Từ hợp đồng đến nhận nhà: 12 rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai

Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro mà không phải người mua nào cũng lường trước được. Đặc biệt, với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, nguy cơ mất tiền hoặc gặp rắc rối pháp lý càng lớn nếu không tìm hiểu kỹ.

Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) và luật sư Lương Ngọc Đinh (Công ty Luật Thịnh Việt Trí), người mua nhà hình thành trong tương lai cần nắm rõ các quy định pháp lý để tránh rủi ro. Trong Sổ tay pháp lý bất động sản: Bên mua cần biết luật lệ gì?, các chuyên gia đã chỉ ra 12 nguy cơ tiềm ẩn mà người mua có thể gặp phải.

1. Dự án chưa được phép triển khai nhưng vẫn mở bán: Nhiều chủ đầu tư rao bán dự án dù chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý như quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công. Khi các cấp có thẩm quyền chưa phê duyệt, việc mua bán này hoàn toàn không hợp pháp và tiềm ẩn nguy cơ dự án bị đình trệ hoặc hủy bỏ.

2. Rao bán khi chưa đủ điều kiện huy động vốn: Một số chủ đầu tư mở bán, nhận đặt cọc khi chưa được cấp phép huy động vốn. Họ có thể ủy quyền cho đơn vị môi giới hoặc công ty con đứng ra thu tiền của khách hàng. Đây là hành vi vi phạm pháp luật và có thể khiến người mua đối diện với nguy cơ mất trắng số tiền đã đóng.

3. Dự án vướng kiện tụng, tranh chấp: Không ít trường hợp dự án bất động sản đang trong quá trình kiện tụng giữa các bên liên quan mà người mua không hề hay biết. Khi tranh chấp chưa được giải quyết, việc mua nhà tại đây có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

4. Hợp đồng bất lợi cho người mua: Hợp đồng mua bán bất động sản đôi khi chứa nhiều điều khoản bất lợi cho người mua. Chủ đầu tư có thể cố tình đưa vào các điều khoản đa nghĩa, khó hiểu, hoặc thậm chí thiếu ràng buộc trách nhiệm pháp lý. Khi có tranh chấp, người mua dễ bị thiệt thòi.

5. Dự án chậm bàn giao nhà: Một trong những rủi ro phổ biến nhất là việc chủ đầu tư bàn giao nhà trễ so với cam kết. Không ít trường hợp họ cố tình trì hoãn, không chịu bồi thường, thậm chí viện dẫn lý do “thông lệ ngành” để né tránh trách nhiệm.

6. Lãi suất ngân hàng thay đổi: Nhiều người mua nhà trả góp nhưng không lường trước được rủi ro lãi suất ngân hàng có thể biến động. Khi nhà nước siết tín dụng hoặc ngân hàng thay đổi chính sách, lãi suất có thể tăng cao, làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người mua.

7. Dự án bị chuyển nhượng chủ đầu tư: Một số chủ đầu tư sau khi huy động được một lượng vốn nhất định lại chuyển nhượng dự án cho đơn vị khác. Khi đó, chính sách bán hàng, giá cả và quyền lợi của người mua có thể thay đổi mà họ không được thông báo trước.

8. Nhà không đúng cam kết ban đầu: Không ít người mua rơi vào tình cảnh nhà nhận được không giống với nhà mẫu hoặc quảng cáo ban đầu. Chất lượng công trình, kết cấu, nội thất hay các tiện ích đi kèm có thể bị cắt giảm hoặc không đảm bảo như cam kết.

9. Chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: Nhiều trường hợp chủ đầu tư không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với nhà nước, xây dựng sai phép hoặc chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết.

10. Xung đột về phí khi nhận nhà: Khi nhận nhà, người mua thường phải đối mặt với các khoản phí bất ngờ như phí quản lý, phí tiện ích. Một số chủ đầu tư ép buộc khách hàng phải đóng những khoản này với mức giá cao hơn quy định.

11. Chiêu trò lách thuế của chủ đầu tư: Một số chủ đầu tư bán sỉ căn hộ với giá thấp cho người thân, sau đó người thân ủy quyền cho công ty con hoặc môi giới bán lại với giá cao. Khi có tranh chấp, người mua chỉ được hoàn trả số tiền theo hợp đồng gốc – thấp hơn số tiền thực tế đã bỏ ra.

12. Hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản: Nhiều trường hợp chủ đầu tư nhận tiền rồi bỏ trốn, một căn hộ bán cho nhiều người, hoặc sau khi bán xong vẫn đem thế chấp ngân hàng. Những hành vi này có thể khiến người mua không chỉ mất tiền mà còn vướng vào tranh chấp pháp lý kéo dài.

Để tránh rủi ro, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ và kiểm tra thông tin từ cơ quan chức năng. Đặc biệt, hợp đồng mua bán cần được xem xét kỹ lưỡng với sự tư vấn của luật sư để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.