hàng.

Cùng với đó, áp lực lãi suất gia tăng cũng tác động đáng kể đến thị trường. Từ đầu năm đến nay, lãi suất cho vay bất động sản tại một số nơi dao động khoảng 12-14%/năm.Điều này khiến hoạt động đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính bị hạn chế, đồng thời buộc người mua ở thực phải cân nhắc kỹ khả năng vay vốn.

Theo ông Nguyễn Minh Quý, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Bắc Ninh, mặt bằng lãi suất cao sẽ tạo ra quá trình sàng lọc trên thị trường, trong đó các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng sẽ có lợi thế, còn doanh nghiệp nhỏ lẻ dễ bị đào thải.

Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá trung bình được đánh giá sẽ phù hợp hơn với nhu cầu thực. Việc gia tăng nguồn cung ở các phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt là căn hộ trung cấp, được xem là giải pháp quan trọng để góp phần bình ổn mặt bằng giá nhà ở trong thời gian tới.