Sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM:Bất động sản vùng ven có cơ hội và thách thức gì?

Sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ tạo vùng kinh tế vững mạnh

Đề án sáp nhập Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang được gấp rút hoàn thiện, hứa hẹn kiến tạo một siêu đô thị mới tại vùng Đông Nam Bộ. Savills vừa đưa ra phân tích về động thái lịch sử này, chỉ rõ tiềm năng to lớn về kinh tế, đô thị và những yếu tố then chốt cần được đồng bộ hóa để quá trình sáp nhập diễn ra hiệu quả và bền vững.

TP.HCM đang xây dựng đề án sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, dự kiến trình Chính phủ trước ngày 1/5. Theo lộ trình, Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/9 và TP.HCM mới sẽ đi vào hoạt động từ ngày 15/9.

Trước đó, Sáng 18/4,  tại kỳ họp chuyên đề lần thứ 22, HĐND TP.HCM khóa X đã chính thức thông qua nghị quyết tán thành chủ trương hợp nhất ba địa phương: TP.HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Sau sáp nhập, đơn vị hành chính mới vẫn mang tên TP.HCM, trở thành siêu đô thị của vùng Đông Nam Bộ. Trung tâm chính trị - hành chính của TP.HCM sau sáp nhập sẽ đặt tại TP.HCM. Bên cạnh đó, hai trung tâm hành chính phụ sẽ được duy trì tại địa điểm hiện hữu của hai tỉnh còn lại.

Theo đánh giá, việc sáp nhập sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương.

Vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông dự kiến được đồng bộ hóa, đặc biệt là hệ thống đường bộ, đường thủy và cảng biển, sẽ tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics.

Trước vấn đề này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM phân tích, để quá trình sáp nhập hành chính đạt hiệu quả bền vững và tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất đô thị, cần đồng bộ giải quyết bốn yếu tố chính. 

Thứ nhất là thủ tục hành chính và đất đai để rà soát và đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến hành chính và đất đai. Thứ hai là quy hoạch tổng thể thông qua việc xây dựng quy hoạch thống nhất cho cả đất đai và cơ sở hạ tầng. Thứ ba là cơ chế tài chính đến từ việc thiết lập cơ chế giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả cho hạ tầng. Cuối cùng là có một chiến lược phát triển chung rõ ràng. 

“Việc quy hoạch trên một diện tích đất lớn hơn sau sáp nhập sẽ tạo dư địa để đưa ra các quyết định quy hoạch mới, định hình hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai. Điều này giúp giải quyết bài toán giãn dân, khơi thông nguồn cung nhà ở mới. Tuy nhiên, các khu vực này cần đảm bảo khả năng tiếp cận tốt đến trung tâm thành phố để thu hút người dân có nhu cầu ở thực sự di dời. Đồng thời, cần có chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng mới và thu hút nhà đầu tư vào các khu vực này”, vị chuyên gia nói thêm. 

Giá bất động sản sẽ thế nào?

Xét về thế mạnh riêng của từng khu vực, bà Giang Huỳnh nhận định TP.HCM hiện là trung tâm kinh tế tài chính, dịch vụ lưu trú và nhà ở với dân số lớn nhất. Tuy nhiên, hạ tầng tại đây đang chịu áp lực lớn do sự tập trung hóa cao, dẫn đến tình trạng giao thông ngày càng tắc nghẽn. Bình Dương được xem là thủ phủ công nghiệp, đồng thời tốc độ đô thị hoá cao. Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế về cả du lịch và công nghiệp.

“Việc sáp nhập ba khu vực này sẽ tạo ra một vùng kinh tế lớn mạnh, đa dạng các lĩnh vực như công nghiệp, nhà ở, thương mại dịch vụ và du lịch. Để phát huy hết tiềm năng này, việc triển khai chiến lược quy hoạch đồng bộ và thủ tục hành chính hiệu quả là vô cùng quan trọng”, chuyên gia Savills nói. 

Hiện tại, kết nối hạ tầng giữa TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu còn nhiều hạn chế. Mặc dù có các tuyến quốc lộ chính và cao tốc Hồ Chí Minh - Long Thành (sắp tới là Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một; Biên Hoà- Vũng Tàu), nhưng tình trạng ùn tắc vẫn diễn ra, đặc biệt tại các nút giao quan trọng như vòng xoay An Phú, và có nguy cơ lan rộng ra các khu vực lân cận như Long Thành.

