Dòng vốn bất động sản 2025: Ưu tiên dự án nhu cầu thực, sàng lọc đầu cơ?

Nhiều chính sách khơi thông thị trường bất động sản 

Sáng 9/4 tại TP.HCM, Đài Hà Nội đã tổ chức Diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” với sự tham gia của nhiều chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp. Diễn đàn tập trung phân tích hai trụ cột then chốt: hoàn thiện cơ chế chính sách đặc thù và khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, vốn đang chịu nhiều áp lực trong thời gian qua.

Tại sự kiện, GS.TS Hoàng Văn Cường – Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội – nhấn mạnh đến sự thay đổi tích cực từ khung pháp lý. Cụ thể, bên cạnh việc Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, hai nghị quyết quan trọng là Nghị quyết 170 và Nghị quyết 171 cũng được ban hành nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn tồn đọng tại nhiều dự án.

Theo ông Cường, Nghị quyết 171 cho phép tiếp tục triển khai các dự án đang gặp vướng mắc mà không cần đấu thầu lại, chỉ cần xác định lại giá hoặc điều chỉnh quy hoạch. Trong khi đó, Nghị quyết 170 mở ra cơ chế cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, ngay cả khi khu đất chưa phải là đất ở – điều mà luật pháp trước đây không cho phép.

“Nguyên tắc là sai thì phải sửa, nhưng phải có cơ chế để sửa cho hiệu quả, không để toàn bộ dự án phải làm lại từ đầu. Cơ chế đặc thù sẽ giúp nhà đầu tư không bị ‘chôn chân’ trong các thủ tục pháp lý kéo dài và bất định”, ông Cường nói và bổ sung: “Việc Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, thay bằng bảng giá sát với thị trường sẽ giúp nhà đầu tư tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị, nhất là các khu đất vàng”.

Tác động tích cực từ Nghị quyết 171 đã bắt đầu rõ nét tại TP.HCM. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cho biết trước đây, thành phố có tới 86 dự án bị đình trệ do vướng pháp lý, ảnh hưởng đến hơn 57.000 căn nhà. Tuy nhiên, kể từ khi triển khai nghị quyết này, TP.HCM đã tiếp nhận 343 hồ sơ đăng ký với tổng diện tích hơn 1.913ha. Nếu mỗi dự án cung cấp khoảng 830 căn nhà, dự kiến sẽ có thêm 216.000 căn nhà được tung ra thị trường trong vòng 3-10 năm tới.

Không chỉ TP.HCM, TP Hà Nội cũng tích cực vào cuộc. Ông Nguyễn Anh Quân – Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội – thông tin rằng tổ công tác đặc biệt của thành phố đã họp 7 phiên và bước đầu tháo gỡ được vướng mắc cho 24 trong số 36 dự án đang tắc nghẽn.

Trong khi đó, ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – kêu gọi không chỉ tập trung vào nhà ở thương mại mà cần có chính sách mạnh mẽ hơn để phát triển nhà ở xã hội. Ông cho biết dù Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định về quỹ đất và thủ tục đầu tư để khuyến khích phát triển phân khúc này, nhưng thực tế, số lượng dự án hoàn thành còn rất hạn chế.

“Muốn đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội thì phải có cơ chế ưu đãi đủ mạnh, quỹ vốn ưu tiên riêng và đặc biệt là rút ngắn thủ tục hành chính. Khi doanh nghiệp thấy rõ cơ hội và lợi ích, họ sẽ tham gia mạnh mẽ hơn vào phân khúc vốn bị xem nhẹ lâu nay”, ông Dũng nhấn mạnh.

Từ góc độ hoạch định chính sách, ông Lê Hoàng Châu đánh giá cao việc thể chế hóa các định hướng lớn từ Đại hội XIII và Nghị quyết 18 của Đảng. Sự đồng bộ trong sửa đổi các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư đã tạo nên một hệ thống pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn, giảm chồng chéo trong quản lý.

Tuy nhiên, ông Châu cũng kiến nghị cần mở rộng phạm vi áp dụng Nghị quyết 171 ra toàn quốc thay vì chỉ giới hạn ở TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa. Bởi hiện nay, có tới 1.500 dự án bất động sản trên cả nước đang bị “mắc kẹt” và rất cần một cú hích về chính sách để hồi sinh.

Dòng vốn bất động sản sẽ chảy đúng hướng?

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh – Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, đến cuối tháng 2/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tại TP.HCM đạt gần 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 28% tổng dư nợ tín dụng toàn địa bàn, tăng 1,15% so với cuối năm 2024. Mức tăng này cao hơn so với tốc độ tăng chung của toàn ngành ngân hàng trong hai tháng đầu năm.

Ông Lệnh đánh giá diễn biến này là tích cực, cho thấy tín dụng bất động sản – đặc biệt là tín dụng nhà ở – đang có dấu hiệu phục hồi, góp phần thúc đẩy thị trường và hỗ trợ chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Ông cũng khẳng định, không có chuyện ngân hàng gây khó khăn với dự án bất động sản đủ pháp lý. Tuy nhiên, một số dự án nhà ở xã hội vẫn gặp vướng mắc về pháp lý nên khó tiếp cận vốn vay.

