Bất động sản 10 tháng đầu năm: Phục hồi nhưng chưa đều nhịp
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn bắt đầu khởi sắc trở lại trong năm 2025. Tuy nhiên, theo chuyên gia, đà phục hồi đang diễn ra không đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.
Chung cư giữ vai trò “đầu tàu”
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong 10 tháng qua, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm sáng” dẫn dắt toàn thị trường.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới phục hồi mạnh với nhiều dự án quy mô lớn được triển khai, tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao dù giá bán liên tục lập đỉnh mới.
Ngược lại, tại TP HCM, tốc độ phục hồi chậm hơn nhưng đã rõ nét hơn kể từ quý II, khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, giúp thanh khoản cải thiện. Giá căn hộ tăng nhẹ, tập trung ở các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch mở rộng.
Ở chiều ngược lại, đất nền vẫn trong trạng thái trầm lắng. Giao dịch chủ yếu diễn ra ở những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và dân cư ổn định, trong khi việc siết phân lô bán nền cùng chi phí đất tăng khiến thị trường kém sôi động.
“Trái ngược với đất nền, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì đà tăng trưởng tốt. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực trọng điểm miền Bắc và miền Nam duy trì ở mức cao, giá thuê và giá đất tiếp tục tăng nhờ dòng vốn FDI mạnh mẽ và hạ tầng liên vùng được đầu tư đồng bộ,” bà Miền nhận định.
Pháp lý và tín dụng là “đòn bẩy” cho sự phục hồi
Theo bà Miền, sự hoàn thiện của khung pháp lý cùng chính sách tín dụng linh hoạt là hai động lực quan trọng giúp thị trường khởi sắc trong năm nay.
Hàng trăm dự án đã được gỡ vướng và tái khởi động, góp phần tăng nguồn cung ra thị trường. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất thấp, ổn định đã hỗ trợ đáng kể cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.
“Lãi suất giảm và điều kiện vay linh hoạt hơn giúp người mua dễ tiếp cận tín dụng, tâm lý ổn định hơn, từ đó thúc đẩy thanh khoản,” bà nói.
Theo bà, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt, nhờ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và mang lại lợi nhuận kép, vừa tăng giá, vừa cho thuê. Tuy nhiên, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng mạnh, khiến dư địa tăng thêm không còn nhiều.
Thị trường thời gian tới có thể dịch chuyển dần sang bất động sản thấp tầng, công nghiệp và phụ trợ, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh và khu vực mở rộng có hạ tầng hoàn thiện.
Rủi ro vẫn hiện hữu
Dù xu hướng phục hồi rõ nét, bà Miền cho rằng thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức: vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết triệt để, chi phí đất đai, xây dựng tăng, cơ cấu nguồn cung mất cân đối khi nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, còn nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt.
Giá nhà tại các đô thị lớn đang vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, làm gia tăng rủi ro thanh khoản nếu kinh tế vĩ mô gặp biến động hoặc lãi suất tăng trở lại.
Triển vọng cuối năm: Tăng nhẹ nhưng phân hóa sâu
Nhìn về ba tháng cuối năm, bà Miền dự báo thị trường sẽ duy trì đà phục hồi, với nguồn cung tiếp tục tăng và thanh khoản cải thiện, đặc biệt ở khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh.
Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách thanh toán linh hoạt vẫn được người mua quan tâm. Giá bán được dự đoán tăng nhẹ, phản ánh chi phí đầu vào và tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục đi lên.
Tuy nhiên, thị trường thứ cấp nhiều khả năng sẽ chững lại, khi mặt bằng giá đã cao và không còn hấp dẫn nhà đầu tư ngắn hạn. Một số khu vực như TP HCM được đánh giá có thể bước vào “sóng mới”, thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc.
“Dù triển vọng tích cực, thị trường vẫn cần thận trọng. Nếu lãi suất đảo chiều tăng trong những tháng cuối năm, tâm lý nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng, khiến dòng tiền trở nên dè dặt hơn”, bà Miền cảnh báo.