Việc hoàn thiện đúng tiến độ các tuyến hạ tầng trọng điểm như vành đai 3, các tuyến cao tốc Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một; Biên Hoà- Vũng Tàu là rất quan trọng để giảm tải hạ tầng hiện hữu và khai thông các khu vực vùng ven đang chờ đợi hạ tầng để bức phá.  Ngoài ra, trong tương lai, cần có những quy hoạch hạ tầng mới, đặc biệt là các giải pháp kết nối hiệu quả hơn giữa TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng như các khu vực lân cận khác như Đồng Nai.

Nếu Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TP.HCM, một siêu đô thị mới với hơn 12 triệu dân, tích hợp công nghiệp – dịch vụ – cảng biển sẽ được hình thành. Theo các chuyên gia, đây sẽ là cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực giáp ranh.

Ông Trần Khánh Quang – chuyên gia đầu tư  bất động sản nhận định, việc sáp nhập sẽ tạo ra một vùng đô thị lớn mạnh cả về quy mô dân số, diện tích lẫn năng lực kinh tế. Bình Dương vốn được quy hoạch là vùng công nghiệp trọng điểm phía Nam với hạ tầng đồng bộ, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu đang phát triển mạnh mẽ với lợi thế cảng biển. Kết hợp với TP.HCM – trung tâm dịch vụ, tài chính lớn nhất nước – sẽ tạo thành một khu vực kinh tế hội tụ đủ ba yếu tố: công nghiệp – dịch vụ – cảng biển, tương đương với các đô thị hàng đầu thế giới.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, bổ sung: Siêu đô thị này sẽ rộng khoảng 6.000 km², sở hữu sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, cảng Cái Mép – Thị Vải (thuộc top 20 cảng container lớn nhất thế giới) và mạng lưới khu công nghiệp hàng đầu Đông Nam Á. Khi các yếu tố này cùng vận hành trong một thể thống nhất, tiềm năng tăng trưởng kinh tế và phát triển hạ tầng sẽ vượt bậc.

Tác động rõ nét nhất là thị trường bất động sản các khu vực giáp ranh TP.HCM như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu). Ông Tuấn đánh giá, các khu vực này hiện đang có mức giá thấp hơn nhiều so với TP.HCM dù khoảng cách địa lý gần, hạ tầng hoàn chỉnh và tiện ích kết nối tốt. Thời gian di chuyển từ đây đến trung tâm TP.HCM chỉ khoảng 25 – 30 phút.

“Khi trở thành một phần hành chính của TP.HCM, tâm lý ‘nhà ở tỉnh’ sẽ được xóa bỏ. Giá trị bất động sản sẽ được định giá lại, tiệm cận hơn với mức giá của các khu vực trung tâm. Điều này tạo ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư đón đầu”, ông Tuấn nhận định.

Đặc biệt, trong bối cảnh TP.HCM gần như không còn dự án căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m² thì nguồn cung căn hộ tầm trung tại Bình Dương sẽ trở thành “giải pháp tình thế” cho nhu cầu nhà ở của người dân TP.HCM. Sự sáp nhập giúp phá vỡ ranh giới địa lý và tâm lý, từ đó kích thích giao dịch và gia tăng mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven.

Một điểm đáng chú ý là khi các địa phương cùng nằm trong một đơn vị hành chính, các dự án hạ tầng trọng điểm sẽ được triển khai đồng bộ và nhanh chóng hơn. Các tuyến như cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, mở rộng quốc lộ 13 hay hệ thống metro sẽ không còn vướng mắc về địa giới hành chính, giúp rút ngắn thời gian và chi phí kết nối.

Bên cạnh đó, giá đất khu công nghiệp tại Bình Dương rẻ hơn TP.HCM nhiều lần, kết hợp với lợi thế cảng biển và du lịch của Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh lớn trong thu hút vốn FDI. Điều này không chỉ thúc đẩy kinh tế chung mà còn làm tăng giá trị bất động sản toàn vùng.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia không phải nhà đầu tư nào cũng “xuống tiền” ngay lập tức. Một bộ phận người mua có xu hướng thận trọng, chờ đợi thêm để theo dõi biến động giá sau thông tin sáp nhập. Lo ngại lớn nhất là việc giá đất bị “thổi phồng” quá mức hoặc xuất hiện tình trạng tăng giá ảo do một số môi giới lợi dụng thông tin để trục lợi.

Ngoài ra, quá trình sáp nhập có thể kéo theo việc rà soát lại pháp lý, quy hoạch, tiến độ của một số dự án, khiến người mua lo ngại rủi ro, đặc biệt với những dự án chưa đầy đủ pháp lý.

Việc sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu nếu thành hiện thực sẽ mở ra một chương mới cho phát triển kinh tế vùng và thị trường bất động sản. Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và sự chuẩn bị kỹ lưỡng, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn “lọc” rõ nét hơn về giá trị thật và tiềm năng phát triển.