Bất động sản 2026: Nhu cầu an cư trở lại, người mua cần tỉnh táo trước 'sóng mới'

Sau gần ba năm thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều gia đình ở các đô thị lớn vẫn loay hoay với bài toán an cư. Sự chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà, cộng với nguồn cung hạn chế ở phân khúc vừa túi tiền, khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Nguyễn Phi Long – Giám đốc Công ty G20, năm 2026 sẽ là thời điểm quan trọng khi thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh cuối, chuẩn bị cho pha phục hồi mới.

Lãi suất thấp và hạ tầng mới sẽ là lực kéo của thị trường

Theo ông Long, lãi suất là yếu tố tác động mạnh nhất đến quyết định mua nhà của người dân. Khi chi phí vay giảm, áp lực trả nợ hàng tháng nhẹ hơn và niềm tin thị trường có cơ hội cải thiện.

“Trong thực tế, 60–70% giao dịch nhà ở hình thành từ nhu cầu vay vốn. Vì vậy, nếu lãi suất duy trì mức thấp ổn định, nhu cầu an cư sẽ quay lại trước tiên”, ông Long chia sẻ.

Ngoài lãi suất, loạt dự án hạ tầng dự kiến hoàn thành từ năm 2025 trở đi như vành đai, cao tốc, metro sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tạo điều kiện để người dân mở rộng phạm vi sinh sống. Ông Long nhận định, năm 2026, nhiều khu vực ven đô hoặc đô thị vệ tinh sẽ “ấm lại”, nhất là các nơi có kết nối thuận lợi với trung tâm.

Một điểm đáng chú ý là xu hướng tiêu dùng nhà ở đang thay đổi rõ rệt. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên thực dụng hơn trước.

Theo Giám đốc G20, phân khúc nhà ở vừa túi tiền và trung cấp sẽ trở thành tâm điểm của năm 2026. Không phải vì cơ hội đầu tư lớn, mà vì đây là nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, điều mà thị trường đang thiếu trầm trọng.

“Nhiều năm qua, thị trường nghiêng quá nhiều về nhà cao cấp. Trong khi phần lớn người dân lại có thu nhập trung bình. Khi những bất cân đối này được điều chỉnh, nguồn cung phù hợp túi tiền sẽ được quan tâm trở lại”, ông Long nói.

Ông dự báo những dự án có mức giá hợp lý, pháp lý rõ ràng, vị trí kết nối tốt sẽ được hấp thụ nhanh chóng khi mặt bằng lãi suất ổn định.

Bất động sản công nghiệp thúc đẩy sự hình thành các khu dân cư mới

Không chỉ nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng nhờ dòng vốn FDI. Nhiều tỉnh thành đang trở thành “cực thu hút” mới, kéo theo nhu cầu lưu trú, nhà ở cho chuyên gia, công nhân và các dịch vụ địa phương.

Lãnh đạo Công ty G20 cho rằng chuyển động này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở 2026: “Khu công nghiệp phát triển đến đâu, cộng đồng dân cư mới hình thành đến đó. Điều này tạo ra nhu cầu thật, bền vững mà không phải các cơn ‘sốt đất’ theo tin đồn”.

Những địa phương có công nghiệp mạnh, hạ tầng kết nối tốt như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Đồng Nai… sẽ tiếp tục là điểm đến của người lao động trẻ, các gia đình có nhu cầu an cư giá hợp lý.

Tuy vậy, theo ông dù bức tranh 2026 mang nhiều gam màu sáng hơn, người mua vẫn cần hết sức tỉnh táo. Rủi ro phổ biến nhất nằm ở pháp lý, nhiều dự án từng vướng thủ tục sẽ mất thêm thời gian để hoàn thiện hồ sơ, dẫn tới nguy cơ chậm tiến độ, thậm chí đình trệ.

“Dự án đẹp, giá tốt nhưng pháp lý mập mờ thì vẫn rất nguy hiểm. Nhiều gia đình vay tiền mua nhà rồi phải chờ cả năm trời không được nhận nhà, rất áp lực”, ông Long chia sẻ.

Bên cạnh đó, nguy cơ đầu cơ quay trở lại sớm cũng đáng lưu ý. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, một số nhóm môi giới hoặc nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể thổi giá, tạo sóng ảo. Người mua cần tỉnh táo nhận diện, tránh chạy theo đám đông.

Nên quản trị dòng tiền ít nhất 24 tháng

Từ góc nhìn của chuyên gia bất động sản, ông Long cho rằng yếu tố quan trọng nhất đối với người mua nhà 2026 là dòng tiền gia đình.

Ông đề xuất nguyên tắc 3 điểm đó là:

Không dùng đòn bẩy quá 40–50%: Dù lãi suất đang có xu hướng giảm, nhưng biến động kinh tế có thể ảnh hưởng thu nhập. Người mua nên chuẩn bị khả năng tự trả nợ tối thiểu 18–24 tháng nếu có biến cố tài chính.

Ưu tiên pháp lý – chủ đầu tư uy tín. Nên xem sổ đỏ, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu, quyết định phê duyệt 1/500… “Giá tốt nhưng hồ sơ không đầy đủ thì không nên liều,” ông Long nhấn mạnh.

Chọn khu vực có hạ tầng hoàn thiện hoặc chuẩn bị hoàn thiện: Hạ tầng quyết định giá trị tài sản và khả năng thanh khoản. Những dự án gần vành đai, cao tốc, metro, khu công nghiệp lớn sẽ an toàn hơn cho người mua để ở lẫn đầu tư dài hạn.

Theo ông Nguyễn Phi Long, thị trường bất động sản đang dần đi qua đáy, nhưng phục hồi không diễn ra trong một sớm một chiều. “2026 sẽ là năm ổn định lại cung – cầu, chứ không phải năm của những cơn sốt hay tăng giá ồ ạt”, ông nhận định.

Ông cho rằng người dân mua nhà để ở trong giai đoạn tới sẽ có nhiều cơ hội hơn, đặc biệt khi pháp lý được cải thiện và lãi suất duy trì ở mức thấp. Tuy nhiên, sự tỉnh táo và thận trọng vẫn là yếu tố quyết định.

“Những ai đi chậm, đi chắc, chọn kỹ pháp lý và quản trị dòng tiền tốt sẽ có cơ hội an cư, đầu tư bền vững trong chu kỳ mới”, ông Long kết luận.