Thận trọng với lời mời 'booking giữ chỗ' tại dự án Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội đang được quảng cáo rầm rộ

Rầm rộ nhận booking khi chưa đủ điều kiện

Qua quá trình nghiên cứu thị trường và tiếp nhận phản ánh của khách hàng, Tạp chí Tiếp thị & Gia đình ghi nhận nhiều thông tin liên quan đến hoạt động quảng bá, giới thiệu và phân phối dự án Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội do Công ty TNHH Onsen Fuji Hà Nam, doanh nghiệp thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn Onsen Fuji, làm chủ đầu tư.

Theo hồ sơ phóng viên tìm hiểu, dự án có tên pháp lý là Khu tổ hợp dịch vụ, trị liệu sức khỏe, khách sạn và biệt thự điều dưỡng Lynn Times Hà Nam; địa chỉ tại xã Liêm Hà, tỉnh Ninh Bình (trước đây là xã Thanh Phong, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam).

Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường và hoàn thành một số thủ tục pháp lý khác theo quy định.

Tuy nhiên, theo thông tin do Sở Xây dựng tỉnh Ninh Bình cung cấp, tính đến ngày 9/7/2026, trên địa bàn tỉnh có 39 dự án nhà ở thương mại, bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Danh sách này không có tên dự án Lynn Times Onsen Retreat Nam Hà Nội.

Điều đó đồng nghĩa, tại thời điểm cơ quan quản lý công bố danh sách, dự án chưa được công khai có văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Mặc dù vậy, dự án vẫn được quảng bá với tần suất dày đặc trên các website, fanpage, nền tảng mạng xã hội và nhiều hội nhóm môi giới bất động sản. Không chỉ giới thiệu quy mô, tiện ích, phối cảnh, nhiều bài đăng còn công bố chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán, chương trình ưu đãi và mời khách hàng đăng ký booking, giữ chỗ để hưởng mức giá ưu đãi.

Đáng chú ý, ngày 30/3/2026, Công ty Cổ phần Tập đoàn Onsen Fuji ban hành chính sách bán hàng đối với các sản phẩm liền kề, biệt thự tại dự án. Tiếp đó, ngày 21/4/2026, doanh nghiệp tiếp tục ban hành chính sách bán hàng dành cho dòng căn hộ Thera Home.

Các tài liệu này đang được nhiều đơn vị môi giới sử dụng làm cơ sở để tư vấn, giới thiệu và chào bán sản phẩm tới khách hàng.

Môi giới tư vấn mở bán, hướng dẫn giữ chỗ với nhiều chính sách ưu đãi

Thông qua quá trình tiếp cận thông tin từ một số đơn vị môi giới đang giới thiệu dự án, Tạp chí Tiếp thị & Gia đình ghi nhận các sản phẩm được giới thiệu đã "mở bán" từ ngày 4/7/2026.

Theo nội dung tư vấn, dự án có khoảng 1.040 căn hộ khách sạn, 130 căn villa và 82 căn shophouse khối đế.

Các đơn vị môi giới giới thiệu căn hộ khách sạn có giá từ khoảng 1,3 tỷ đồng. Khách hàng tham gia sớm được hưởng mức chiết khấu lên tới 15%. Ngoài ra, người mua còn được tư vấn có thể ký hợp đồng cho chủ đầu tư thuê lại với mức lợi nhuận khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng trong thời hạn 5 năm, kèm theo nhiều chương trình ưu đãi như tặng thẻ tắm khoáng VIP, nâng hạng thẻ SVIP và các gói nghỉ dưỡng.

Về phương thức giao dịch, khách hàng được hướng dẫn ký một "văn bản thỏa thuận" và nộp 50 triệu - 100 triệu đồng để giữ chỗ. Sau khoảng một tuần sẽ tiếp tục thanh toán để đủ 5% giá trị sản phẩm. Khi thanh toán khoảng 12% giá trị căn hộ sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán, các đợt tiếp theo thực hiện theo tiến độ.

Cũng theo môi giới đang rao bán bất động sản tại dự án này, đối với các căn biệt thự cũng được chia làm các loại khác nhau trong đó biệt thự song lập Premier Villas với số lượng 54 căn có diện tích đất 120m2 được thiết kế 2 tầng, 3 phòng ngủ và 1 bể bới có giá rumor từ 5,6-5,9 tỷ đồng/căn; biệt thự song lập Master Villas với số lượng 12 căn có diện tích đất 170m2 được thiết kế 2 tầng với 4 phòng ngủ,1 bể bơi có giá Rumor 8,2 - 8,3 tỷ đồng/căn.

Biệt thự liền kề Grand Villas với số lượng 28 căn có diện tích đất 120m2 với thiết kế 2 tầng, 4 Phòng Ngủ, 1 bể bơi có giá Rumor 6,7 - 6,9 tỷ đồng/căn. Còn với Shophouse thương mại số lượng 36 căn có diện tích đất 90m2 được thiết kế 3 tầng với giá rumor từ 6,1 – 6,3 tỷ đồng/căn.

