Áp dụng bảng giá đất mới, ai bị ảnh hưởng, thị trường biến động thế nào?

Sự thay đổi từ bảng giá đất mới ai bị ảnh hưởng?

Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Cụ thể tại các thành phố lớn như TP.HCM, bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 31/10/2024. Theo đó mức giá thấp nhất tại Thiềng Liềng (Cần Giờ) là 2,3 triệu đồng/m², trong khi cao nhất tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ lên đến 687,2 triệu đồng/m². Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020, với mục tiêu tăng tính công bằng và sát giá trị thị trường.

Việc điều chỉnh giá đất được kỳ vọng sẽ giải quyết các tranh chấp liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng, đặc biệt là với các dự án lớn như Vành đai 3 hay tuyến Metro số 2. Những tranh cãi trước đây chủ yếu xoay quanh giá đền bù thấp so với giá trị thực tế.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn của Savills Việt Nam, nhận định: “Bảng giá mới không chỉ tăng sự đồng thuận của người dân mà còn đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm". Với mức giá đền bù minh bạch hơn, quá trình giải phóng mặt bằng sẽ ít gặp rào cản pháp lý, tạo điều kiện cho việc triển khai các công trình hạ tầng thiết yếu.

Theo đó, đối với người dân có đất bị thu hồi; đây sẽ là nhóm hưởng lợi trực tiếp là các hộ dân nằm trong diện quy hoạch. Giá đền bù tiệm cận giá trị thị trường giúp họ nhận được sự hỗ trợ tái định cư hợp lý hơn, đồng thời giảm thiểu tranh chấp đất đai.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, bảng giá mới tạo môi trường minh bạch hơn, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tính toán chi phí. Đây là bước tiến quan trọng để thu hút vốn đầu tư trực tiếp (FDI), nhất là trong bối cảnh TP.HCM đang khẳng định vai trò trung tâm kinh tế khu vực.

Tuy nhiên, bà Giang cho biết các chủ đầu tư bất động sản là nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất từ chính sách điều chỉnh bảng giá đất. Với mức giá đất tăng mạnh, họ phải chuẩn bị nguồn vốn lớn hơn để chi trả các chi phí đất đai. Điều này không chỉ tạo áp lực tài chính mà còn buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Những dự án bất động sản giá rẻ hoặc không đồng bộ về tiện ích sẽ khó cạnh tranh, khiến các chủ đầu tư cần tập trung vào những dự án chất lượng cao, có quy mô lớn và hạ tầng hoàn chỉnh để thu hút khách hàng.

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới cũng đem lại sự minh bạch hơn trong công tác định giá đất và đền bù giải phóng mặt bằng. Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính của Savills Hà Nội, cho biết: “Người dân sở hữu đất tại khu vực quy hoạch sẽ nhận được mức đền bù công bằng hơn, từ đó giảm thiểu xung đột xã hội. Bên cạnh đó, chính sách mới giúp ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, làm giảm mức độ tăng giá đất đột biến và góp phần ổn định thị trường".

Tuy nhiên bà Hồng Vân cũng chỉ ra, hộ gia đình và cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải đối mặt với chi phí tài chính cao hơn so với trước đây. Nghĩa vụ tài chính tăng lên có thể gây khó khăn cho một số người dân, đặc biệt là những hộ gia đình ở khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra sự công bằng hơn trong thị trường bất động sản, vì những người sử dụng đất phải nộp phí dựa trên giá trị thực tế thay vì mức giá thấp hơn thực tế như trước.

Ngoài ra, mức giá đất tăng gấp 3-7 lần so với bảng giá cũ dù vẫn thấp hơn giá trị thị trường, nhưng điều này làm giảm tính cạnh tranh của một số phân khúc bất động sản, đặc biệt là nhà ở giá rẻ. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư và người dân phải thích nghi với thị trường mới một cách linh hoạt hơn.

Còn nhiều bất cập 

Đến nay, đã có 25 địa phương ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025, đánh dấu bước chuyển mình trong việc triển khai bảng giá đất mới. Tuy nhiên, cùng với những tác động tích cực, chính sách này cũng bộc lộ nhiều bất cập cần được khắc phục.

