Đau đầu vì giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, quyết định vay nợ mua nhà có đúng đắn?

Kết quả khảo sát từ Tập đoàn công nghệ bất động sản Property Guru cho biết, những người trẻ trong độ tuổi từ 26-42 là nhóm có nhu cầu tìm mua bất động sản nhiều nhất năm 2023. Những người thuộc thế hệ Gen Z và Gen Y với độ tuổi dưới 35 có mức độ tìm kiếm thông tin bất động sản tăng liên tục trong vòng ba năm trở lại đây. Song, trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng, không phải bạn trẻ nào cũng có thể sở hữu một căn nhà cho riêng mình. Theo đó, để sở hữu căn nhà đầu tiên sớm, nhiều người trẻ đã quyết định vay nợ mua nhà.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Trịnh Công Hòa, cố vấn tài chính cá nhân độc lập, nhà sáng lập Blog tài chính cá nhân và đầu tư tích lũy TienCuaToi.vn cho biết, việc những người trẻ vay nợ mua nhà hay còn gọi là sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà không hiếm. Tuy nhiên, người trẻ cũng cần lưu ý trước quyết định này. Bởi, đòn bẩy tài chính có thể là "con dao hai lưỡi". Nó có thể giúp cho người vay đạt được mục tiêu sở hữu căn nhà sớm hơn, nhưng nếu không cẩn thận có thể rơi vào những rủi ro khó lường.

“Rủi ro lớn nhất của việc vay nợ mua nhà chính là lãi suất. Các ngân hàng thường áp dụng trong các hợp đồng vay là lãi suất thả nổi. Nếu lãi suất tiết kiệm tăng thì lãi suất khoản vay cũng sẽ tăng. Việc tăng lãi suất thường xuyên xảy ra trong thời gian của khoản vay 20 - 30 năm do chính sách điều hành tiền tệ của nhà nước. Khi đó, tiền lãi vay mà bạn phải trả sẽ tăng lên. Câu hỏi đặt ra lúc này là bạn có đủ tiền để trả khi lãi tăng lên không?” - vị chuyên gia chia sẻ. 

Bên cạnh đó, người trẻ còn phải đối mặt với rủi ro về thu nhập trả nợ nếu phụ thuộc hoàn toàn vào tiền lương hàng tháng. “Nếu không may công ty gặp khó khăn, bạn phải nghỉ việc. Khi đó, bạn sẽ mất nguồn trả nợ vay ngân hàng. Khi có nợ xấu, căn nhà này sẽ phải xử lý để trả nợ ngân hàng”, ông Hoà ví dụ.

Thực tế, nhiều người đã rơi vào tình trạng "vừa mất nhà, vừa ôm nợ" khi sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà trong lúc giá nhà đang ở mức đỉnh. “Nếu thị trường bất động sản bị suy giảm, giá trị căn nhà của bạn cũng sẽ giảm. Khi đó, ngân hàng có thể yêu cầu bạn trả nợ sớm hoặc thêm tài sản để đảm bảo đủ tỷ lệ theo quy định. Nếu bạn không thể làm vậy, ngân hàng sẽ bán căn nhà để trả nợ. Tuy nhiên, nếu số tiền từ việc bán nhà không đủ trả hết nợ, bạn sẽ vừa mất nhà, vừa phải gánh thêm khoản nợ còn lại”, ông Hòa lý giải. 

Ngoài ra, cũng có những trường hợp chủ đầu tư có các chương trình ưu đãi mua nhà cam kết trả lãi. Nhưng khi chủ đầu tư gặp khó khăn, việc cam kết này trở nên vô nghĩa, nợ vẫn là của khách hàng.

Để tránh những rủi ro nói trên, chuyên gia tài chính Trịnh Công Hòa khuyến cáo người mua nên lựa chọn các gói vay có thời gian ưu đãi và cố định lãi suất dài nhất. Hiện ngân hàng đang triển khai nhiều gói ưu đãi và cố định tới 5 năm. Trong thời gian 5 năm này, người vay sẽ được ổn định lãi mà không phải lo lãi suất thả nổi. Sau thời gian này, nếu vẫn muốn có lãi suất ổn định như vậy người vay có có thể chuyển đổi ngân hàng khác có gói ưu đãi tốt tương đương. Ngoài ra, lựa chọn gói vay có lãi suất tham chiếu theo lãi suất tiết kiệm của những ngân hàng TMCP nhà nước thì khi có điều chỉnh lãi suất, khoản vay của bạn sẽ bị tăng ít lãi suất hơn.

Đồng thời, người mua cũng nên cân đối giữa thu nhập - chi tiêu - trả nợ, đảm bảo sao cho tổng số tiền trả nợ/thu nhập dưới 30%. Theo đó, nếu bạn có thu nhập 10 triệu thì nên dành 3 triệu trả nợ. Tuy nhiên, số tiền còn phụ thuộc vào mức độ ổn định của thu nhập và số thu nhập hàng tháng. Ngoài ra, không nên phụ thuộc vào một nguồn tiền trả nợ mà nên xây dựng cho mình nhiều khoản thu nhập để tránh rủi ro khi mất nguồn thu nhập duy nhất.

Trong sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà, người vay nên tạo quỹ dự phòng nợ vay từ 3 - 6 tháng, tránh chậm trả ngân hàng. Bởi, nếu trả lãi chậm một ngày cũng sẽ phát sinh nhiều các loại phí, lãi kèm theo. Nếu quá hạn lâu ngày sẽ dẫn tới phải trả toàn bộ gốc, lãi, thậm chí, trong trường hợp xấu nhất còn phải xử lý tài sản đảm bảo. Do đó, việc có một quỹ dự phòng sẽ giúp giảm áp lực tài chính khi đối mặt với những tình huống phát sinh bất ngờ. 

"Nếu biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng cách, lên kế hoạch một cách chi tiết, đa số các bạn trẻ đều có thể mua được nhà. Tuy nhiên, người vay nên lựa chọn căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, tránh cố quá để rồi tạo áp lực tài chính lên cuộc sống của chính mình. Đừng để áp lực mua nhà trở thành một cái gông kìm hãm sự phát triển sự nghiệp cũng như khiến cuộc sống của bản thân nặng nề hơn" - chuyên gia tài chính khuyến cáo.