Giá nhà sẽ 'trên trời' khi định giá đất cao?

Tiền sử dụng đất chiếm phần lớn để xây dựng giá thành bất động sản

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc Kim Oanh Group cho biết, doanh nghiệp mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở hơn 23 ha một dự án đã phê duyệt quy hoạch. Sau đó, Nhà nước có quy hoạch một số hạ tầng đi qua dự án khiến doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh quy hoạch dự án.

Tuy nhiên, cơ quan chức năng cho biết, diện tích đất ở của dự án thuộc quy hoạch cũ khi chuyển sang quy hoạch mới mà là loại đất khác thì không được tính cấn trừ. Trong khi đó, các loại đất khác theo quy hoạch cũ chuyển sang đất ở theo quy hoạch mới phải đóng tiền bổ sung.

Trước nguy cơ lỗ nặng khi tính giá đất theo phương án không được tính cấn trừ và phải đóng tiền bổ sung, bà Oanh cho rằng, có thể ghi nhận thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra, một là tính theo chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra, hai là tính sao cho phù hợp cho doanh nghiệp. Khi đó doanh nghiệp mới dám mạnh dạn thực hiện dự án.

Tiền sử dụng đất chiếm cấu phần đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Còn ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, tiền sử dụng đất, định giá đất quá cao trong khi không tính đủ các khoản chi phí doanh nghiệp bỏ ra sẽ khiến bất động sản đội giá, gánh nặng thuộc về người mua.

Theo ông Dũng, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, tức đẩy giá nhà tăng. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Cụ thể, dự thảo quy định về chi phí đầu tư xây dựng, trong đó có xác định chi phí thiết bị, quản lý, công trình, nhưng chưa quy định về trượt giá nhân công và chi phí dự phòng. Trên thực tế, công trình xây dựng trong thời gian dài, việc trượt giá là không tránh khỏi.

Ông Dũng lấy ví dụ công trình nhà từ 20 đến dưới 24 tầng, không hầm vào năm 2020 có suất vốn đầu tư là gần 11,4 triệu đồng mỗi m2, năm 2021 con số này lên đến hơn 12,4 triệu đồng mỗi m2, tăng 106% và năm 2022 là khoảng 12,7 triệu đồng, tăng 102% so với năm trước đó. Bình quân của việc trượt giá trong xây dựng mỗi suất đầu tư từ 4-5% một năm, vậy nên không có lý do gì để không đưa chi phí này vào ước tính chi phí xây dựng.

"Nên thêm vào phần trượt giá nhân công, vật tư trong quá trình xây dựng, khoản dự phòng và các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định về thuế, pháp luật xây dựng. Kể cả chúng tôi không sử dụng hết dự phòng phí thì vẫn đóng thuế thu nhập doanh nghiệp cho khoảng dư ra, không thất thoát gì của nhà nước", ông Dũng nói.

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM bổ sung, nhiều chi phí hợp lý của nhà đầu tư đã buộc phải chi ra nhưng không được đưa vào dự thảo hoặc đưa vào rất hạn chế. Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ, làm sạch mặt bằng là khoản chi bắt buộc, tuy nhiên vì không được diễn đạt trong dự thảo nên vẫn còn "vướng" khoản này.

"Thực tế, không thể liệt kê hết vào quy định pháp luật những khoản chi phí bỏ ra, vì mỗi công trình có một đặc thù", ông Bình giải thích.

Giá nhà sẽ 'trên trời' khi định giá đất cao?

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, hiện nay đang có nhiều dự án bị tắc vì không có đơn vị tư vấn thẩm định giá đất. Khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực thì những dự án trước đó xử lý như thế nào? Quy định đang có tính tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định giao đất. Vậy quyết định giao đất trải dài từ năm 2013 - 2023 thì giải quyết như thế nào?

Từ đó, ông Nghĩa cho rằng, tiền sử dụng đất phải được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí cộng và lợi nhuận định mức. Ở đây, thường phát sinh mâu thuẫn với cơ quan nhà nước ở chỗ cơ quan nhà nước luôn luôn tìm làm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp. Hai bên ngược nhau dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư.

Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến giá bất động sản đội lên so với các nước trong khu vực. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.

Theo ông Châu, con số thống kê từ 2005 đến nay, gần 20 năm, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào. Con số này có thể lên đến 15 - 16% trong những năm trước đây và cũng tương xứng với nguồn lực đất đai trên cả nước. Hay như chỉ riêng năm 2023, biến động đất đai (đăng ký biến động đất đai) tại TP.HCM là hơn 300.000 trường hợp.

Nếu biến động này càng lớn thì chứng tỏ kinh tế càng phục hồi, giao dịch giao thương, sử dụng đất trong nền kinh tế càng tốt. Hiện TP.HCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỷ lệ chung của cả nước); chỉ còn có 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Ở góc nhìn chuyên gia, TS Vũ Đình Ánh đồng thời cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Ông đưa ra ví dụ một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2.

Ông Ánh nhìn nhận phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao? là những điều mà cơ quan quản lý cần quan tâm hơn trong việc định giá đất, thay vì đi sâu vào xác định chi tiết các loại chi phí có được tính vào giá đất hay không.