'Cho phép chủ đầu tư tăng mật độ xây dựng sẽ giảm giá nhà ở xã hội'

Đề xuất dự án nhà xã hội tiếp tục được tăng mật độ xây dựng

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với tiêu chuẩn. Tuy nhiên, tại dự thảo Nghị định về phát triển, quản lý nhà ở xã hội mới nhất, Bộ Xây dựng bỏ quy định này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cần phải bổ sung trở lại quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Việc này để bảo đảm tính khả thi và khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Theo ông Châu, nội dung điểm a, khoản 1, Điều 7, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định "chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành" là cơ chế, chính sách hợp tình hợp lý nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án nhà ở xã hội để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Trong lúc Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì rất cần khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

"Một trong các cơ chế chính sách để thu hút các nhà đầu tư chính là việc cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội. 

Bởi lẽ, nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án nhà ở xã hội bị ràng buộc với rất nhiều quy định", ông Châu nói.

Lãnh đạo HoREA cũng nhận định, trước đây, Điều 55 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về "loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội" tương tự như Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định về "loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội ". Tuy nhiên, sau đó tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định cho phép "chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành". Hiện nay, tại khoản 1 Điều 27 "dự thảo Nghị định" chưa có quy định tương tự. Do vậy, theo Chủ tịch HoREA, rất cần thiết bổ sung quy định này nhằm kế thừa quy định đã được thực tiễn chứng minh là đúng đắn và hợp tình hợp lý.

Bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội tại các địa điểm có chi phí bồi thường hợp lý

Lãnh đạo HoREA cho biết, trong cơ cấu "giá bán nhà ở xã hội" cần quan tâm đến 2 khoản chi phí là "chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (giải phóng mặt bằng)" và "chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội".

Do vậy, để giảm giá thành nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, UBND tỉnh cần lựa chọn bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội tại các địa điểm có chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng ở mức hợp lý với cơ cấu căn hộ nhà ở xã hội 1-2 phòng ngủ (dưới 60 m2 ) chiếm đa số. Còn tỷ lệ căn hộ nhà ở xã hội có diện tích lớn (60~70 m2) chiếm không quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Trong một số dự án nhà ở xã hội buộc phải cơ cấu một số căn hộ từ 71~77 m2 thì số lượng căn hộ này không vượt quá 10% tổng số căn hộ trong dự án.

"Trong tình hình thực tiễn hiện nay thì vẫn có một số địa phương điển hình là tỉnh Bình Dương đã làm được căn hộ nhà ở xã hội có giá bán chỉ trên dưới 300 triệu đồng, nhưng tại các đô thị lớn có thể đơn giá bán nhà ở xã hội lên đến khoảng 25 triệu đồng/m2. Vì thế, căn hộ nhà ở xã hội nhỏ nhất 25 m2 có thể có giá khoảng 625 triệu đồng, căn hộ nhà ở xã hội trung bình 50 m2 có giá khoảng 1,25 tỷ đồng, căn hộ nhà ở xã hội lớn 70 m2 có giá khoảng 1,75 tỷ đồng, căn hộ nhà ở xã hội lớn nhất 77 m2 có giá khoảng 1,925 tỷ đồng.

Hiệp hội nhận thấy, vấn đề mấu chốt không chỉ là việc kiểm soát giá thành, giá bán nhà ở xã hội mà là người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp khoảng 4,8-5%/năm trong dài hạn, tối đa đến 25 năm. Bởi lẽ, với giá bán nhà ở xã hội trên thì hàng tháng người mua nhà chỉ phải trả khoảng trên dưới 5 triệu đồng, phù hợp với khả năng tài chính của người lao động, thậm chí số tiền này chỉ tương đương với tiền thuê nhà", ông Châu cho biết thêm.