Đối với mỗi sản phẩm và hình thức thanh toán cũng sẽ có những chính sách, ưu đãi khác nhau. Để chứng minh cho những lời nói của mình, chị P. cũng gửi những chính sách, giá bán Rumor căn điển hình dự kiến cho khách hàng để khách hàng kiểm chứng và tham khảo.

Khi được hỏi về quyền sở hữu, các đơn vị môi giới cho biết sản phẩm có thời hạn sử dụng 50 năm, đồng thời giới thiệu người mua vẫn được cấp giấy chứng nhận riêng, có thể kinh doanh, cho thuê, chuyển nhượng và khi hết thời hạn sẽ được gia hạn theo quy định.

Tuy nhiên, khi được đề nghị cung cấp căn cứ pháp lý chứng minh dự án đã đủ điều kiện đưa sản phẩm ra kinh doanh, các đơn vị môi giới không cung cấp được văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán của cơ quan có thẩm quyền.

Thay vào đó, các tài liệu được cung cấp chủ yếu gồm Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án; Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy; Quyết định phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường và tờ trình liên quan đến việc thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường.

Đáng chú ý, trong các tài liệu này không có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước xác nhận dự án đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh hoặc đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Theo tìm hiểu của PV, các hạng mục móng đã được triển khai thi công tại nhiều vị trí. Tuy nhiên, ở một số khu vực khác, công tác xây dựng vẫn chưa được tiến hành. Trên công trường đã xuất hiện nhiều máy móc, thiết bị phục vụ thi công. Dẫu vậy, tại thời điểm ghi nhận, số lượng công nhân làm việc không nhiều. 

Đáng chú ý, hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên khu đất triển khai dự án vẫn chưa được hoàn chỉnh. Nhiều hạng mục hạ tầng nội khu vẫn đang trong quá trình thi công.

Liên quan đến tiến độ dự án, theo thông tin do các đơn vị môi giới cung cấp trong quá trình tư vấn, dự án hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện phần móng. Sau khi hoàn thành hạng mục này, chủ đầu tư sẽ tiếp tục triển khai các hạng mục xây dựng theo tiến độ.

Thận trọng với lời mời booking

Trao đổi với PV, luật sư Ngô Trọng Nghĩa - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, trong giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán, người mua cần đặc biệt cảnh giác với các hình thức thu tiền dưới tên gọi “booking”, “đặt cọc thiện chí”, “phiếu đăng ký nguyện vọng” hoặc “đăng ký ưu tiên”.

Luật sư cho hay, người mua nhà thường có tâm lý sợ mất cơ hội khi nghe môi giới quảng bá số lượng sản phẩm hạn chế hoặc giá sẽ tăng sau khi mở bán chính thức. Các khoản thu dưới tên gọi “booking”, “đặt cọc thiện chí”, “phiếu đăng ký nguyện vọng” hay “thỏa thuận giữ chỗ” không đồng nghĩa với việc khách hàng chắc chắn được ký hợp đồng mua bán.

Trong trường hợp dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc tiến độ triển khai thay đổi, khách hàng có thể gặp khó khăn khi yêu cầu hoàn tiền hoặc phát sinh tranh chấp với đơn vị nhận booking.

Luật sư phân tích, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt điều kiện để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh.

Cụ thể, theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, dự án chỉ được phép mở bán khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về đất đai, đầu tư, xây dựng và nhà ở; có hồ sơ pháp lý, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp phép), đã khởi công và đối với chung cư phải hoàn thành nghiệm thu phần móng.

Ngay cả khi đáp ứng các điều kiện trên, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán và thu tiền của khách hàng sau khi cơ quan quản lý nhà ở có văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Cũng theo luật sư, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định, hành vi đưa bất động sản chưa đủ điều kiện vào kinh doanh bị phạt từ 400 - 600 triệu đồng. Nếu chủ đầu tư huy động vốn trái quy định, mức phạt lên tới 800 triệu - 1 tỷ đồng và phải hoàn trả toàn bộ khoản vốn đã huy động không đúng quy định.

Để hạn chế rủi ro, luật sư khuyến cáo trước khi giao dịch hay ký bất kỳ văn bản nào, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối cung cấp đầy đủ các tài liệu pháp lý quan trọng như: Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải cấp phép); hồ sơ nghiệm thu các hạng mục theo quy định.

Đặc biệt là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan có thẩm quyền; thông tin về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (nếu có).

“Người mua không nên chỉ dựa vào quảng cáo trên mạng xã hội hoặc cam kết từ nhân viên môi giới. Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền mới là căn cứ quan trọng để đánh giá dự án đã đủ điều kiện kinh doanh hay chưa”, luật sư Ngô Trọng Nghĩa nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, khách hàng nên đọc kỹ nội dung các phiếu đăng ký, thỏa thuận giữ chỗ, booking trước khi ký; tìm hiểu kỹ các điều khoản liên quan đến hoàn trả tiền, xử lý vi phạm và quyền chấm dứt thỏa thuận; không chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của môi giới. Cùng với đó, tham khảo ý kiến luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý nếu dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.