TS. Trương Văn Phước – nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia – cho rằng cần để thị trường phát huy vai trò tự điều tiết, đặc biệt trong phân bổ vốn. Theo ông, chính sách tín dụng hiện nay đã “chấp nhận được”, dòng tiền đang được rót vào đúng những nhu cầu thực tế. Ông cũng lưu ý, Việt Nam có thể học hỏi Trung Quốc – khi đối mặt khó khăn xuất khẩu, nước này đẩy mạnh nội địa, giảm lãi suất để kích thích bất động sản và các ngành liên quan.

Ngoài tín dụng ngân hàng, ông Phước đề xuất nên sớm triển khai các cơ chế huy động vốn như phát hành trái phiếu riêng lẻ, đối tác công tư (PPP), hoặc áp dụng cơ chế đặc thù như trái phiếu dự án và xã hội hóa nguồn vốn. Theo ông, thị trường bất động sản là mắt xích quan trọng trong nền kinh tế nên cần được gắn chặt với quá trình cải cách thể chế tài chính.

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng việc bơm vốn cần có chọn lọc. Ông phân tích, thị trường hiện có nhiều loại nhu cầu: ở thực, kinh doanh, đầu tư… Trong đó, đầu tư đón đầu tại đô thị lớn là xu hướng tích cực, nhưng cũng tồn tại dòng vốn đầu cơ – mua đất không xây nhà, mua rồi để đó – làm méo mó thị trường, gây khó cho người cần nhà thật sự.

Ông Đính cảnh báo, nếu không kiểm soát dòng vốn đầu cơ, sẽ xuất hiện tình trạng dự án bỏ hoang, không phát huy hiệu quả sử dụng vốn và khiến người trẻ khó tiếp cận nhà ở.

Chia sẻ từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng Lê Thành – cho biết tiếp cận vốn vẫn là vấn đề nan giải với doanh nghiệp tư nhân. Theo ông, chi phí phát hành trái phiếu hiện quá cao, chỉ phù hợp với các tập đoàn lớn. “Chúng tôi thấy vay ngân hàng vẫn rẻ và dễ hơn, lãi suất sản xuất kinh doanh hay bất động sản đều hợp lý,” ông Nghĩa nói.

Tuy nhiên, ông cũng phản ánh bất cập trong giai đoạn trước, khi không có gói tín dụng ưu đãi nào cho nhà ở xã hội. Công ty ông từng vay 8 năm với lãi suất tới 14%/năm từ Vietinbank, nhưng dù có kiến nghị được hưởng ưu đãi từ gói 145.000 tỷ đồng, vẫn không được giảm lãi suất. “Người vay trước thì vẫn chịu lãi cao. Cần có giải pháp để xử lý tình trạng này,” ông Nghĩa đề xuất.

Ông cũng bày tỏ lo ngại về khả năng ngân hàng đáp ứng dòng tiền nếu bất động sản phục hồi mạnh từ năm 2025 và bùng nổ vào 2027. “Chính sách trung ương, địa phương thì tốt, nhưng xử lý cụ thể tại từng dự án lại vướng. Có nơi bị chậm đến 5-6 tháng chỉ vì thủ tục,” ông Nghĩa nói và đề nghị cần cải thiện hiệu quả hành chính tại cấp cơ sở để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn nhanh chóng.

Theo thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 1.000 dự án bất động sản đang bị ách tắc, với nguồn vốn bị "chôn" ước tính lên đến hơn 30 tỷ USD. Nếu các dự án này được tháo gỡ, sẽ tạo ra lực đẩy kinh tế cực kỳ lớn cho nền kinh tế. Việc giải quyết hai nghị quyết trọng điểm không chỉ khơi thông dòng vốn mà còn giúp khôi phục niềm tin của doanh nghiệp, góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, để dòng vốn chảy đúng hướng, việc phân bổ cần dựa trên nhu cầu thực. Thị trường tồn tại nhiều loại "cầu" – từ nhu cầu nhà ở, đầu tư, kinh doanh đến đầu cơ. Đặc biệt, dòng tiền đổ vào đầu cơ – như mua đất để đó chờ tăng giá – sẽ làm méo mó thị trường, gây lãng phí nguồn lực và cản trở người dân tiếp cận nhà ở thực sự. Không ít dự án vì không nắm bắt đúng nhu cầu mà xây dựng rồi bị bỏ hoang.

Từ các chia sẻ của các chuyên gia, có thể thấy rằng cơ chế đặc thù là "bàn đạp", còn dòng vốn là "động lực" để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Nhưng quan trọng hơn cả là sự phối hợp đồng bộ giữa Chính phủ, chính quyền địa phương, hệ thống ngân hàng và các doanh nghiệp. Khi những nút thắt về pháp lý, cơ chế và dòng vốn được tháo gỡ, thị trường sẽ có thêm nguồn cung thực chất, giá nhà từng bước quay về giá trị thật, và cơ hội “an cư” sẽ đến gần hơn với người dân.