Đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phải hoàn thành sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất trước ngày 31/7/2023 để trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 để kịp thời giải quyết các vướng mắc trong xác định giá đất. Ngày 24/7, cơ quan này vừa có công văn gửi Bộ Tư pháp về việc đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP. 

Đáng chú ý, trong nội dung của dự thảo Nghị định, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, và phương pháp thặng dư.

Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, dự thảo Nghị định đã giảm 2 phương pháp định giá đất. Cụ thể là lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh và không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Lý giải việc không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định về: Giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỉ lệ lấp đầy…

Hay như việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản, ngoài căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỉ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng…

Trong khi việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắc, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá), từ đó dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua. 

Bên cạnh đó, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập lên bất động sản nên việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai. Phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định, ước tính các chi phí bỏ ra từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư.

Liên quan đến vấn đề này, theo Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Đại biểu Quốc tỉnh Hà Tĩnh, Chính phủ cần cân nhắc kỹ lưỡng khi bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Hiện nay, phương pháp so sánh và thặng dư đang được sử dụng tương đối phổ biến ở các địa phương và đề nghị Ban soạn thảo đánh giá nguyên nhân, lý do tại sao bỏ phương pháp này.

Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu quy định trên cơ sở cân đối các nhu cầu của thị trường; đặc biệt phải ưu tiên giá phục vụ sản xuất kinh doanh và cân đối giữa nguồn lợi Nhà nước thu được từ thu thuế và những sinh lợi trên đất. Bởi, sinh lợi trên đất mang tính lâu dài, bền vững hơn; còn những khoản thu thuế theo nguyên tắc thị trường hay theo giá thị trường chỉ mang tính nhất thời và khó kiểm soát. Trên cơ sở đó, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị dự thảo luật cần cân đối lại các phương pháp tính giá đất đảm bảo tính ổn định, đồng đều để phục vụ cho phát triển Nhà nước, doanh nghiệp cũng như người dân.

TS.Vũ Đình Ánh cũng cho rằng bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến nhiều phân khúc BĐS sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường. Theo TS Vũ Đình Ánh, phương pháp thặng dư trong định giá đất được thế giới tổng kết dựa trên cơ sở khoa học, thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm. Việc chối bỏ kinh nghiệm thế giới là vô cùng vô lí và khó hiểu.

TS.Vũ Đình Ánh cũng chỉ rõ, thực tế trong các phương pháp xác định giá đất khác như phương pháp so sánh, điều kiện áp dụng tiên quyết là thông tin về giá cả, giao dịch trên thị trường phải chính xác, không bị làm méo. Tuy nhiên, thực tế chắc ai cũng rõ, cơ sở so sánh của Việt Nam rất yếu, hệ thống thông tin về đất đai vừa ít vừa thiếu hệ thống, chất lượng không đảm bảo. Không ít giao dịch kê khai không đúng, thấp hơn thực tế, gây ra tình trạng né thuế, trốn tránh nghĩa vụ tài chính. TS.Vũ Đình Ánh cũng bày tỏ lo ngại việc bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và kinh tế nói chung.

Trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cùng chung quan điểm rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư khiến việc định giá đất gặp khó khăn. VCCI nhấn mạnh phương pháp so sánh có hạn chế về mặt dữ liệu so sánh, vì thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; đòi hỏi phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng và chính xác, trong khi thực tế giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế thường không giống nhau. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng có những hạn chế tương tự, dựa trên các dữ liệu so sánh, cũng gặp những bất cập về mặt thông tin và dữ liệu đầu vào.