Thị trường bất động sản 2025: Cơ hội mới, thách thức cũ, sức mua liệu có phục hồi?

Nhìn lại bất động sản năm 2024 với khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản năm 2024 đã khép lại với khoảng 81.000 sản phẩm được chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong số đó, có 65.376 sản phẩm mới ra mắt, gấp ba lần lượng sản phẩm mới của năm trước nhưng chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018, thời điểm chưa xảy ra đại dịch.

Riêng trong quý 4/2024, thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, tăng gấp đôi so với quý trước và gấp bốn lần so với cùng kỳ năm 2023. Sự gia tăng này được hỗ trợ bởi các dự án quy mô lớn mở bán cuối năm cùng chính sách thanh toán ưu đãi và linh hoạt.

Lượng giao dịch trong năm 2024 đạt hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 72%. Trong đó, trên 50% lượng giao dịch sơ cấp xuất phát từ nhu cầu đầu tư. Các căn hộ cao cấp chiếm ưu thế với 75% tổng giao dịch, trong đó nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ trên 90% ngay khi mở bán.

Giao dịch nhà thấp tầng cũng tăng trưởng mạnh, đạt gần 9.000 giao dịch, với hơn 60% từ hai đại dự án của Vinhomes. Trên thị trường thứ cấp, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là các căn nhà có pháp lý đảm bảo và giá dưới 4 tỷ đồng tại thành phố lớn, nhận được nhiều quan tâm.

Phân khúc đất nền ghi nhận giao dịch chủ yếu trên thị trường thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc chủ đầu tư phải xây nhà để bán. Những mảnh đất pháp lý rõ ràng tiếp tục thu hút nhà đầu tư, trong khi đất chưa tách thửa hoặc pháp lý chưa đầy đủ phải giảm giá mạnh.

Đáng chú ý, sự tăng giá của nhà đất thổ cư tại các đô thị lớn đã thúc đẩy nhiều nhà đầu tư chuyển sang tìm kiếm bất động sản ở vùng ven với mức giá hợp lý hơn và tiềm năng phát triển cao.

Dù thanh khoản phân khúc cao cấp có xu hướng giảm nhẹ, thị trường bất động sản vẫn giữ trạng thái tích cực nhờ sự ổn định của các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế. Những dự án đáp ứng đủ các yếu tố như hạ tầng kỹ thuật, không gian xanh, và an ninh tiếp tục được ưa chuộng.

VARS nhận định, để thị trường phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá bán hợp lý, thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn. Điều này không chỉ đáp ứng sức mua mà còn thúc đẩy sự phục hồi và phát triển ổn định của toàn thị trường.

Thị trường bất động sản 2025 sẽ thế nào?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2025 sẽ chứng kiến những biến động đáng chú ý của thị trường bất động sản. Trong khi các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, giá đất được dự báo vẫn duy trì ở mức hợp lý. Tuy nhiên, nếu các điều chỉnh kỹ thuật không phù hợp, giá bất động sản có thể tăng cao hơn vào giai đoạn 2026 - 2027, gây khó khăn cho thị trường.

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn được kỳ vọng là điểm sáng trong năm tới. Thanh khoản của thị trường tập trung ở phân khúc căn hộ, đặc biệt là căn hộ mới. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, các sản phẩm chung cư cũ thiếu tiện ích và hạ tầng đang có dấu hiệu chững lại do giá chuyển nhượng vượt xa giá trị thực. Xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các đô thị vệ tinh và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3 cũng đang ngày càng rõ nét.

Còn theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, năm 2025, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh, nguồn cung ước đạt khoảng 37.000 sản phẩm, trong khi TP.HCM và vùng ven ghi nhận khoảng 18.000 sản phẩm. Các đại đô thị vùng ven sẽ đóng góp chủ yếu vào nguồn cung mới, tạo cơ hội cho phân khúc bình dân nhờ sự gia tăng các dự án nhà ở xã hội.

Phân khúc căn hộ chung cư vẫn duy trì vị trí dẫn đầu về nguồn cung và lực cầu, đặc biệt là các dự án của các chủ đầu tư lớn. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp của phân khúc này vẫn “neo” cao do nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại, tập trung ở các dự án có hạ tầng hoàn chỉnh và dân cư ổn định.

Đối với bất động sản nhà ở liền kề, biệt thự và nhà phố, giá sơ cấp được dự báo tiếp tục tăng cao do quỹ đất hạn chế và chi phí đầu tư tăng. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện, nhưng vẫn tập trung tại các dự án thuộc các đại đô thị với hệ sinh thái hạ tầng đồng bộ.

PGS-TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, nhận định thị trường bất động sản 2025 có nhiều cơ sở để tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, để thị trường hồi phục và phát triển bền vững, cần có sự tham gia của tất cả các bên. Nhà nước cần tháo gỡ khó khăn pháp lý, đầu tư hạ tầng và hỗ trợ kết nối doanh nghiệp. Ngân hàng cần tạo điều kiện tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, trong khi các chủ đầu tư phải tự lực vượt qua thách thức.

Thị trường bất động sản 2025 không chỉ là cơ hội mà còn là thử thách lớn cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp trong việc thích nghi và phát triển theo xu hướng mới.