6 giải pháp để người dân, chính quyền giải quyết nhanh chỉ tiêu về nhà ở xã hội

Để hiểu rõ hơn vai trò của chính sách phát triển nhà ở xã hội trong việc định hình thị trường bất động sản, phóng viên Tiếp thị và Gia đình đã có cuộc trao đổi với bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam.

Giá nhà liên tục lập đỉnh, cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với

- Thưa bà, trong bối cảnh hiện nay bà đánh giá thế nào về tác động của các chính sách phát triển nhà ở xã hội đối với thị trường bất động sản Việt Nam?

Nếu quan sát diễn biến thị trường thời gian qua, có thể thấy hai điểm nổi bật.

Thứ nhất, giá bán bất động sản, đặc biệt là nhà ở, liên tục lập mặt bằng giá mới và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo thống kê của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, giá trung bình căn hộ sơ cấp toàn quốc trong quý III/2025 đạt khoảng 78 triệu đồng/m².

Riêng tại Hà Nội là 95 triệu đồng/m² và TP HCM là 91 triệu đồng/m².

Mức giá này tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập của người dân, khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở vẫn khan hiếm, đặc biệt là nhà ở thương mại bình dân. Dù từ năm 2024 thị trường đã có tín hiệu phục hồi, nhưng phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp. Điều này càng khiến việc sở hữu nhà phù hợp thu nhập trở nên khó khăn.

Trong bối cảnh đó, chính sách phát triển nhà ở xã hội mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc, giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định. Thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã rất nỗ lực ban hành nhiều cơ chế, nghị định, gói tín dụng để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phân khúc này phát triển.

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ giúp “hạ nhiệt” giá nhà

- Việc phát triển mạnh nhà ở xã hội có thể ảnh hưởng ra sao đến giá nhà thương mại và thị trường bất động sản nói chung?

Theo phân tích của chúng tôi, giá bất động sản tăng chủ yếu do cung không đáp ứng được cầu.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao, trong khi nguồn cung mới bổ sung vào thị trường còn hạn chế.

Vì vậy, tăng nguồn cung nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc tăng tổng cung nhà ở, góp phần giải tỏa áp lực cầu bị dồn nén nhiều năm qua. Khi cung – cầu dần tiến đến trạng thái cân bằng, giá bán nhà ở nói chung sẽ có xu hướng ổn định hơn, tránh tình trạng tăng nóng hoặc “sốt ảo” như giai đoạn trước.

Doanh nghiệp còn dè dặt với phân khúc nhà ở xã hội

- Theo bà, doanh nghiệp bất động sản có mặn mà với phân khúc này không? Những rào cản lớn nhất là gì?

Trên lý thuyết, doanh nghiệp khi tham gia phát triển nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi.

Đơn cử như miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế, hỗ trợ tín dụng lãi suất thấp từ các gói 120.000 tỷ và 145.000 tỷ đồng, cơ chế chỉ định chủ đầu tư thuận lợi hơn so với dự án thương mại.

Ngoài ra, nhu cầu thị trường rất lớn, đầu ra cho sản phẩm tương đối ổn định.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy doanh nghiệp vẫn gặp nhiều rào cản pháp lý và thủ tục.

Quy trình thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội thường phức tạp và kéo dài hơn nhà thương mại do phải qua nhiều cơ quan kiểm soát, giám sát.

Một số ưu đãi trên giấy cũng khó được tiếp cận. Chẳng hạn, gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng đến nay mới giải ngân được hơn 3%, cho thấy việc triển khai chưa thực chất.

Ngoài ra, biên lợi nhuận tối đa chỉ 10% khiến doanh nghiệp khó cân đối chi phí, trong khi họ không được tự chủ trong việc lựa chọn khách hàng mà phải tuân theo danh sách 12 nhóm đối tượng được quy định trong luật.

Những yếu tố này khiến nhiều doanh nghiệp “ngại” tham gia, dù rất muốn đóng góp cho mục tiêu an sinh xã hội.

Cần siết chặt quản lý, tránh trục lợi chính sách

- Nhà ở xã hội có đang thực sự đến được đúng đối tượng cần hỗ trợ không?

Thực tế cho thấy, giá nhà thương mại tăng quá cao khiến nhà ở xã hội trở thành sản phẩm hấp dẫn, dễ bị một số người lợi dụng để trục lợi chính sách.

Để hạn chế tình trạng này, trước hết phải cân bằng cung – cầu. Khi thị trường có đủ nhà ở giá phù hợp, sẽ giảm động cơ “lách luật” để mua nhà xã hội.

Bên cạnh đó, cần chế tài đủ mạnh. “Nếu phát hiện người mua không thuộc diện chính sách, cần xử lý nghiêm, thậm chí thu hồi căn hộ đã cấp”, bà đề xuất.

Ngoài ra, quy định hiện nay cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm cũng dễ bị lợi dụng. Bà Miền cho rằng, nên yêu cầu hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã hưởng nếu người mua bán lại trước thời hạn hoặc không còn thuộc đối tượng được hỗ trợ.

Không thể dựa mãi vào nhà ở xã hội để ổn định thị trường

- Trong trung và dài hạn, việc phát triển nhà ở xã hội có thể giúp ổn định thị trường và phát triển đô thị bền vững ra sao?

Khi nguồn cung tăng, thị trường sẽ dần lấy lại cân bằng, giá nhà ổn định hơn. Tuy nhiên, bà Miền nhấn mạnh, nhà ở xã hội chỉ nên là công cụ hỗ trợ tạm thời, không thể trở thành “trụ cột” của thị trường.

“Ngân sách Nhà nước có hạn, nên về lâu dài, cần tập trung phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, đây mới là giải pháp bền vững để đảm bảo an sinh và phát triển đô thị hài hòa,” bà nói.

6 điều chỉnh chính sách cần thiết để phát triển bền vững

Để chương trình phát triển nhà ở xã hội khả thi và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân, cần tập trung vào các nhóm giải pháp nào thưa bà? 

Chúng ta cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

1. Xác định lại vai trò của Nhà nước, không chỉ ban hành chính sách mà cần trực tiếp điều phối và đầu tư như mô hình Singapore hay Hàn Quốc.

2. Nâng cao vai trò chính quyền địa phương, bởi sự chủ động và quyết tâm của từng tỉnh, thành là yếu tố quyết định kết quả thực thi.

3. Điều chỉnh chỉ tiêu và loại hình nhà ở xã hội, phù hợp đặc thù từng vùng (miền Tây nên ưu tiên thấp tầng thay vì cao tầng).

4. Phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê, với cơ chế ưu đãi vượt trội để thu hút doanh nghiệp tham gia.

5. Giảm giá thành bằng giải pháp kỹ thuật, áp dụng mẫu thiết kế chuẩn để rút ngắn thời gian và chi phí thẩm định.

6. Quản lý chặt nguồn vốn, quy định rõ tiền hoán đổi 20% quỹ đất thương mại phải đưa vào quỹ chuyên biệt cho phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, cần đa dạng hóa kênh huy động vốn, thay vì chỉ trông chờ vào các ngân hàng thương mại, nhằm bảo đảm nguồn lực ổn định, lâu dài cho chương trình. Các giải pháp phải có tính đồng bộ và nên theo hướng địa phương hóa, để đảm bảo phù hợp vs tình hình thực tế của từng địa phương.

Muốn chính sách nhà ở xã hội đi vào thực tế, cần một cơ chế linh hoạt, thực chất, nơi Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt, doanh nghiệp có động lực tham gia và người dân thực sự được hưởng lợi.