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, bảng giá đất hiện tại chưa đảm bảo đồng bộ với các nguyên tắc thị trường và nguyên tắc hài hòa lợi ích các bên. Kết quả là giá đất được xác định cao hơn khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là những hộ nghèo hoặc có thu nhập thấp, gây khó khăn trong việc tiếp cận đất đai và hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ ra rằng bảng giá đất hiện nay chưa cụ thể hóa chi tiết từng loại đất. Dù Nghị định 102 của Chính phủ đã quy định hơn 20 loại đất phi nông nghiệp, nhiều địa phương chỉ áp dụng 5 loại, gây bất cập lớn trong thực tế. Việc gom chung nhiều loại đất vào một mức giá như đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã dẫn đến những câu chuyện như ở Thảo Cầm Viên Sài Gòn, khi toàn bộ diện tích bị áp giá đất thương mại dịch vụ, gây phát sinh nợ thuế gần 900 tỷ đồng.

Theo ông Châu, việc tăng giá đất quá cao có thể khiến nhà đầu tư rời bỏ các thành phố lớn như TP.HCM để chuyển sang các khu vực lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai.... Điều này không chỉ làm giảm sức hút đầu tư của thành phố mà còn ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh lâu dài. Ông nhấn mạnh: “Thành phố có thể thu được nhiều trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài sẽ mất đi các nguồn lực quan trọng".

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho biết Nghị định đã quy định rõ ràng trình tự và phương pháp xác định giá đất, gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Thẩm quyền của chính quyền địa phương cũng được xác định rõ. Theo ông Chính, việc điều chỉnh bảng giá đất cần được tính toán kỹ lưỡng để tránh gây "sốc" cho các đối tượng chịu tác động, đặc biệt là người dân và doanh nghiệp.

Ông Chính nhấn mạnh rằng Luật Đất đai cho phép tiếp tục áp dụng bảng giá cũ đến hết ngày 31/12/2025, nhưng UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh khi cần thiết để phù hợp với tình hình thực tế địa phương. Việc điều chỉnh cần đảm bảo sự hài hòa, không chỉ hỗ trợ người dân mà còn tạo môi trường đầu tư ổn định. Địa phương cần chủ động trong việc đánh giá và thực hiện chính sách, tránh những thay đổi đột ngột làm ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội. Lý do là phân khúc này được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nhiều loại thuế, phí khác. Nhờ vậy, chi phí phát triển nhà ở xã hội không bị ảnh hưởng, đồng thời kỳ vọng tăng nguồn cung, giúp người dân, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, dễ dàng tiếp cận hơn với loại hình nhà ở phù hợp thu nhập.

Dù còn nhiều bất cập, chính sách điều chỉnh bảng giá đất vẫn mang lại nhiều lợi ích đáng kể. Người dân được hưởng mức đền bù sát với giá trị thị trường, cải thiện điều kiện tái định cư. Đồng thời, việc giảm tranh chấp đất đai và đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm giúp tăng nguồn thu ngân sách và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Để khắc phục những hạn chế hiện tại, các chuyên gia đề xuất việc chi tiết hóa bảng giá đất dựa trên từng loại đất, dự án và vị trí cụ thể. Các địa phương cần tuân thủ nghiêm ngặt các hướng dẫn của trung ương để tránh áp giá sai lệch, gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, cần tăng cường đối thoại giữa các bên liên quan để đảm bảo lợi ích hài hòa và thúc đẩy đầu tư dài hạn.

Chính sách bảng giá đất sát giá trị thị trường là cần thiết để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, bền vững. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần sự linh hoạt trong quản lý, cải thiện chất lượng quy hoạch và hỗ trợ các đối tượng chịu ảnh hưởng. Các doanh nghiệp, người dân và chính quyền địa phương đều cần thích nghi và hợp tác để khai thác tối đa tiềm năng của thị trường bất động sản.