Thị trường chung cư Hà Nội: Giao dịch giảm, nguồn cung tăng, giá sẽ ra sao?

Giá chung cư sẽ tiếp tục "cao bền vững"?

Báo cáo thường kỳ quý I/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm. Trong 3 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận 42 dự án hoàn thành với hơn 7.800 sản phẩm.

Đáng chú ý, nguồn hàng đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng tăng mạnh trở lại.

Theo ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng VWA, số lượng sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã tăng từ khoảng 5.572 sản phẩm trong quý I/2024 lên 34.315 sản phẩm trong quý I/2026, tương đương mức tăng hơn 6 lần chỉ sau 2 năm.

Ông Hùng cho biết xu hướng phục hồi nguồn cung không phải hiện tượng ngắn hạn mà đã kéo dài suốt năm 2025, khi mỗi quý đều duy trì trên 30.000 sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đã thoát khỏi trạng thái khan hiếm kéo dài trước đó và bước vào chu kỳ tái cung rõ rệt.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đi kèm với sự cải thiện về thanh khoản. Trái lại, thị trường ghi nhận mức sụt giảm đáng kể.

Cụ thể, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 23,59% so với cùng kỳ năm 2025 và giảm 32,23% so với quý trước đó. Đất nền cũng giảm hơn 20%, tương đương mất khoảng 1/5 quy mô giao dịch chỉ trong một quý.

Theo ông Tô Anh Hùng, thị trường đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng của dòng tiền. “Người mua nhà và nhà đầu tư đều đang có xu hướng chờ đợi, đặc biệt khi lãi suất huy động vẫn ở mức cao và chưa có tín hiệu giảm rõ ràng”, ông nói.

Ngoài ra, biến động địa chính trị và áp lực lạm phát tiếp tục khiến dòng tiền đầu tư trở nên dè dặt hơn, làm thanh khoản thị trường suy yếu rõ nét.

Trong bối cảnh giao dịch giảm, mặt bằng giá chung cư lại không điều chỉnh tương ứng. Theo dữ liệu CBRE, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội, bao gồm cả khu vực lân cận như Văn Giang (Hưng Yên), đã đạt trung bình 91 triệu đồng/m2.

Động lực chính của giá đến từ việc các đại đô thị tại khu vực phía Tây và phía Đông liên tục tung ra thị trường các sản phẩm cao cấp và hạng sang, kéo mặt bằng giá lên mức cao mới.

Nhìn lại giai đoạn 2015 - 2019, ông Tô Anh Hùng cho biết khi nguồn cung duy trì khoảng 30.000 căn, giá chung cư tương đối ổn định quanh mức 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ năm 2024 trở lại đây, nguồn cung suy giảm đã tạo áp lực đẩy giá tăng nhanh.

Đến khi chạm mốc 91 triệu đồng/m² vào đầu năm 2026, thị trường bắt đầu xuất hiện trạng thái đi ngang thay vì tiếp tục tăng nóng.

Ông Hùng nhận định: với dự báo nguồn cung năm 2026 khoảng 33.000 căn, mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp khó có khả năng tăng thêm đáng kể, mà nhiều khả năng chuyển sang trạng thái đi ngang để chờ sự hồi phục của sức mua.

Diễn biến này phản ánh trạng thái đặc thù của thị trường: không tăng thêm do cầu yếu, nhưng cũng chưa giảm do giá đã được neo cao bởi cơ cấu sản phẩm nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp.

Thị trường đang trong trạng thái nén

Ngoài yếu tố cung - cầu và lãi suất, thị trường còn chịu ảnh hưởng lớn từ nút thắt pháp lý. Theo Bộ Tài chính, hiện có khoảng 3,3 triệu tỷ đồng đang bị “đóng băng” tại các dự án đầu tư đất đai dở dang trên cả nước. Đây là nguồn lực lớn nhưng chưa thể đưa vào lưu thông.

Tại Hà Nội, cơ quan quản lý yêu cầu các chủ đầu tư dự án chậm tiến độ phải báo cáo trước ngày 30/04/2026. Những trường hợp chây ì sẽ bị thu hồi đất và chấm dứt dự án, sau đó chuyển giao cho nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt hơn.

Theo ông Tô Anh Hùng, việc xử lý dứt điểm các dự án treo và tháo gỡ pháp lý cho hơn 1.750 dự án đang ách tắc sẽ tạo ra một chu kỳ vận hành mới cho dòng tiền bất động sản.

Khi các dự án được khơi thông, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền được phép triển khai, dòng tiền từ người mua ở thực sẽ quay trở lại doanh nghiệp và lan tỏa sang nền kinh tế, thay vì tiếp tục bị “chôn” trong các dự án chưa hoàn thiện.

Tổng hợp các yếu tố hiện tại, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 đang ở trạng thái mất cân đối rõ rệt: nguồn cung tăng mạnh, giao dịch giảm sâu, giá neo cao và không còn động lực tăng rõ ràng.

Thay vì một kịch bản “bong bóng sắp vỡ”, thị trường đang thể hiện trạng thái giống một chu kỳ bị nén, khi ba yếu tố chính cùng tồn tại: giá cao, lãi suất chưa giảm và tâm lý chờ đợi của người mua.

Trong điều kiện này, thanh khoản khó có khả năng cải thiện mạnh trong ngắn hạn nếu không có thay đổi từ chính sách tiền tệ hoặc pháp lý.

Ở chiều ngược lại, nếu các nút thắt về lãi suất và pháp lý được tháo gỡ đồng bộ, thị trường có thể chuyển sang trạng thái ổn định hơn, với giá đi ngang và thanh khoản cải thiện theo nhu cầu thực.

Ngược lại, nếu sự trì hoãn kéo dài, dòng tiền tiếp tục bị nghẽn, thị trường có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh kéo dài thay vì tạo lập chu kỳ tăng trưởng mới.

Ở thời điểm hiện tại, câu hỏi “chững lại hay tích lũy” vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng. Tuy nhiên, các dữ liệu đang cho thấy thị trường đã bước vào một điểm bản lề, nơi cả cung, cầu, giá và dòng tiền đều đang chờ một tín hiệu điều hướng mới từ chính sách và vĩ mô.