Chuyên gia cảnh báo điều đặc biệt này mà người mua nhà cần khắc cốt ghi tâm để không mất tiền oan

Môi giới tự do đang đứng ngoài khung pháp lý

Luật sư Hùng cho biết, pháp luật hiện hành quản lý khá chặt chẽ doanh nghiệp môi giới, từ quy chế hoạt động, yêu cầu công khai pháp lý dự án đến trách nhiệm lưu trữ giao dịch. Ngược lại, môi giới tự do vốn chiếm tỷ lệ lớn trong giao dịch thứ cấp lại không phải đáp ứng bất kỳ điều kiện hành nghề nào.

Không đăng ký hoạt động, không chứng chỉ, không chịu sự giám sát của cơ quan chức năng, nhiều môi giới hoạt động dựa trên thỏa thuận miệng và niềm tin của khách hàng. “Khoảng trống này khiến người mua trở thành bên chịu rủi ro nhiều nhất khi giao dịch”, ông Hùng nhận định.

Những rủi ro phổ biến mà người mua dễ gặp gồm thông tin pháp lý không được kiểm chứng, hợp đồng thiếu điều khoản ràng buộc và gần như không có công cụ pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Chỉ cần một giao dịch đặt cọc vội vàng hoặc chuyển tiền không chứng từ đúng chuẩn, người mua có thể mất trắng.

Những hành vi làm phát sinh tranh chấp

Theo ông Hùng, nhóm hành vi của môi giới tự do thường xuyên dẫn đến tranh chấp, bao gồm:

Thứ nhất, là tư vấn sai lệch hoặc che giấu thông tin. Tình trạng môi giới không thông tin rõ về quy hoạch, tình trạng thế chấp hay tranh chấp của tài sản diễn ra phổ biến. Khi người mua chỉ tiếp cận thông tin từ một nguồn không được xác minh, nguy cơ “mua nhầm rủi ro” là rất lớn.

Thứ hai, nhiều môi giới hướng dẫn đặt cọc gấp, khuyến khích ký hợp đồng sơ sài hoặc thậm chí không lập hợp đồng. Việc thu tiền qua nhiều hình thức nhưng không đứng tên pháp nhân khiến người mua không thể xác lập trách nhiệm khi phát sinh vấn đề.

“Ở thị trường thứ cấp, đây là tình trạng diễn ra liên tục và là nguyên nhân khiến nhiều vụ việc bị hình sự hóa do có yếu tố gian dối và chiếm đoạt”, ông Hùng cảnh báo.

Điểm khác biệt lớn nhất giữa môi giới tự do và môi giới chuyên nghiệp chính là cơ chế chịu trách nhiệm. Sàn giao dịch phải công khai thông tin pháp lý, lưu vết giao dịch và sử dụng nhân sự có chứng chỉ. Mọi sai phạm được kiểm soát bằng biện pháp hành chính hoặc pháp lý.

Ngược lại, môi giới tự do “không có địa chỉ pháp lý”, không giấy phép, không chứng chỉ, không nghĩa vụ bồi thường. “Tất cả rủi ro mặc nhiên chuyển sang phía người mua”, ông Hùng khẳng định.

Cần thiết lập khung quản lý phù hợp với thực tế

Theo ông Hùng, quản lý môi giới tự do không phải là động thái làm khó thị trường, mà là giải pháp giúp minh bạch hóa giao dịch, đây là xu hướng đã được nhiều quốc gia áp dụng.

Ông Hùng đề xuất một số hướng xây dựng khung pháp lý:

Yêu cầu đăng ký hành nghề đối với cá nhân môi giới; không nhất thiết thành lập doanh nghiệp nhưng phải có mã số hành nghề và chịu sự quản lý của cơ quan chức năng.

Quy định trách nhiệm cung cấp thông tin trung thực, chịu trách nhiệm pháp lý khi tư vấn sai lệch gây thiệt hại.

Chuẩn hóa mẫu hợp đồng và quy trình thu – chi, đảm bảo người mua nắm rõ quyền và nghĩa vụ.

Thiết lập cơ chế khiếu nại, xử lý vi phạm, bồi thường thiệt hại, tạo hàng lang pháp lý để ràng buộc trách nhiệm của môi giới.

Những đề xuất này phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, vốn yêu cầu đơn vị môi giới phải có quy chế hoạt động, cơ sở vật chất phù hợp, nhân sự có chứng chỉ và phải cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý.

Tuy nhiên, để đưa lực lượng môi giới tự do vốn rất đông và đa dạng đi vào khuôn khổ pháp lý, cần có cơ chế đơn giản, linh hoạt và khả thi.

“Không thể áp dụng cùng một mô hình cho cả doanh nghiệp lớn và cá nhân nhỏ lẻ. Nhưng không thể để môi giới tự do tiếp tục hoạt động ngoài khung pháp luật”, ông Hùng phân tích.

Người mua cần chủ động tự bảo vệ mình

Khi khung pháp lý còn đang hoàn thiện, người mua vẫn là đối tượng chịu rủi ro cao nhất. Vì vậy, luật sư Hùng nhấn mạnh nguyên tắc: “Minh bạch pháp lý trước, giao dịch sau.”

Người mua nên lưu ý bốn điểm:

Tự kiểm tra hoặc yêu cầu chuyên gia độc lập kiểm tra pháp lý của tài sản.

Chỉ ký hợp đồng có đầy đủ điều khoản bảo vệ quyền lợi.

Không chuyển tiền qua môi giới; chỉ giao dịch với bên có tư cách pháp nhân.

Yêu cầu môi giới xuất trình chứng chỉ hành nghề, nếu có.

Trong bối cảnh thị trường biến động, sự cẩn trọng không chỉ giúp hạn chế rủi ro, mà còn tạo sức ép buộc hoạt động môi giới phải minh bạch hơn.

“Khi người mua hiểu luật và biết cách bảo vệ mình, những hành vi môi giới không chuẩn sẽ dần bị loại bỏ”, ông Hùng nhấn mạnh.