Nhà ở dưới 3 tầng, diện tích dưới 250m2 được tự thiết kế: Người dân hưởng lợi gì?

Giảm chi phí, rút ngắn thời gian xây nhà

Nghị định số 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/7. Một trong những điểm mới đáng chú ý là cho phép chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ được tự thiết kế công trình trong một số trường hợp nhất định.

Theo quy định, người dân được tự tổ chức thiết kế khi nhà ở có dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250m2, chiều cao dưới 12m và thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Quy định này được kỳ vọng sẽ giảm bớt gánh nặng về chi phí và thủ tục cho nhiều hộ gia đình có nhu cầu xây dựng nhà ở.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, chi phí thuê đơn vị thiết kế đối với nhà ở dân dụng hiện thường dao động từ khoảng 2 - 5% tổng giá trị công trình, tùy quy mô và mức độ phức tạp. Với một căn nhà có tổng mức đầu tư vài tỷ đồng, khoản chi này có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.

Ngoài lợi ích về tài chính, việc được tự thiết kế còn giúp chủ nhà chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, giảm thời gian chờ thuê đơn vị tư vấn, chỉnh sửa phương án thiết kế và hoàn thiện các thủ tục liên quan. Điều này góp phần đẩy nhanh tiến độ khởi công đối với những công trình quy mô nhỏ, có kết cấu đơn giản.

Tuy nhiên, không phải mọi công trình đều được áp dụng quy định này. Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm (trừ trường hợp nhà dưới 3 tầng nêu trên), việc thiết kế vẫn phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện theo quy định của pháp luật.

Riêng nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế ngoài việc do đơn vị đủ điều kiện thực hiện còn phải đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy.

Người dân cần lưu ý gì?

Cũng theo quy định mới, trong quá trình thi công, chủ sở hữu phải lắp đặt biển báo công trình tại cổng công trường với đầy đủ các thông tin theo quy định như tên, địa chỉ liên hệ, số điện thoại và các nội dung bắt buộc khác.

Đồng thời, chủ sở hữu trực tiếp tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình, các công trình liền kề cũng như môi trường xung quanh.

Việc giám sát thi công cần tập trung vào các nội dung như biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình và nhà lân cận, chất lượng vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị đưa vào sử dụng, hệ thống giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm và các thiết bị phục vụ thi công.

Đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo và chuyển đổi công năng sử dụng một phần hoặc toàn bộ nhà ở, việc thiết kế và thi công vẫn phải đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phù hợp với công năng mới của công trình nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị, trước khi khởi công, người dân nên kiểm tra kỹ công trình của mình có thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng hay không, đồng thời tìm hiểu quy hoạch và quy định quản lý xây dựng tại địa phương.

Trong trường hợp kết cấu công trình phức tạp hoặc nằm trong khu vực có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, việc thuê đơn vị tư vấn chuyên nghiệp vẫn là giải pháp an toàn để hạn chế rủi ro và tránh phát sinh chi phí sửa chữa về sau.

Trao đổi về quy định mới, Luật sư Phạm Văn Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, việc trao thêm quyền chủ động cho người dân là bước cải cách thủ tục hành chính tích cực, phù hợp với thực tế khi phần lớn nhà ở quy mô nhỏ có kết cấu không quá phức tạp.

Theo luật sư, quy định này sẽ giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào cho người dân, đồng thời tạo thuận lợi để các hộ gia đình chủ động triển khai xây dựng mà không phải phụ thuộc hoàn toàn vào đơn vị tư vấn thiết kế.

Tuy nhiên, luật sư Tuấn cũng lưu ý người dân không nên hiểu rằng được tự thiết kế đồng nghĩa với việc được xây dựng tùy ý.

“Dù không bắt buộc thuê đơn vị thiết kế, chủ nhà vẫn phải chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, an toàn chịu lực, an toàn đối với các công trình liền kề và tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật hiện hành. Nếu thiết kế hoặc thi công không bảo đảm yêu cầu, mọi rủi ro pháp lý và thiệt hại phát sinh vẫn thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư”, ông Tuấn phân tích.