Phân khúc nhà ở chung cư tiếp tục phục hồi, nên mua nhà lúc này hay chờ thêm?

Phân khúc nhà ở chung cư vừa túi tiền sẽ tiếp tục đà phục hồi  

Một trong những yếu tố mà căn hộ chung cư trở nên ngày càng hấp dẫn là tỷ suất lợi nhuận đầu tư vượt trội hơn so với các loại hình bất động sản khác. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy căn hộ trung cấp (2-5 tỷ đồng) có tỷ suất sinh lời (giá thuê/giá căn hộ) khoảng 6-8%/năm. Mức tỷ suất này cao hơn nhiều so với căn hộ cao cấp, hạng sang (5-10 tỷ đồng/căn) khoảng 4-5%/năm. Khu vực TP.HCM luôn có tỷ suất sinh lời cao hơn một chút so với Hà Nội.

Batdongsan.com.vn thống kê căn hộ chung cư cho mức lợi nhuận gộp trung bình giai đoạn này đạt 12,5%/năm (bao gồm dòng tiền cho thuê và giá tăng lên hàng năm). Căn hộ chung cư vẫn luôn đạt được hiệu quả đầu tư cao trên thị trường đầu tư.

Ngoài tỷ suất lợi nhuận cao, giá căn hộ chung cư cũng là một yếu tố đi liền với nhà đầu tư khi quyết định xuống tiền vào sản phẩm.

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã có 19 quý tăng liên tiếp. Tại TPHCM, mức tăng giá chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm.

Nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố quan trọng nhất khiến căn hộ chung cư ngày càng tăng giá và được dự báo tiếp tục tăng trong năm nay tại các đô thị lớn. Việc tìm kiếm căn hộ phù hợp sẽ càng khó khăn với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố. Do đó, lợi thế thuộc về các chủ đầu tư có sẵn sản phẩm hoặc đã xong pháp lý để chuẩn bị triển khai, đón đầu nhu cầu luôn thường trực của thị trường.

Tuy nhiên, trong thời điểm nền kinh tế vĩ mô còn nhiều biến số, những nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính thì phải cân nhắc và thận trọng. Điều quan trọng là tuỳ theo tình hình tài chính, chiến lược đầu tư mà mỗi nhà đầu tư nên cân nhắc và nắm bắt được cơ hội song phải dựa trên nguyên tắc ở thời điểm này: 'An toàn là quan trọng nhất'.

Một số yếu tố tác động đến thị trường bất động sản

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8 được các chuyên gia đánh giá là một trong những động lực giúp thị trường bất động sản vượt qua thời kỳ đóng băng, theo Reatimes.

Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước. Các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào BĐS. Môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới tích cực nâng cao năng lực, tuyển quân, bồi dưỡng kiến thức, đáp ứng các quy định mới,…

Bên cạnh đó, hiện có một yếu tố tác động rất lớn đến thị trường bất động sản chính là tâm lý thị trường. Hiện thị trường đang được chia ra làm 2 thái cực đối lập. Thứ nhất là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ chu kỳ trước vẫn có tiếp tục có xu hướng gồng lãi chờ cơ hội mới. Thứ hai là một số nhà đầu tư giữ lượng tiền mặt lớn đang có xu hướng tiếp tục nghe ngóng những diễn biến tiếp theo của thị trường bất động sản. 

Đơn cử, trong 6 tháng đầu năm, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận có sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Ví dụ, nguồn cung phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp lên tới 15.000 căn. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ dừng khoảng 3.300 căn, tăng 8% so với cùng kỳ. Nếu so với thời điểm 2019 thì chỉ bằng 15%.

Qua đó, có thể thấy kể cả khi nguồn cung đã bớt hạn chế thì sức cầu vẫn chưa thể bật tăng. Đáng chú ý, giá bất động sản có thể sẽ tăng lên bởi vì Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí đền bù tăng, kéo theo tiền sử dụng đất và thuế tăng lên. Chính các yếu tố trên sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao.