Nguồn cung cao nhất 5 năm, vì sao giá chung cư Hà Nội vẫn khó hạ?

Theo số liệu từ Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2025 đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây (giai đoạn 2021–2025), dù vẫn chưa quay lại ngưỡng của năm 2019. Việc nguồn hàng được cải thiện đã góp phần thúc đẩy thanh khoản, phản ánh nhu cầu mua ở thực và đầu tư vẫn hiện hữu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung dần hồi phục, giá bán căn hộ vẫn tăng mạnh trong thời gian dài. Thống kê cho thấy, trong 5 năm qua, giá chung cư Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện đã cao hơn hơn 200% so với năm 2019.

Lý giải vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, mặt bằng giá chung cư khó có khả năng giảm trong ngắn hạn, đặc biệt là ít nhất trong nửa đầu năm 2026.

Nguyên nhân đến từ những tác động của Luật Đất đai mới và bảng giá đất 2026. Điều này khiến chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và đền bù của các chủ đầu tư tăng lên đáng kể. Cùng với đó, chi phí xây dựng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc doanh nghiệp phải phản ánh vào giá bán.

Bên cạnh đó, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn là “nút thắt” lớn của thị trường. Dù nguồn cung mới được cải thiện, phần lớn các dự án ra mắt vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại đa số người mua khiến mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao.

Ở góc nhìn dài hạn, Savills Việt Nam nhận định hạ tầng sẽ là yếu tố có tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới. Việc đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, các tuyến đường vành đai và các tuyến Metro như số 2, số 5… không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tạo lực đẩy cho giá bất động sản tại các khu vực hưởng lợi từ kết nối hạ tầng.

Đáng chú ý, các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang được triển khai với tiến độ rõ ràng hơn so với trước đây. Công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng đã có những chuyển biến tích cực, tạo nền tảng cho nguồn cung mới trong trung và dài hạn, song cũng đồng thời làm gia tăng kỳ vọng về giá tại các khu vực này.

Từ thực tế đó, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa theo khu vực. Những địa bàn sớm hiện thực hóa kết nối hạ tầng, đồng thời có các dự án đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng triển khai, sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút nhu cầu mua ở thực lẫn dòng vốn đầu tư.