Nhà ở TP.HCM hồi sinh trong áp lực: cầu tăng, cung cải thiện nhưng giá cả ‘ngoài tầm với’

Nguồn cung “thức tỉnh” nhưng vẫn lép vế trước khát vọng an cư

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của Savills Việt Nam ghi nhận nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 5.200 căn, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Dù giảm nhẹ theo quý, con số này vẫn phản ánh một sự hồi sinh đáng kể sau giai đoạn ảm đạm kéo dài.

Đáng chú ý, khoảng 2.000 căn trong số đó đến từ các dự án mới, phần còn lại thuộc các giai đoạn tiếp theo của những dự án đang triển khai – cho thấy sự trở lại của các chủ đầu tư lớn. Các khu vực phía Đông và phía Tây thành phố tiếp tục là điểm nóng phát triển.

Tuy nhiên, sự cải thiện này vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu khổng lồ của một đô thị hơn 10 triệu dân. Phân khúc trung cấp – vốn được xem là “cứu cánh” cho người có thu nhập trung bình – gần như vẫn vắng bóng. Trong khi đó, căn hộ cao cấp và hạng sang lại chiếm phần lớn nguồn cung mới, khiến thị trường rơi vào tình trạng “lệch pha cung – cầu” nghiêm trọng.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng: “Tâm lý thị trường đang dần cải thiện, nhưng giá nhà lại ngày càng xa tầm với. Đây là nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay".

Dù nguồn cung chưa dồi dào, lượng giao dịch trong quý III/2025 lại đạt 2.700 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 51% – một con số ấn tượng so với giai đoạn trước. Diễn biến này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt từ nhóm người mua có sẵn tài chính hoặc nhà đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, điều khiến thị trường “nóng ruột” chính là giá bán. Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ mới tại TP.HCM dao động 80 – 120 triệu đồng/m², thậm chí có dự án cao cấp chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m². Ở thị trường thứ cấp, giá cũng tăng mạnh do nguồn cung khan hiếm. Các chương trình ưu đãi, chiết khấu chỉ giúp tạm thời giảm áp lực, chứ không đủ kéo giá xuống mức dễ tiếp cận hơn.

Điều này khiến nhiều người mua nhà thực thừa nhận, giấc mơ sở hữu một căn hộ tại trung tâm TP.HCM ngày càng trở nên xa vời – ngay cả với những gia đình có thu nhập khá.

Người mua nhà  “tháo chạy” khỏi áp lực giá

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, phân tích: “Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều đó khiến người có nhu cầu ở thực – đặc biệt là các gia đình trẻ, người thu nhập trung bình – gần như không thể tiếp cận được nhà ở tại nội thành".

Cùng với quy hoạch hạ tầng lớn như vành đai 3, metro số 1, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, các đô thị vệ tinh ngày càng kết nối tốt hơn với trung tâm. Đây không chỉ là “điểm đến tránh bão giá” cho người mua nhà, mà còn mở ra cơ hội phát triển kinh tế - đô thị mới cho vùng ven.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường nhà ở thành phố đang rơi vào tình trạng “mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng”. Số liệu cho thấy bức tranh đáng lo ngại: năm 2020 chỉ có 163 căn hộ “vừa túi tiền”, chiếm vỏn vẹn 1% tổng nguồn cung; giai đoạn 2021–2023 hầu như không còn nhà giá rẻ; đến năm 2024, toàn bộ dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp.

Nửa đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 3.353 căn hộ mở bán, và 100% vẫn là sản phẩm cao cấp. “Cung ít – cầu nhiều thì giá tất yếu tăng. Nếu muốn hạ nhiệt, cần tập trung tăng nguồn cung phù hợp với thu nhập người dân thay vì chỉ dựa vào chính sách tài chính hay lãi suất”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo HoREA, tiến độ rà soát pháp lý chậm, quy trình phê duyệt dự án kéo dài và chi phí đất đai tăng đang là những “nút thắt” lớn khiến doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở giá rẻ. Việc phát triển dòng sản phẩm “vừa túi tiền” đòi hỏi chính quyền phải có chính sách ưu tiên rõ ràng về quỹ đất, thuế, và tín dụng. Nếu không, sự thiếu hụt nguồn cung này sẽ tiếp tục kéo dài, đẩy giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ra xa hơn.

Trong khi người dân TP.HCM buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, giới đầu tư phía Bắc lại nhìn thấy cơ hội ở thị trường phía Nam. Theo Batdongsan.com.vn, lượng khách hàng từ Hà Nội tìm mua bất động sản tại TP.HCM tăng 28% trong 9 tháng đầu năm.

Hai nguyên nhân chính: thị trường Hà Nội đã “chạm đỉnh” sau giai đoạn tăng nóng 2023–2024, trong khi TP.HCM bước vào chu kỳ phục hồi với hạ tầng và các dự án quanh metro, vành đai ngày càng hoàn thiện. Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – cho biết, nhà đầu tư phía Bắc kỳ vọng TP.HCM sẽ có đợt tăng giá tương tự Hà Nội, đồng thời tận dụng lợi thế dòng tiền cho thuê ổn định tại các khu đô thị mới.

Khẩu vị đầu tư cũng dần phân hóa rõ nét. Nhóm nhà đầu tư lâu năm thường theo chân các chủ đầu tư lớn từ Hà Nội vào Nam. Nhóm có tiềm lực tài chính mạnh ưu tiên khu Đông – nơi có pháp lý minh bạch và khả năng cho thuê tốt. Còn giới trẻ lại tìm kiếm các khu vực gần metro hoặc sân bay Long Thành để đón đầu tiềm năng tăng giá.

Sự dịch chuyển dòng vốn này đang góp phần cải thiện thanh khoản cho thị trường TP.HCM, song đồng thời khiến giá nhà khó có khả năng giảm sâu trong thời gian tới. Savills dự báo, trong ngắn hạn, nguồn cung nhà ở TP.HCM vẫn hạn chế, đặc biệt ở phân khúc trung cấp, khiến mặt bằng giá duy trì ở mức cao và người mua nhà thực phải dịch chuyển ra vùng ven.