Hà Nội: Hơn 30.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán, nhà giá rẻ vẫn khan hiếm

Nguồn cung chủ yếu từ các đại đô thị vùng ven

Theo dữ liệu tổng hợp, nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2025 chủ yếu đến từ các đại dự án của Vinhomes tại Từ Liêm, Đông Anh và Gia Lâm, với tổng cộng gần 18.200 căn hộ.

Đáng chú ý, dự án có số lượng căn hộ mở bán lớn nhất là các phân khu U38, L30M-1, L30M-2, Z30-1, Z30-2 thuộc lô đất B1-CT01, Khu đô thị Gia Lâm (tên thương mại Vinhomes Ocean Park 1), cung cấp tới 3.144 căn hộ cho thị trường.

So với năm 2024, nguồn cung năm 2025 đã phục hồi mạnh mẽ. Với gần 24.600 căn hộ được phép mở bán, thị trường đã đạt gần 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024, năm mà Hà Nội ghi nhận khoảng 30.900 căn hộ mới được cấp phép.

Mặc dù nguồn cung tăng, cơ cấu phân khúc vẫn chưa hợp lý, khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc thương mại, trung cấp và cao cấp. Theo thống kê, chỉ có khoảng 1.080 căn hộ thuộc loại hình nhà ở xã hội, chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với tổng số hơn 30.000 sản phẩm được phép mở bán.

Giá bán sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng mạnh. Báo cáo từ Savills cho thấy, giá chào bán chung cư sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m², tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 67% nguồn cung, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường.

CBRE Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự, khi giá bán chung cư tại Hà Nội tăng trung bình 33% so với năm 2024, với phần lớn chủ đầu tư vẫn lựa chọn định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp hoặc hạng sang.

Tăng nguồn cung không đồng nghĩa với giảm áp lực thị trường

Giới phân tích nhận định, việc nguồn cung căn hộ mới được mở bán tăng trở lại giúp cải thiện nguồn hàng, nhưng chưa thể giải quyết bài toán giá, đặc biệt nếu cấu trúc nguồn cung tiếp tục thiên lệch về phân khúc cao cấp.

Phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ vẫn là "nút thắt" lớn của thị trường. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động phổ thông vẫn rất lớn, việc chỉ cung cấp hơn 1.000 căn nhà ở xã hội là rất khiêm tốn, không đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Theo dự báo của Savills, từ năm 2026 trở đi, thị trường Hà Nội có thể ghi nhận khoảng 70.000 căn hộ mới từ 91 dự án. Phần lớn trong số này tiếp tục đến từ các khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai, cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang diễn ra mạnh mẽ.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng vẫn là cơ cấu phân khúc. Việc thị trường chỉ tăng về số lượng mà không có sự điều chỉnh về phân khúc sẽ tiếp tục làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung - cầu: cung cao cấp nhiều, nhưng cầu thực lại tập trung ở phân khúc bình dân và giá vừa túi tiền.

Thị trường bất động sản Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2025 đã có tín hiệu phục hồi rõ rệt về nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc chung cư. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, thị trường cần những chính sách hỗ trợ nhằm tăng tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, đồng thời kiểm soát giá bán sơ cấp để đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực của đại đa số người dân.