Thị trường bất động sản văn phòng Hà Nội và TP.HCM có gì thay đổi trong năm 2025?

Theo báo cáo quý 3/2024 của Cushman & Wakefield Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A và Hạng B của hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM đã đạt mức lần lượt 1,7 triệu m² và 1,6 triệu m². Đây là dấu hiệu rõ ràng cho thấy sự chuyển mình mạnh mẽ của thị trường văn phòng Việt Nam, với nhiều cơ hội và thách thức đang chờ đón trong 5 năm tới.

Trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận gần 35.000 m² nguồn cung mới, đến từ hai dự án ở khu vực ngoài trung tâm và phía Tây. Cuối năm 2024, giá thuê chỉ tăng nhẹ khoảng 0,2%.

Theo đó, giá thuê văn phòng trung bình toàn thành phố sẽ đạt 32 USD/m²/tháng. Chủ nhà sẵn sàng đàm phán giá cả và ưu đãi với các doanh nghiệp nhằm nhanh chóng lấp đầy không gian trống và tạo điều kiện thuận lợi để cho thuê các khu vực còn lại.

Tỷ lệ hấp thụ thuần văn phòng tính đến cuối năm 2024 đạt khoảng 40.400 m², chủ yếu được thúc đẩy bởi các tập đoàn thường xuyên có nhu cầu thuê lượng văn phòng lớn, đang tận dụng thời cơ trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại, nhằm hưởng lợi từ lợi thế đàm phán tốt hơn và các ưu đãi hấp dẫn hơn.

Năm 2025, thành phố dự kiến sẽ chào đón 24.500 m² nguồn cung mới. Giá thuê kỳ vọng sẽ tăng khoảng 1,7% đến 2,2% trong giai đoạn 2025–2026, tỷ lệ trống sẽ giảm xuống mức khoảng 23-24% khi nhu cầu thuê bắt đầu phục hồi.

Từ năm 2027, mức tăng giá thuê được dự báo sẽ ổn định ở khoảng 1,0% mỗi năm. Trong giai đoạn 2025–2029, tổng nguồn cung của Hà Nội sẽ tăng 7,7% mỗi năm. Bắt đầu từ năm 2027, tỷ lệ trống sẽ tăng lên 27-28% do sự gia tăng nguồn cung mới.

Nhu cầu thuê chính vẫn đến từ các ngành chủ chốt như ngân hàng, sản xuất, công nghệ thông tin, bảo hiểm và logistics. Các khách thuê trong tòa nhà văn phòng hạng A tiếp tục chú trọng vào các tiêu chuẩn bền vững và không gian làm việc linh hoạt. Tòa nhà xanh và bền vững sẽ là một xu hướng tất yếu cho các dự án phát triển mới.

Trong năm 2024, TP.HCM ghi nhận 117.500 m² nguồn cung mới từ năm tòa nhà hạng A, trong đó có ba dự án thuộc khu vực trung tâm. Trước những thách thức kinh tế khiến cho nhu cầu thuê chậm lại và lượng nguồn cung mới từ các quận ngoài khu vực trung tâm, các doanh nghiệp có thể sẽ vẫn thận trọng trong việc đưa ra mức giá thuê và điều chỉnh giá trong suốt năm 2024.

Năm 2025, thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận thêm 165.000 m² nguồn cung mới từ hai dự án ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Tỷ lệ hấp thụ thuần văn phòng hạng A trên toàn thành phố dự báo sẽ duy trì sự ổn định trong năm tới.

Từ năm 2024 đến 2029, giá thuê trung bình tại TP.HCM dự báo sẽ duy trì ổn định, với mức thay đổi dưới 1% mỗi năm, ngoại trừ năm 2025 có dự báo tăng cao hơn.Tăng trưởng giá thuê dự báo tăng mạnh 5% trong năm 2025, nhưng xu hướng tăng sẽ có chiều hướng ổn định hơn với khoảng 0,4%–0,5% từ năm 2026 khi nguồn cung mới ngoài trung tâm được hoàn thành.

Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến sẽ có khoảng 85.000 m² nguồn cung mới mỗi năm. Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tiếp tục trở nên nổi bật hơn như những trung tâm văn phòng mới. Với nguồn cung mới gia tăng liên tục, tỷ lệ trống dự kiến sẽ duy trì ở mức cao, có thể vượt qua 24%.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh: “Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, sự tăng trưởng ổn định của phân khúc văn phòng cho thuê là tín hiệu tích cực. Các doanh nghiệp cần tận dụng lợi thế từ nguồn cung dồi dào và các chính sách ưu đãi để tối ưu hóa chi phí".

Với sự kết hợp giữa nhu cầu bền vững và không gian làm việc hiện đại, thị trường văn phòng Việt Nam đang tiến gần hơn đến chuẩn mực quốc tế, tạo tiền đề cho một giai đoạn phát triển mới, bền vững và hiệu quả hơn.

Từ những bước phát triển vượt bậc của Hà Nội đến sức bật năng động của TP.HCM, phân khúc văn phòng tại Việt Nam đang mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn. Đây không chỉ là cơ hội cho các doanh nghiệp thuê, mà còn là bệ phóng cho các nhà đầu tư, nhà phát triển dự án khai thác tiềm năng thị trường.