Sau 1/8, liệu đất nền có trở thành kênh đầu tư vua, được săn đón?

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững với kết quả tốt dần lên

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ ngày 1/8/2024 sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - cựu Viện trưởng DXS-FERI, một trong những diễn biến đang được thị trường bất động sản trông đợi là việc 3 bộ Luật mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8. Giới chuyên gia có chung dự báo giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng sau khi các quy định từ luật được thực thi. Điều này thúc đẩy nhiều người tranh thủ xuống tiền vì sợ bỏ lỡ cơ hội sở hữu nhà với giá tốt.

Quả thực, sau "làn sóng" về nhu cầu ở thực, đến nay, nhà đầu tư đã có động thái trở lại thị trường, bắt đầu quan tâm, tìm kiếm nhiều hơn về những loại hình có tiềm năng tăng giá và mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

Trong đó, có nhiều số liệu tích cực, khả quan về diễn biến thị trường đất nền cho thấy sự phục hồi "sớm" hơn những dự báo trước đó. Bởi đây là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững nhờ xu hướng giãn dân và các hệ thống hạ tầng lớn đang dần hình thành.

Cụ thể, một báo cáo của VARS đã chỉ ra nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Đồng thời, xuất hiện nhiều nhà đầu tư đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Theo ghi nhận của phóng viên, khu vực phía Nam, các tỉnh Bình Dương, Long An và Đồng Nai, Vũng Tàu có quỹ đất lớn để phát triển bất động sản công nghiệp theo cả chiều rộng và chiều sâu. Cụ thể, Long An đã và đang nỗ lực thực hiện nhiều biện pháp xúc tiến đầu tư, thu hút và hỗ trợ cho các dự án đầu tư trọng điểm; ưu tiên thu hút công nghiệp hỗ trợ, công nghệ mới, công nghệ cao thân thiện với môi trường; phát triển nhanh các ngành công nghiệp có giá trị tăng cao. Việc Long An đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng giao thông trên diện rộng, đồng bộ, tăng cường liên kết nội tỉnh và liên kết vùng cũng là tiền đề quan trọng cho bất động sản khu công nghiệp.

Sự phát triển của bất động sản khu công nghiệp còn đồng thời kéo theo nhu cầu và sự tăng trưởng của thị trường bất động sản đô thị. Với lượng lớn nguồn nhân lực sẽ tới làm việc tại các khu công nghiệp trong tương lai, Long An chắc chắn sẽ phải sẵn sàng chuẩn bị về hạ tầng đô thị, nhà ở và các hạ tầng xã hội khác.

Qua khảo sát và nghiên cứu của các chuyên gia thuộc Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), trong định hướng cơ cấu kinh tế của tỉnh Long An, để Công nghiệp - Xây dựng đạt mục tiêu chiếm tới 60,5%, nếu tính thêm Thương mại, Dịch vụ thì tỷ lệ ngành phi nông nghiệp trong cơ cấu kinh tế lên đến 90%. Đặc biệt, mức độ lan tỏa về công nghiệp, đô thị, dịch vụ của TP.HCM ngày càng mạnh mẽ; mức độ liên kết vùng ngày càng chặt chẽ, nhất là Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam là cơ hội phát triển của tỉnh Long An, theo Tạp chí Bất động sản Reatimes.

Đối với khu vực tỉnh Bình Dương, nhu cầu nhà ở đang tăng mạnh do sự phát triển của các khu công nghiệp cùng tỷ lệ nhập cư tăng, tạo ra sự ổn định về nguồn cầu. Trong những năm gần đây, tỉnh này ghi nhận sự gia tăng của lực lượng lao động nước ngoài và từ tỉnh khác đến sinh sống, làm việc, trong đó phần lớn là lao động chất lượng cao. Đặc biệt, ở khu vực được phân lô, bán nền như Phú Giáo, Bàu Bàng….

Thời gian tới, khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cũng tăng theo, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn, còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Do đó, VARS cho rằng, thời gian tới, với "sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn "chỗ đứng" cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư.

Bất động sản bước vào chu kỳ "tăng giá" mới

Dựa trên những tín hiệu phục hồi mới của thị trường cùng với kỳ vọng tích cực từ 3 bộ Luật liên quan đến bất động sản, nhiều dự báo được đưa ra rằng giá bất động sản thời gian tới sẽ tăng, tuy nhiên sẽ phát triển một cách minh bạch và bền vững.

Theo nhận định của TS. Nguyễn Minh Phong - Nguyên Phó Vụ trưởng - Phó Ban tuyên truyền lý luận, TS Kinh tế - BTV Cao cấp, Thư ký Hội đồng khoa học - nghiệp vụ Báo Nhân dân, khi 3 bộ Luật chính thức có hiệu lực sẽ tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý, giải quyết các khó khăn, vướng mặc của thị trường, góp phần đẩy nhanh các thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng. Đồng thời, các quy định mới trong luật cùng góp phần tạo sân chơi rộng hơn, minh bạch hơn. Đặc biệt, có thể giá bất động sản sẽ tăng lên vì các quy định tính giá đất theo giá thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác là quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tức tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành. Như vậy, với quy định mới này, đất nền sẽ là phân khúc chịu tác động trực tiếp. Từ đó giá đất nền cũng được dự báo là sẽ tăng cao.

Ở góc nhìn của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, khi các bộ Luật liên quan đến đất đai có hiệu lực, ở tất cả thị trường đều sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ. Đặc biệt, với quy định chặt chẽ hơn về việc tách thửa, phân lô bán nền thì điều này sẽ tác động đến nguồn cung, từ đó giá đất nền cũng sẽ tăng trưởng nhiều hơn.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh, Giám đốc phòng nghiên cứu Savills TP.HCM đánh giá: "Các chính sách sẽ tác động tích cực đến thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Nhưng mà bù lại, những dự án đã được cấp phép trước vẫn có thể mở bán được mà còn tăng giá rất là tốt. Bởi vì nhu cầu của người dân hay các nhà đầu tư, họ vẫn muốn đầu tư vào đất nền vì chi phí đầu tư rẻ và có yếu tố thanh khoản tốt.

Còn ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, giá bất động sản cũng đang tăng cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, việc tăng giá có xuất phát từ cán cân cung - cầu thực nhưng cũng có tình trạng đánh vào tâm lý đám đông để thổi giá, gây nóng sốt cục bộ.