Đâu là nguyên nhân giúp thị trường đất nền trở lại đường đua sau thời gian dài ngủ đông?

Đất nền phục hồi sau giai đoạn trầm lắng

Càng về cuối năm 2024, thị trường đất nền đang dần lấy lại sức hút, trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư. Trải qua hơn hai năm trầm lắng với lượng giao dịch và mức độ quan tâm suy giảm đáng kể, phân khúc này hiện đang chứng kiến những tín hiệu khởi sắc, đặc biệt ở các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng và kinh tế.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, nguồn cung sơ cấp đất nền năm 2024 tăng nhẹ 1% so với năm 2023, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn rất hạn chế, chỉ chiếm 15% tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Dù sức cầu chung vẫn duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt khoảng 13% tổng nguồn cung, giảm 15% so với năm 2023. Tuy vậy, nửa cuối năm ghi nhận nhiều giao dịch hơn, tập trung vào các sản phẩm có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² tại TP.HCM và dưới 25 triệu đồng/m² ở các vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, và Long An.

Mặt bằng giá sơ cấp đất nền giảm trung bình 3% so với năm trước, nhưng vẫn duy trì ở mức cao do áp lực từ chi phí đầu vào. Các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như chiết khấu, thanh toán nhanh, và hỗ trợ vay vốn để kích cầu và tăng thanh khoản. Ở thị trường thứ cấp, giá đất nền tăng trung bình 4% so với quý 1/2024, đặc biệt ở các dự án có pháp lý minh bạch và tiện ích hoàn thiện.

Tại khu vực phía Nam, Bình Dương tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt với tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp chiếm lần lượt 34% và 64%, tăng nhẹ so với năm trước. Các khu vực lân cận TP.HCM như Long An, Đồng Nai cũng ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ nhờ sự phát triển của các dự án khu đô thị quy mô lớn.

Ở phía Bắc, thị trường đất nền đang cho thấy sự bùng nổ, đặc biệt tại các khu vực có tuyến đường Vành đai 4 đi qua. Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, giá đất nền tại một số khu vực như Mê Linh đã tăng từ 45-55 triệu đồng/m² lên 55-64 triệu đồng/m² chỉ trong vòng nửa năm. Sự tăng giá này chủ yếu nhờ tiềm năng phát triển hạ tầng giao thông và kinh tế vùng ven Hà Nội.

Đất nền có lấy lại 'ngôi vương'?

Đất nền từng là phân khúc "nóng" nhất trên thị trường bất động sản giai đoạn sốt đất cục bộ 2020-2022, nhưng cũng nhanh chóng rơi vào trầm lắng khi không hướng tới nhu cầu thực. Từ nửa cuối năm 2022 đến nay, giá đất nền giảm mạnh ở nhiều khu vực nhưng giao dịch vẫn khá ảm đạm và cuối năm 2024 bắt đầu ghi nhận tín hiệu khởi sắc. 

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, năm 2025 dự kiến sẽ chứng kiến nguồn cung mới phục hồi mạnh mẽ, dao động từ 3.000 đến 3.500 nền. Các địa phương như Bình Dương, Long An, và Đồng Nai sẽ tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung trong khi TP.HCM, Tây Ninh, và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

Mặt bằng giá sơ cấp được kỳ vọng sẽ tăng nhẹ, nhưng sức cầu thị trường vẫn cần thêm thời gian để đạt được mức sôi động như giai đoạn trước năm 2019. Thị trường thứ cấp tiếp tục phục hồi tích cực, tập trung vào các sản phẩm có pháp lý minh bạch và do các chủ đầu tư uy tín phát triển. 

Theo ông Thắng, sức hút của đất nền khó có thể giảm trong dài hạn, nhờ vào tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và khả năng sinh lời cao. Đất nền không chỉ là kênh tích lũy tài sản an toàn mà còn mang lại lợi nhuận bền vững. "Dựa trên các chu kỳ thị trường, cơn sốt đất nền có thể quay trở lại vào giai đoạn 2025-2026", ông dự báo. 

Cùng chung nhận định trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng từ quý 2/2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc. Phân khúc đất nền và biệt thự dự án, với tiềm năng tăng giá cao, sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư, thậm chí có khả năng thay thế căn hộ chung cư để trở thành phân khúc dẫn đầu thị trường.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền trong quý 3/2024 đã tăng 49% so với cùng kỳ năm trước. Ở miền Bắc, giá đất nền tăng từ 27 triệu đồng/m² vào quý 1/2021 lên 46 triệu đồng/m² vào quý 3/2024. Tại miền Nam, giá đất nền cũng ghi nhận mức tăng nhẹ, từ 13 triệu đồng/m² vào quý 1/2021 lên 17 triệu đồng/m² vào quý 3/2024.

Ngoài ra, ông Võ Hồng Thắng cũng lưu ý người mua đất nền cần đặc biệt chú ý đến yếu tố pháp lý của dự án. Các lô đất đã có sổ đỏ hoặc thuộc dự án với pháp lý hoàn thiện sẽ đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp và giảm thiểu rủi ro tranh chấp. Đây là tiêu chí quan trọng giúp nhà đầu tư an tâm khi giao dịch và tăng giá trị tài sản trong tương lai.

"Hạ tầng giao thông đồng bộ và kết nối thuận tiện là yếu tố giúp dự án đất nền gia tăng giá trị. Nhà đầu tư nên ưu tiên các khu vực gần khu dân cư hiện hữu hoặc khu công nghiệp vì những vị trí này thường có tiềm năng phát triển cao, mang lại lợi nhuận bền vững" ông Thắng chia sẻ. 

Ngoài ra, các dự án nằm ở khu vực đang được đầu tư phát triển kinh tế, như gần trung tâm thành phố, vùng ven có quy hoạch rõ ràng, hoặc các tỉnh có tốc độ đô thị hóa cao, luôn thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường. Lựa chọn đúng vị trí không chỉ đảm bảo khả năng sinh lời mà còn tăng thanh khoản khi cần chuyển nhượng.

Sự phục hồi của phân khúc đất nền không chỉ thể hiện qua các chỉ số tăng trưởng mà còn qua sự thay đổi tâm lý của nhà đầu tư và người mua. Với tiềm năng tăng giá tốt và sự hỗ trợ từ các chính sách phát triển hạ tầng, đất nền hứa hẹn sẽ tiếp tục là phân khúc hấp dẫn, mang lại lợi nhuận bền vững cho nhà đầu tư trong thời gian tới.