Nhà ở 'vừa túi tiền' ngày càng xa vời với người trẻ đô thị?

Nhà giá rẻ "biến mất" ?

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại các nền kinh tế đang phát triển, bài toán nhà ở bình dân đang trở nên ngày càng nan giải, đặc biệt tại những thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội. Dù nhu cầu an cư của người trẻ và người có thu nhập trung bình – thấp rất lớn, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền lại ngày càng co hẹp. Phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền thậm chí “biến mất” khỏi thị trường.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn sản phẩm mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, phục vụ nhóm khách hàng có tài chính mạnh và các nhà đầu tư dài hạn, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ – vốn là nhu cầu thật của phần đông người dân – lại gần như không có.

Tại Hà Nội, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc chủ đạo, chiếm hơn 69% tổng nguồn cung mở bán mới. Tuy nhiên, căn hộ chung cư cao cấp và hạng sang vẫn áp đảo. Căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 13%, tương đương gần 2.000 căn – một con số tăng trưởng so với quý trước nhưng vẫn rất nhỏ bé nếu so với nhu cầu thực tế.

Theo số liệu Savills Hà Nội, tổng số căn hộ trên thị trường sơ cấp, căn hộ hạng C (giá rẻ) chỉ chiếm 2%. Ngay cả với mức giá 20 - 30 triệu đồng/m², phần lớn dự án đều gặp vấn đề pháp lý hoặc năng lực chủ đầu tư yếu kém. Thực tế, giá thấp nhất trên thị trường sơ cấp hiện nay đã từ 50 triệu đồng/m² trở lên".

Tình trạng này phản ánh rõ nét ở TP.HCM. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nguồn cung nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đã giảm mạnh qua từng năm, từ hơn 42.000 căn năm 2017 xuống chỉ còn 1.611 căn vào năm 2024. Đáng chú ý, nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất trong giai đoạn 2021 - 2024. Riêng năm 2024, 100% sản phẩm đưa ra thị trường đều là nhà ở cao cấp.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, những năm gần đây thị trường không ghi nhận dự án nào có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự biến mất của nhà giá rẻ khỏi thị trường. Trước hết là những vướng mắc pháp lý khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, kéo dài thời gian triển khai, làm giảm nguồn cung. Tiếp theo là chi phí phát triển ngày càng tăng, từ tiền sử dụng đất, vật liệu, nhân công cho tới chi phí vốn, khiến bài toán tài chính cho các dự án nhà giá rẻ trở nên kém hấp dẫn với doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ông Thắng cũng cho biết thị trường sẽ có xu hướng thanh lọc, thời gian sắp tới, ngoài các dự án nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp sẽ tập trung vào sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Giá nhà neo cao, phân khúc vừa túi tiền khó quay trở lại

Giữa bối cảnh chi phí đất đai ngày càng gia tăng và quỹ đất phát triển ngày càng hạn chế, thì câu chuyện giá nhà vẫn leo thang là điều không có gì bất ngờ.

Tại thị trường Hà Nội, nơi đang dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán chung cư, chỉ tính riêng quý I/2025, giá bán trung bình tại thủ đô đã tăng 2,5% so với quý 4/2024 và tăng tới 77,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Đà Nẵng và TP.HCM cũng lần lượt ghi nhận mức tăng đáng kể, lần lượt là 58,6% và 35%.

Tại Hà Nội, mức giá bán trung bình căn hộ chung cư đã chạm mốc 70,2 triệu đồng/m². Theo các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án cũ được mở bán lại với giá điều chỉnh tăng mạnh. Điều này tạo ra mặt bằng giá mới, đẩy chi phí sở hữu nhà ngày càng xa tầm tay của đại đa số người dân.

Ở TP.HCM, dù giá căn hộ gần như đi ngang so với quý trước, nhưng vẫn neo ở mức bình quân 71,8 triệu đồng/m². Còn tính theo năm, mức tăng vẫn lên tới 35%, cho thấy giá vẫn âm thầm “bò” lên bất chấp thị trường ít sôi động hơn Hà Nội.

Lý giải cho đà tăng này, bà Lê Thị Huyền Trang – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam – cho biết: “Việc thị trường bị kiểm soát chặt chẽ, cộng với quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở bình dân ngày càng hiếm đã khiến các dự án giá rẻ gần như biến mất. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn đất, khó xây dựng bài toán tài chính cho sản phẩm giá thấp”.

Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài cũng khiến nhiều dự án không thể khởi động đúng kế hoạch. Các chi phí phát sinh như lãi vay, chi phí duy trì bộ máy trong thời gian chờ đợi buộc phải được phân bổ vào giá bán cuối cùng. Chưa kể, đại dịch từng làm gián đoạn chuỗi cung ứng, khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao, tiếp tục đẩy giá nhà lên.

Theo JLL, trong bối cảnh như vậy, việc giá bán bất động sản có thể quay về mặt bằng trước đây gần như là điều không thể.

Tuy nhiên, bà Trang cũng dự báo rằng tốc độ tăng giá sẽ dần chững lại trong thời gian tới do mức tăng thu nhập của người dân không theo kịp đà tăng giá bất động sản. Khi sức mua suy yếu và nguồn cung được cải thiện sau khi tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, thị trường sẽ tự điều chỉnh.

Các chuyên gia tin rằng trong những năm tới, sẽ có làn sóng các chủ đầu tư quay lại với phân khúc hợp túi tiền, vốn có tiềm năng lớn nhưng bị bỏ quên lâu nay.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa điều đó, sự hỗ trợ từ phía Nhà nước là vô cùng quan trọng. Việc cải thiện chính sách thuế, ưu tiên phê duyệt nhanh dự án nhà ở giá thấp, cũng như đẩy mạnh phát triển hạ tầng – đặc biệt là kết nối từ vùng ven vào trung tâm – sẽ là đòn bẩy để khuyến khích các doanh nghiệp quay lại với phân khúc này, góp phần bình ổn thị trường và tạo cơ hội sở hữu nhà cho người dân đô thị.