Vì sao chung cư Hà Nội không thể giảm giá?

Chung cư Hà Nội vẫn "hot"

Theo dữ liệu thị trường của Công ty PropertyGuru Việt Nam, trong tháng 6/2024, thị trường chung cư Hà Nội không còn giữ được “phong độ” tăng trưởng như trong tháng 5 khi mức độ quan tâm đi ngang so với tháng trước đó và lượng tin đăng sụt giảm 9% trên thị trường mua bán, theo Thương Trường.

Thực tế gần đây, cơn “sốt” tăng giá dù không còn được bàn luận sôi nổi như thời gian trước, nhưng giá căn hộ nội đô vẫn lặng lẽ tăng, dù trước đó đã có mức tăng vài chục phần trăm chỉ sau thời gian ngắn.

Theo nhiều ý kiến, tình trạng khan hiếm các dự án chung cư mới tại Hà Nội là nguyên nhân chính khiến trên thị trường sơ cấp và thứ cấp phân khúc này càng trở nên “hot”. Mỗi một dự án mới chuẩn bị ra hàng được ví như “cơn mưa giải nhiệt” cho thị trường.

Hành vi người tiêu dùng có nhiều thay đổi

Nhìn nhận về thực trạng tăng giá của bất động sản Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đã chỉ ra 2 nguyên nhân chính. Cụ thể, nguyên nhân thứ nhất là bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư sinh lời được ưa chuộng, đặc biệt là khi các kênh đầu tư hấp dẫn vẫn còn hạn chế thì bất động sản được đánh giá là một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn. Bối cảnh hiện tại khiến nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại bất động sản gia tăng, nhờ vào lượng tiền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán.

Nguyên nhân thứ hai là các đơn vị đầu tư, phát triển dự án bất động sản ngày càng đề cao yếu tố chất lượng. Chất lượng trở thành ưu tiên hàng đầu khi xây dựng, phát triển các dự án căn hộ mới. Các dự án đều được chú trọng về vị trí, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ. Những điểm cộng này thu hút người mua ở và sự quan tâm của giới đầu tư. Chính bởi vậy, tỷ lệ bán hàng của các dòng căn hộ mới này cũng gia tăng.

Việc tăng giá mang tính khu vực và những dự án căn hộ tại khu vực ngoại thành Hà Nội đang ghi nhận mức tăng giá nhất định.

Cũng theo chuyên gia Savills, các giao dịch thời gian qua hướng tới nhu cầu để ở. Hành vi người tiêu dùng có nhiều thay đổi. Trong sự thay đổi này, họ thường lựa chọn những sản phẩm nhà ở đề cao, chú trọng môi trường sống. Dù giá liên tục tăng nhưng các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn ghi nhận thanh khoản trên thị trường.

Vì sao chung cư không thể giảm giá

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết, giá căn hộ sơ cấp của thị trường chung cư Hà Nội vẫn khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của “người có tiền”. Mức giá cao không chỉ duy trì trên thị trường sơ cấp mà vẫn neo giá cao trên thị trường chuyển nhượng.

Một khảo sát thực tế của Công ty PropertyGuru Việt Nam ghi nhận, mặt bằng giá của thị trường chung cư Hà Nội đang nhích nhẹ hoặc đi ngang so với tháng 5/2025.

Cũng theo ông Đính, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư “lão làng” đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Có nên xuống tiền mua chung cư lúc này không?

Hiện tại, điều đang được nhiều khách hàng và nhà đầu tư quan tâm là có nên xuống tiền mua chung cư không? Bình luận về câu chuyện này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình. Các khách hàng mua chung cư để ở nên giao dịch ngay khi tài chính cho phép để đáp ứng nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

Do đó, theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh, chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó xảy ra lúc này vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Đặc biệt, mới đây khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu triển khai dự án sẽ còn giảm xuống. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở không ngừng gia tăng, nhất là tại các đô thị lớn.

Vì vậy, rất khó để dò đáy hay đỉnh giá chung cư, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Bên cạnh giá cả, cũng cần nghiên cứu các yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả.