Giá chung cư sơ cấp neo cao, nhiều dự án bắt đầu chịu áp lực giảm giá
Thị trường bất động sản quý II/2026 ghi nhận nguồn cung nhà ở tiếp tục cải thiện, song cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế. Trong khi giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, thị trường thứ cấp đã xuất hiện áp lực điều chỉnh tại nhiều dự án từng tăng giá mạnh.
Thị trường chung cư Hà Nội: Giao dịch giảm, nguồn cung tăng, giá sẽ ra sao?
Những 'ốc đảo thượng lưu' giữa thành phố và khoảng cách ngày một lớn đối với người trẻ
Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường có gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.
Dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục khi phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp. Căn hộ chung cư chiếm gần 75% tổng nguồn cung mới, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân tiếp tục vắng bóng.
Đối với nhà thấp tầng và đất nền, nguồn cung chỉ chiếm khoảng 25,3% tổng lượng mở bán mới, chủ yếu là biệt thự và liền kề tại các khu đô thị quy mô lớn được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao dù nguồn cung gia tăng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án như tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng tăng, trong khi phần lớn nguồn cung mới đều thuộc phân khúc cao cấp.
Thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm kích cầu và cải thiện thanh khoản.
Trong quý II/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với năm 2025. Bình quân 6 tháng đầu năm, giá sơ cấp đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m2. Với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán tăng khoảng 5% so với cuối năm trước, đồng thời nhiều dự án cũng áp dụng chính sách giãn tiến độ xây dựng và thanh toán để hỗ trợ người mua.
Xét theo địa phương, Hà Nội tiếp tục là thị trường có giá căn hộ sơ cấp cao nhất với mức bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước. Tại TP.HCM, giá bán bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m2 và gần như không thay đổi.
Nhiều dự án cao cấp chịu áp lực điều chỉnh giá
Trái với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp đã bước vào giai đoạn ổn định hơn sau thời kỳ tăng nóng. Theo VARS, mặt bằng giá hiện phân hóa rõ rệt theo vị trí, chất lượng dự án và nhu cầu sử dụng thực tế.
Đáng chú ý, áp lực điều chỉnh giá tập trung tại một số dự án chung cư từng tăng giá mạnh trong giai đoạn trước, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc do chủ đầu tư nước ngoài phát triển khi bước vào thời điểm bàn giao. Đây cũng là giai đoạn người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại, khiến một bộ phận nhà đầu tư chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận để sớm chuyển nhượng, cân đối dòng tiền.
Ngược lại, những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác cho thuê vẫn duy trì thanh khoản tích cực, ít chịu áp lực giảm giá.
Ở phân khúc đất nền và nhà thấp tầng mang tính đầu cơ, các sản phẩm chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác thực tế tiếp tục gặp khó khăn trong giao dịch dù đã giảm giá đáng kể. Dòng tiền hiện chủ yếu hướng đến các khu đô thị có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, tiện ích đồng bộ và khả năng khai thác ngay.
Theo VARS IRE, quá trình điều chỉnh hiện nay không phản ánh sự suy giảm của thị trường mà là bước thanh lọc cần thiết, giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực ngày càng đóng vai trò dẫn dắt, những dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng tốt, khả năng khai thác hiệu quả và thanh khoản ổn định sẽ tiếp tục giữ lợi thế trong chu kỳ phát triển tiếp theo.
