Bất động sản quý III: Giá có xu hướng giảm, giao dịch đi xuống, nhà ở xã hội tăng tốc trước báo cáo gửi Thủ tướng
Thị trường nhà đất đang bước vào một giai đoạn khác hẳn thời sốt nóng. Theo đánh giá mới nhất của Bộ Xây dựng, giá bán nhiều loại hình bất động sản trong quý III có xu hướng giảm so với quý trước, lượng giao dịch tiếp tục đi xuống, trong khi nguồn lực chính sách lại dồn về phân khúc nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
Giá có xu hướng giảm, nhưng giao dịch vẫn yếu
Theo bản tin ngày 12/11/2026 trên Thông tấn xã Việt Nam, dẫn số liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp từ báo cáo của các địa phương, giá bán căn hộ chung cư, biệt thự và nhà ở liền kề trong quý III/2026 có xu hướng giảm so với quý II/2026.
Lý do được cơ quan quản lý nêu là thanh khoản chậm, người mua tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng sử dụng thực tế, thay vì mua theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước. Đây là dữ liệu của cơ quan nhà nước, mang tính định hướng đánh giá chứ bản tin không kèm con số phần trăm cụ thể về mức giảm giá.
Bức tranh giao dịch phản ánh rõ sự trầm lắng. Trong quý III, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 22.847 giao dịch thành công, giảm khoảng 14% so với quý II/2026 và giảm khoảng 28,9% so với cùng kỳ năm 2025.
Phân khúc đất nền có 69.157 giao dịch, giảm khoảng 6% so với quý trước và giảm khoảng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung nhà ở thương mại, tổng lượng giao dịch quý III đạt trên 92.004, một con số cho thấy thị trường vẫn vận hành nhưng ở nhịp chậm hơn hẳn so với một năm trước.
Điều đáng chú ý là giá giảm nhưng giao dịch không bật tăng tương ứng, một nghịch lý cho thấy sức mua thực còn yếu. Thông thường, giá giảm sẽ kích thích người mua, song trong bối cảnh lãi suất vay còn ở mức cao và tâm lý thận trọng chi phối, nhiều gia đình chọn chờ đợi thêm. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co, người bán chưa muốn giảm sâu, người mua chưa vội quyết, và thanh khoản vì thế vẫn chưa được khơi thông thực chất.
Nhà ở xã hội tăng tốc, chính sách dồn về nhu cầu ở thực
Trong khi phân khúc thương mại trầm lắng, nhà ở xã hội lại là điểm được đẩy mạnh. Theo bản tin, Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 đặt mục tiêu giai đoạn 2026 tới 2030 cả nước phát triển 899.857 căn, gồm 708.834 căn nhà ở xã hội để bán hoặc thuê mua và 191.023 căn để cho thuê.
Riêng mục tiêu năm 2026 là 97.271 căn, trong đó 80.095 căn để bán hoặc thuê mua và 17.176 căn cho thuê. Đây là những chỉ tiêu chính thức của Chính phủ, cho thấy định hướng đưa dòng nguồn lực về phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực của người thu nhập trung bình và thấp.
Về tiến độ triển khai, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết cả nước đang có 954 dự án nhà ở xã hội với quy mô 926.329 căn, tổng mức đầu tư khoảng 855.557 tỷ đồng. Trong đó, 366 dự án đã hoàn thành với 226.019 căn, 298 dự án đang thi công với 369.735 căn, và 290 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 330.575 căn.
Bộ Xây dựng đánh giá đã đạt khoảng 92,6% mục tiêu của Đề án một triệu căn nhà ở xã hội. Riêng loại nhà để bán hoặc thuê mua, số căn hoàn thành đạt 45.915 trên 80.095 căn kế hoạch, tương đương 57%, và dự kiến cuối năm 2026 đạt khoảng 66.130 căn.
Những con số này cho thấy nỗ lực đáng kể về nguồn cung nhà giá phù hợp, song cũng cần nhìn nhận thận trọng. Mục tiêu đặt ra rất lớn, tiến độ hoàn thành của một số loại hình mới quá bán, và việc giải ngân, tiếp cận nhà ở xã hội trên thực tế với người dân vẫn phụ thuộc vào thủ tục, điều kiện xét duyệt và khả năng vay vốn ưu đãi. Vì vậy, con số kế hoạch và con số đến tay người mua là hai chuyện cần được theo dõi tách bạch.
Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Thủ tướng trong tháng 11
Một thông tin quan trọng với cả thị trường là Bộ Xây dựng cho biết sẽ tham mưu, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 11 này về tổng thể tình hình thị trường bất động sản, bao gồm nguồn cung, thanh khoản, giá, giao dịch và tồn kho theo từng phân khúc và khu vực, kèm nhận diện rủi ro và các phương án xử lý.
Cơ quan này cũng nêu định hướng phối hợp với Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước để theo dõi thị trường theo các nhóm chỉ số như giá sơ cấp, thứ cấp, giao dịch, tồn kho, tín dụng, trái phiếu và tiến độ dự án, đồng thời ưu tiên tháo gỡ cho các dự án đủ điều kiện mở bán và hướng dòng sản phẩm về nhà ở thương mại giá vừa phải, nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
Với các gia đình, định hướng chính sách này gợi ý một xu thế đáng lưu tâm. Thị trường đang được điều tiết theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực và sản phẩm vừa túi tiền, thay vì khuyến khích đầu cơ. Nếu một hộ có nhu cầu ở thật và tài chính phù hợp, phân khúc căn hộ giá trung bình cùng nhà ở xã hội có thể mở ra lựa chọn trong giai đoạn tới.
Ngược lại, với tâm lý mua để lướt sóng chờ tăng giá, bối cảnh thanh khoản yếu và giá đi ngang tới giảm cho thấy dư địa sinh lời ngắn hạn đã hẹp hơn nhiều so với thời sốt nóng.
