TP.HCM xem xét 9 nhóm giải pháp trọng tâm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và thúc đẩy phát triển nhà ở

Thị trường bất động sản ở TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2025 đang đứng trước một thực trạng đáng báo động: 100% sản phẩm mới được đưa ra thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp.

Con số này không chỉ gây sốc mà còn làm trầm trọng thêm sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm, đẩy thị trường vào nguy cơ phát triển thiếu bền vững và mất cân bằng một cách rõ nét, như nhận định từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong báo cáo ngày 14/7.

Cụ thể, trong giai đoạn này, thành phố chỉ ghi nhận 4 dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp với tổng cộng 3.353 căn hộ, trị giá 10.239 tỷ đồng, đủ điều kiện huy động vốn. Điều đáng lo ngại là hoàn toàn không có dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền xuất hiện trên thị trường.

HoREA đánh giá, thực trạng này nối dài xu hướng đã hình thành từ năm 2021, khiến thị trường phát triển theo mô hình "kim tự tháp ngược", nơi sản phẩm cao cấp áp đảo, còn loại hình phù hợp với đại đa số nhu cầu lại vắng bóng. Dù phải đối mặt với thực tế này, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn duy trì đà phục hồi và tăng trưởng, với doanh thu kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 tăng 9,1% so với cuối năm 2024.

Về phát triển nhà ở, HoREA báo cáo thành phố đã xây dựng thêm 4,83 triệu mét vuông sàn nhà ở trong 6 tháng qua, đạt 60,4% kế hoạch năm 2025. Trong đó, nhà ở riêng lẻ chiếm 2,872 triệu mét vuông sàn, nhà ở thương mại đạt 1,961 triệu mét vuông, chiếm tỷ trọng 40,6% tổng sàn, cho thấy xu hướng phát triển nhà ở theo dự án ngày càng trở nên chủ đạo.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, TP.HCM đã phát triển 33,71 triệu mét vuông sàn nhà ở, đạt 84% kế hoạch 5 năm, nhưng nhà ở xã hội chỉ vỏn vẹn 205.000 mét vuông, tương đương khoảng 4.100 căn hộ. Con số này chỉ đạt 11,7% so với mục tiêu 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Bên cạnh sự lệch pha về nguồn cung, giá nhà tại TP.HCM vẫn tiếp tục neo ở mức rất cao. Đơn cử, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng mỗi mét vuông, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng mỗi căn (giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải giá bán ra). Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình và thấp đô thị, tạo ra một rào cản lớn cho nhu cầu an cư.

Thị trường còn phải đối mặt với nhiều vướng mắc pháp lý dai dẳng. Tính đến thời điểm hiện tại, TP.HCM mới xử lý được 77 trong tổng số 220 dự án nhà ở vướng pháp lý, tương đương chỉ 35%. 143 dự án còn lại vẫn đang tiếp tục được rà soát và tìm hướng tháo gỡ.

HoREA đánh giá, phần lớn các dự án này bị ách tắc do vướng mắc pháp lý, một số khác do chủ đầu tư yếu kém năng lực. Tình trạng này nếu không sớm được tháo gỡ sẽ gây lãng phí quỹ đất, thất thu ngân sách, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và kéo dài tình trạng thiếu nguồn cung, khiến giá nhà khó có khả năng điều chỉnh trong ngắn hạn.

Không chỉ vậy, các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với áp lực lớn từ việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khi giai đoạn giãn, hoãn thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP sắp kết thúc. Từ tháng 8/2025, tổng giá trị trái phiếu đến hạn ước tính khoảng 180.000 tỷ đồng, riêng quý 3/2025 là 68.000 tỷ đồng.

Theo HoREA, đây là thách thức lớn và cần được giám sát chặt chẽ để tránh nguy cơ đổ vỡ. Với độ trễ trong thực thi chính sách và triển khai dự án, HoREA dự báo thị trường bất động sản chỉ có thể phục hồi mạnh từ nửa cuối năm 2026.

Trước thực trạng đáng lo ngại và những gánh nặng nêu trên, HoREA đã đề xuất UBND TP.HCM xem xét 9 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và thúc đẩy phát triển nhà ở trong những tháng tiếp theo:

Thứ nhất, tăng nguồn cung dự án: Khẩn trương phê duyệt danh mục hơn 370 khu đất đủ điều kiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 để triển khai các dự án nhà ở thương mại.

Thứ hai, rà soát pháp lý dự án: Nhanh chóng xử lý 220 dự án vướng mắc, trong đó có 86 dự án đã dừng từ lâu, nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, đẩy nhanh xử lý dự án nhà ở thương mại: Giải quyết 68 dự án đang tạm dừng theo kiến nghị của Quốc hội.

Thứ tư, áp dụng cơ chế đặc thù: Gỡ khó cho 4 dự án theo Nghị quyết 170/2024/QH15.

Thứ năm, điều chỉnh tỷ lệ thuê đất: Đề xuất giảm tỷ lệ tính đơn giá thuê đất xuống mức 0,25-0,75% giá đất thay vì mức cao hiện tại, nhằm giảm chi phí và gánh nặng cho doanh nghiệp.

Thứ sáu, xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung: Sớm giải quyết dứt điểm để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ, từ đó cấp "sổ hồng" cho người dân, đảm bảo quyền lợi chính đáng.

Thứ bảy, giải quyết các dự án “treo” lâu năm: Xử lý các dự án đã "treo" hơn 20 năm như các khu dân cư Bình Trưng Đông – Cát Lái, Bắc Rạch Chiếc, giúp làm đẹp bộ mặt đô thị và giải phóng nguồn lực.

Thứ tám, tháo gỡ thủ tục nhà ở xã hội: Thực hiện hiệu quả Nghị quyết 201 và Nghị định 192, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành mục tiêu nhà ở xã hội.

Thứ chín, thúc đẩy kinh doanh cho thuê căn hộ: Điều chỉnh Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cho phép chủ sở hữu chung cư cho thuê ngắn ngày, giúp đa dạng hóa sản phẩm du lịch đô thị và tạo thêm nguồn thu cho chủ sở hữu.

Những kiến nghị từ HoREA không chỉ là tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp mà còn là kim chỉ nam quan trọng để các cơ quan chức năng nhìn nhận và hành động. Việc sớm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, và giải quyết áp lực tài chính sẽ là chìa khóa để thị trường bất động sản TP.HCM phát triển ổn định, bền vững hơn, đáp ứng đúng nhu cầu an cư của người dân và tạo động lực cho nền kinh tế.