Dùng đòn bẩy tài chính khi mua bất động sản: Cẩn trọng để không 'mất nhà và vẫn mang nợ'

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự hồi phục, việc vay vốn ngân hàng để đầu tư đang trở thành lựa chọn phổ biến. Tuy nhiên, nhiều người chỉ nhìn thấy cơ hội sinh lời nhanh mà quên mất rằng đòn bẩy tài chính cũng có thể trở thành “con dao hai lưỡi”.

Đơn cử, anh N.T.S (34 tuổi, Hà Nội) từng vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà phố năm 2022 với kỳ vọng bán lại nhanh để kiếm lời. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, giá giảm và lãi suất tăng, anh không trả nổi nợ, buộc để ngân hàng thu hồi tài sản. Dù vậy, số tiền bán đấu giá không đủ trả hết dư nợ, anh vẫn phải gánh thêm gần 400 triệu đồng.

Liên quan đến vấn đề này, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A City (AFA Group) cho rằng, không ít nhà đầu tư hiện nay vẫn đang hiểu sai bản chất của việc vay ngân hàng. Theo ông, nhiều người nghĩ rằng khi không trả được nợ thì ngân hàng sẽ thu giữ tài sản thế chấp, bán đấu giá và coi như mất phần vốn tự có. Thực tế lại hoàn toàn khác. Nếu giá bán tài sản không đủ để thanh toán cả nợ gốc và lãi, phần chênh lệch còn lại vẫn là nghĩa vụ của người vay.

Điều đó có nghĩa là, dù tài sản thế chấp đã bị ngân hàng thu hồi, người vay vẫn có thể phải tiếp tục trả nợ trong nhiều năm. Không chỉ gánh thêm áp lực tài chính, họ còn có nguy cơ bị liệt vào danh sách nợ xấu, bị hạn chế khả năng vay vốn và thậm chí phải ra tòa để xử lý khoản nợ còn lại.

Đáng chú ý, hiện nay nhiều ngân hàng không chỉ dựa vào thu nhập hàng tháng mà còn xem xét tổng năng lực tài chính của khách hàng. Họ có thể yêu cầu chứng minh các tài sản khác, chẳng hạn như nhà, đất hoặc xe, để đảm bảo rằng khi rủi ro xảy ra, người vay vẫn có thể dùng các tài sản đó để trả nợ. Nói cách khác, không chỉ tài sản thế chấp ban đầu mà toàn bộ khối tài sản của người vay đều có thể bị ảnh hưởng.

Với những khách hàng không có tài sản đáng kể hoặc thu nhập ổn định, ngân hàng đôi khi sẽ gợi ý nhờ người thân đứng bảo lãnh. Khi đó, nếu người vay không đủ khả năng chi trả, trách nhiệm sẽ chuyển sang người thân. Điều này khiến rủi ro không chỉ dừng ở cá nhân mà còn lan sang cả gia đình, ảnh hưởng đến mối quan hệ và uy tín giữa các bên.

"Đòn bẩy tài chính không phải là xấu. Vấn đề nằm ở cách sử dụng công cụ này. Khi được dùng đúng, nó có thể giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận và mở rộng cơ hội đầu tư. Nhưng nếu sử dụng thiếu tính toán, đòn bẩy sẽ trở thành gánh nặng khiến người vay rơi vào vòng xoáy nợ nần", ông Hùng nhấn mạnh.

Ông Hùng khuyến nghị, trước khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính để vay vốn, nhà đầu tư nên tính đến các kịch bản xấu nhất, từ việc lãi suất tăng, giá tài sản giảm cho đến khả năng thanh khoản kém. Một kế hoạch tài chính khôn ngoan phải bao gồm cả biện pháp phòng ngừa rủi ro, chứ không chỉ tập trung vào lợi nhuận kỳ vọng.