Giá căn hộ TP.HCM tăng cao, người mua 'rẽ sóng' vùng ven

Phân khúc cao cấp chiếm sóng, giá “vượt trần”

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2025 của Cushman & Wakefield, trong quý 1/2025, số lượng căn hộ mới được mở bán đạt khoảng 2.392 căn hộ. So với quý trước thì lượng căn hộ mở bán mới đã giảm khoảng 12% và nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khúc cao cấp và hạng sang.

Khu vực phía Đông vẫn là điểm nóng của thị trường căn hộ khi liên tục dẫn đầu tỉ lệ nguồn cung cao qua các quý. Tuy nhiên, sự chênh lệch về tỉ lệ nguồn cung mới trong quý này giữa các khu vực không quá lớn. Nguồn cung mới phân bổ đều ra các khu vực và có tỉ lệ lần lượt đạt 15% tại khu Tây, 19% tại khu Nam, và 27% tại khu Đông và 26% tại khu CBD.

Trong quý này, có một dự án căn hộ hàng hiệu đã bắt đầu đi vào hoạt động và bàn giao nhà cho khách hàng. Dự án này đã đẩy tỉ lệ nguồn cung khu vực trung tâm tăng mạnh.

Lượng hấp thụ mới đạt 1.101 căn, tăng 36,23% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng lại giảm sấp xỉ 58% so với lượng hấp thụ của quý trước. Sự sụt giảm này phản ánh giá căn hộ đã tăng cao và mức hấp thụ bắt đầu chậm lại. Phân khúc căn hộ vẫn có thanh khoản tốt, nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư bắt đầu dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị và tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn.

Giá căn hộ tiếp tục lập mặt bằng mới đạt 4.691 USD/m2, tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đầu năm cho thấy có sự tăng trưởng chậm lại, tuy nhiên nguồn cung cho các quý kế tiếp đang được các chủ đầu tư lập chiến lược và chuẩn bị cho các đợt mở bán lớn. Số lượng căn hộ dự báo trong 3 năm tới sẽ gia nhập vào thị trường khoảng 35.000 căn hộ.

Trong đó, riêng quý 2/2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 9.500 căn hộ mở bán mới. Năm 2026, nguồn cung lần lượt sấp xỉ 10.000 căn và sẽ đạt hơn 15.000 căn vào năm 2027. Các chủ đầu tư cũng áp dụng phương thức thanh toán trả chậm kéo dài đến 3 năm và áp dụng các hình thức chiết khấu từ 10% tới 25% để kích cầu. Đặc biệt, khách hàng có thể nhận nhà ở ngay khi vừa thanh toán trước 1 phần giá trị căn hộ.

Theo số liệu của Knight Frank Việt Nam công bố, trong quý vừa qua, phần lớn nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đều nằm ở phân khúc giá cao, với mức giá trung bình lên đến 3.648 USD/m² (hơn 91 triệu đồng), tăng 12% so với cùng kỳ năm trước.

Và chỉ có 619 căn hộ mới mở bán trong quý 1, nguồn cung mới cũng thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng cung mới này cùng với lượng căn hộ tồn kho từ năm 2024 nâng tổng nguồn cung sơ cấp mở bán trong quý 1 lên hơn 4.200 căn hộ. Tuy nhiên, toàn thị trường chỉ có 689 căn hộ được khách hàng đặt mua, với tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn là 16%.

Giải thích về thực trạng căn hộ cao cấp "lên ngôi" tại nội thành TP.HCM, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu. Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược và gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.

Khách mua 'rẽ sóng' vùng ven phân khúc vừa túi tiền

Thị trường TP.HCM trong ngắn hạn vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn hoặc các tỉnh lân cận. 

Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, TP. HCM vẫn sẽ là thị trường của phân khúc trung và cao cấp.  

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định sức mua căn hộ tại TP.HCM trong quý 1/2025 sụt giảm do giá bán cao và nguồn cung sản phẩm kém đa dạng. Theo báo cáo từ DKRA, trong quý I, thị trường ghi nhận khoảng 6.800 căn hộ được mở bán sơ cấp (bao gồm cả sản phẩm mới và hàng tồn kho), nhưng chỉ có khoảng 1.000 căn hộ được giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 15%. Con số này giảm gần 60% so với quý IV/2024.

Đáng chú ý, phần lớn giao dịch đến từ các dự án mở bán mới, trong khi rổ hàng tồn kho tiếp tục bị khách hàng “thờ ơ” do mức giá quá cao và phần lớn là căn hộ diện tích lớn, vị trí không hấp dẫn.

Về cơ cấu phân khúc, ông Thắng cho biết khoảng 73% nguồn cung căn hộ mở bán trong quý I thuộc phân khúc cao cấp, có giá trên 75 triệu đồng/m²; 22% thuộc phân khúc trung cấp (40–70 triệu đồng/m²); và chỉ chưa đến 5% sản phẩm có mức giá dưới 40 triệu đồng/m² – ngưỡng tài chính phù hợp với số đông người mua nhà. Điều này khiến nhiều người có nhu cầu ở thực buộc phải “dạt” về các tỉnh giáp ranh để tìm kiếm cơ hội mua bất động sản vừa túi tiền hơn.

Cùng quan điểm trên, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, người mua nhà có xu hướng tìm kiếm những sản phẩm phù hợp túi tiền hơn, khiến việc tiêu thụ các căn hộ cao cấp gặp nhiều khó khăn.

Thị trường căn hộ tại TP.HCM đang trên đà phục hồi nhưng diễn ra khá chậm. Một phần nguyên nhân đến từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới do vướng mắc pháp lý, khiến doanh thu từ thị trường sơ cấp không đáng kể. Thay vào đó, sức mua tập trung chủ yếu ở thị trường thứ cấp, đặc biệt là các dự án đã tháo gỡ được rào cản pháp lý trong thời gian gần đây.

Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư và người mua có xu hướng chuyển dịch về các khu vực vệ tinh, nơi có mức giá hợp lý hơn và tiềm năng tăng giá tốt nhờ hạ tầng đang được đẩy mạnh đầu tư. Doanh số chung của thị trường bất động sản tăng mạnh chủ yếu đến từ những khu vực này – nơi hội tụ các yếu tố như pháp lý minh bạch, giá trị thực và khả năng sinh lời bền vững.

Theo số liệu Savills Việt Nam, Tại TP.HCM năm 2024, căn hộ giá thấp hơn hoặc bằng 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020 khi phân khúc này chiếm gần 50% lượng bán. Lượng giao dịch cũng giảm đáng kể 39% mỗi năm kể từ 2020. 

Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

Đến 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó Hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP. Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%.

Ở giai đoạn này, bà Trang Bùi, cho biết thêm mua nhà trong giai đoạn này sẽ hưởng nhiều chính sách ưu đãi có ảnh hưởng tích cực đến người mua. 

Sự xuất hiện của nhiều dự án mới với các chính sách thanh toán linh hoạt, ưu đãi và hỗ trợ tài chính đặc biệt đã tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà. Trước đây, việc thanh toán không thuận lợi thường là vấn đề của người mua, nhưng hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang tích cực điều tiết và đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn để kích thích người mua.

Tuy nhiên, người mua cần chú ý đến các vấn đề pháp lý, mặc dù hiện nay hầu hết các dự án chào bán trên thị trường đều có pháp lý khá ổn. Người mua cần phải quan tâm đến tiến độ thi công dự án và tình hình tài chính của chủ đầu tư để tránh trường hợp mua gần chục năm vẫn chưa có sổ.