Giữa lúc thị trường chung cư tăng 'phi mã', tài chính 2 - 3 tỷ đồng có nên đầu tư vào phân khúc này?

Báo cáo mới đây từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến Quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất thị trường, khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Cũng theo OneHousing, toàn thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm ghi nhận 52.000 giao dịch. Trong đó, lượng giao dịch cao tầng (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) chiếm 54% giao dịch toàn Hà Nội, tiếp theo là loại hình thổ cư với 42% tổng giao dịch. So với quý trước, lượng giao dịch hai loại hình này trong quý II đều ghi nhận mức tăng ~50%. Đáng chú ý, Nam Từ Liêm, Gia Lâm và Hà Đông là những quận có nhiều giao dịch bất động sản nhất 6 tháng đầu năm 2024, tập trung chủ yếu vào loại hình cao tầng, đến từ hai đại đô thị Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park.

Trước đó, trong giai đoạn 2016 - 2022, khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: biệt thự, liền kề, shophouse, đất nền, condotel... Tuy nhiên, trong khoảng 1 năm trở lại đây, các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng tạo ra dòng tiền ngay và có tính thanh khoản cao. Họ cũng ưu tiên các thành phố lớn để giảm thiểu rủi ro. Trong bối cảnh đó, căn hộ chung cư, đặc biệt là các phân khúc từ trung bình đến cao cấp đã trở thành sự lựa chọn phù hợp của các nhà đầu tư. 

VietnamFinance dẫn theo khuyến nghị của bà Lê Thị Lan, Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân FIDT cho biết, trước khi lựa chọn được phân khúc phù hợp, nhà đầu tư cần nắm được chu kỳ lợi nhuận kỳ vọng của căn hộ chung cư. Thông thường, căn hộ có hiệu suất cho thuê từ 4-6%, hiệu suất tăng giá từ 4-8%, từ đó tổng hiệu suất tăng giá có thể đạt từ 8 -14% hàng năm. Đáng nói, hiệu suất tăng giá sẽ giảm dần sau 6-8 năm đầu tiên tính từ khi nhận bàn giao căn hộ và hiệu suất sinh lời tỷ lệ nghịch với giá của căn hộ. Đây cũng chính là lý do căn hộ tầm giá 2-3 tỷ đang cho tổng hiệu suất cao hơn căn hộ phân khúc giá cao hơn.

Cũng theo bà Lan, các nhà đầu tư cần xem xét đến chi phí cơ hội và tính chu kỳ của từng loại tài sản. Trong chu kỳ kinh tế hiện tại, khi đang ở giai đoạn từ khó khăn đi lên phục hồi, tâm lý nhà đầu tư còn nhiều lo lắng nên sẽ tập trung vào kênh đầu tư có tính thanh khoản cao, an toàn là điều dễ hiểu. Theo đó, nhà đầu tư cần xem xét chi phí cơ hội của khoản đầu tư này.

Liệu rằng chung cư có còn nhiều dư địa để tăng giá mạnh trong 3-5 năm tới, trong khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản phân khúc khác như đất nền dân sinh hiện hữu, đất nông nghiệp… đang ở nền giá thấp và được kỳ vọng sẽ có thể đạt được hiệu suất sinh lời cao hơn căn hộ chung cư.

Tiếp theo, cần lưu ý đến việc có cần dòng tiền hàng tháng không? Nếu bạn đang có dòng tiền tốt thì việc có thêm tiền cho thuê căn hộ hàng tháng càng làm tăng thêm việc dư thừa dòng tiền, dễ kích hoạt tâm lý chi tiêu hoang phí hoặc thêm đau đầu vì suy nghĩ cách đầu tư dòng tiền. Thay vì vậy hãy đầu tư vào tài sản không tạo dòng tiền để tận dụng tối đa lãi kép tăng về giá (ví dụ đất nền dân sinh hiện hữu cũng rất an toàn, thanh khoản tốt).

“Đầu tư cần có chiến lược phù hợp với tình hình tài chính, mục tiêu của mỗi người, không nên theo trào lưu và nên tham khảo ý kiến của chuyên gia tài chính cá nhân để có thể tối ưu dòng tiền”, chị Lan Lê nhấn mạnh.