Thị trường bất động sản diễn biến 'lạ', chuyên gia cảnh báo khẩn

Nhà đầu tư áp đảo người mua ở thực

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ thị trường đạt gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, phần lớn các giao dịch đến từ nhà đầu tư, thay vì người mua ở thực. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh lạm phát tăng, hạ tầng phát triển mạnh, nhiều người xem bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả.

“Phần lớn giao dịch hiện nay đến từ nhóm người mua bất động sản thứ hai, tức mua để đầu tư, không phải để ở. Thị trường đang bị chi phối bởi dòng tiền đầu cơ, trong khi người có nhu cầu thật khó chen chân vì giá quá cao”, ông nói.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, nguồn cung mới tại TP.HCM hiện thiên về phục vụ giới đầu tư.

“Phần lớn chủ đầu tư định vị dự án ở phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, bởi họ hiểu người mua chủ yếu là để nắm giữ hoặc cho thuê lại. Dòng tiền trên thị trường gần như chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư, trong khi người mua ở thực rất khó tiếp cận”, ông nói

Theo DKRA Group, trong hơn 2.000 giao dịch được ghi nhận 9 tháng đầu năm 2025, 70% là của nhà đầu tư, trong khi đó người mua để ở chỉ chiếm 30%. Với mức giá căn hộ phổ biến 4-5 tỷ đồng, nhóm khách hàng có ngân sách 1-2 tỷ đồng gần như không còn cơ hội sở hữu nhà.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) dự báo, giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời cao và nhóm đầu tư vẫn “sống khỏe”, không chịu áp lực tài chính. “Khi lãi suất thấp, nguồn cung nhà ở bình dân khan hiếm, giới đầu tư càng tin rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục đi lên”, bà nói.

Cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ thanh khoản tốt, lợi nhuận cao, vượt xa vàng hay chứng khoán. Trong 10 năm qua, lợi suất đầu tư căn hộ đạt 197%, còn đất nền 137%. Tuy nhiên, nguyên nhân khiến đầu cơ lan rộng là chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam còn quá thấp.

“Người mua chỉ phải nộp ba loại thuế: thuế thu nhập (2-5%), thuế sở hữu (0,03-0,2%) và thuế trước bạ (0,5%). Trong khi ở nhiều nước, còn có thuế bỏ trống và thuế phát triển hạ tầng từ 1-20%. Thuế thấp khiến việc mua đi bán lại trở nên dễ dàng, góp phần thổi giá thị trường”, ông phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo, khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung - cầu, giá bị đẩy cao mà không dựa trên nhu cầu thật, dễ dẫn đến rủi ro bong bóng. Nếu không có chính sách can thiệp kịp thời, giấc mơ an cư của người lao động sẽ ngày càng xa vời.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, cần đưa thị trường trở lại đúng bản chất phục vụ nhu cầu an cư của số đông. Khi đầu cơ ngắn hạn chiếm áp đảo, căn hộ không còn là nơi ở mà trở thành công cụ sinh lời, gây méo mó cấu trúc thị trường và tiềm ẩn hệ lụy xã hội.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho biết: “Khi dòng vốn đổ dồn vào bất động sản, giá trị tài sản tăng nhanh hơn thu nhập, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả. Thị trường vì vậy vận hành dựa trên kỳ vọng tăng giá thay vì nhu cầu thật, làm thanh khoản thiếu bền vững.”

Ông Huy cảnh báo thêm, thị trường hiện rất nhạy cảm với chính sách, chỉ một thay đổi nhỏ về tín dụng, lãi suất hay tâm lý có thể tạo ra phản ứng dây chuyền, khiến giao dịch chững lại hoặc đảo chiều. Do đó, việc Chính phủ đang siết kiểm soát dòng vốn và hạ nhiệt đà tăng giá là bước đi đúng đắn, nhằm hướng tới ổn định dài hạn.