Nhà ở thương mại giá phù hợp: Giải pháp an cư hay nguy cơ méo mó cạnh tranh?

Mục tiêu tích cực nhưng cách tiếp cận còn nhiều vấn đề

Ngày 25/02/2026, Bộ Xây dựng ban hành Văn bản số 2222/BXD-QLN lấy ý kiến UBND các tỉnh, thành phố về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đây là bước triển khai kết luận của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo định hướng, chính sách nhằm phát triển phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng/tháng), phù hợp điều kiện kinh tế từng địa phương và góp phần tăng nguồn cung.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng mục tiêu này là chính đáng trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị vượt xa khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh điều cần xem xét không chỉ là mục tiêu, mà là cấu trúc pháp lý và cơ chế vận hành.

“Thương mại” nhưng bị kiểm soát giá

Theo Luật Nhà ở, nhà ở thương mại là loại hình được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường. Trong khi đó, dự thảo lại thiết kế cơ chế:

• Chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15%.

• Giá bán xác định theo phương pháp tính đủ chi phí và cộng lợi nhuận định mức.

• Sau khi nghiệm thu phải quyết toán, hậu kiểm.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn chủ đầu tư có thể không thông qua đấu giá, đấu thầu mà áp dụng cơ chế tương tự nhà ở xã hội.

“Về mặt pháp lý, Chính phủ có thể ban hành nghị quyết thí điểm theo cơ chế đặc thù được Quốc hội cho phép. Tuy nhiên, vấn đề là tính hợp lý và tác động thị trường,” Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.

Theo ông, khi một loại hình mang tên “thương mại” nhưng bị kiểm soát lợi nhuận và giá bán, đồng thời giao đất không qua cạnh tranh, thì bản chất đã không còn là thương mại thuần túy mà là một dạng trung gian giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Nguy cơ cạnh tranh không bình đẳng

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đưa ra tình huống giả định: tại cùng một khu vực có hai dự án tương đương về quy mô, hạ tầng và chất lượng. Dự án A được hưởng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp nên bán với mức giá thấp đáng kể. Dự án B là nhà ở thương mại thông thường, phải thực hiện đấu giá đất nên giá bán cao hơn nhiều.

Trong bối cảnh đó, người mua tất yếu sẽ ưu tiên dự án A. Dự án B dù không kém về chất lượng vẫn khó tiêu thụ sản phẩm.

“Hệ quả là tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư. Về lâu dài, doanh nghiệp sẽ tìm cách để được hưởng cơ chế ưu đãi, hình thành tâm lý ‘xin’ chính sách, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực,” ông nhận định.

Theo vị luật sư, nếu áp dụng rộng rãi, chính sách còn có thể làm giảm nguồn thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất.

Dự thảo quy định mỗi cá nhân chỉ được mua một căn và không được chuyển nhượng trong 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền. Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, các ràng buộc này chưa chắc đã đủ để ngăn chặn đầu cơ.

Do không có cơ chế xét duyệt đối tượng chặt chẽ như nhà ở xã hội, việc nhờ người thân đứng tên mua hoặc chuyển nhượng sau khi hết thời hạn hạn chế hoàn toàn có thể xảy ra.

“Nếu không kiểm soát tốt, chính sách có thể bị lợi dụng để hưởng chênh lệch giá khi bán lại theo giá thị trường, làm mất ý nghĩa hỗ trợ ban đầu,” ông cảnh báo.

Nên hoàn thiện nhà ở xã hội thay vì tạo thêm loại hình mới

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng thay vì tạo thêm một phân khúc “lai” giữa thương mại và xã hội, cần tập trung hoàn thiện và thực thi hiệu quả chính sách nhà ở xã hội hiện hành, đặc biệt là bảo đảm quỹ đất và cơ chế tài chính.

Theo ông, vấn đề cốt lõi không phải là đặt thêm một tên gọi mới, mà là xây dựng khuôn khổ pháp lý ổn định, minh bạch và phù hợp quy luật thị trường.

Một chính sách dù xuất phát từ mục tiêu tốt nhưng nếu thiết kế thiếu thận trọng có thể tạo ra những hệ quả ngoài mong muốn, tác động lâu dài đến cấu trúc thị trường bất động sản.

“Quản lý thị trường không chỉ là hạ giá bán trước mắt, mà còn phải bảo đảm môi trường cạnh tranh công bằng và sự ổn định pháp lý trong dài hạn,” Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.