Chuyên gia bất động sản tiết lộ mức thu nhập tối thiểu để mua nhà Hà Nội

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2025 cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã chững lại, không còn tăng mạnh như năm 2024. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mức giá này vẫn ở ngưỡng cao, thậm chí vượt khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình. 

Trong cuộc trò chuyện mới đây cùng Tiếp thị & Gia đình, chuyên gia bất động sản Tô Anh Hùng - Giám đốc điều hành A-City (AFA Group) đã có những nhận định liên quan đến thị trường căn hộ. Đồng thời, ông Hùng cũng đưa ra các lời khuyên đối với người trẻ trong việc chuẩn bị tài chính để không rơi vào cảnh áp lực nợ nần sau khi mua nhà.

PV: Theo Báo cáo quý I/2025 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội đã chững lại, không còn duy trì đà tăng mạnh như năm 2024. Theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này?

Theo Báo cáo quý I/2025 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội nhìn chung đã chững lại, chỉ tăng nhẹ khoảng 4% ở một số dự án, không còn duy trì đà tăng mạnh như trong năm 2024.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc lợi suất cho thuê giảm sâu, xuống mức thấp nhất trong nhiều năm, khiến kỳ vọng lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê suy giảm rõ rệt. Bên cạnh đó, sức hút của thị trường Hà Nội cũng đang yếu dần so với các địa phương như TP.HCM hay Đà Nẵng - những nơi vẫn còn dư địa tăng giá và có chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn hơn. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội hiện tương đối dồi dào và tiếp tục gia tăng, làm giảm kỳ vọng tăng giá vốn của nhà đầu tư.

Đồng thời, tâm lý thị trường cũng cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt sang các phân khúc khác như đất nền hoặc bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh - nơi được đánh giá có khả năng sinh lời ngắn hạn tốt hơn. Tất cả các yếu tố này đang góp phần đẩy phân khúc chung cư tại Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh và chọn lọc mạnh mẽ hơn.

PV: Với mức giá hiện tại, liệu người dân có thu nhập trung bình - khá (khoảng 20-30 triệu đồng/tháng) có đủ khả năng mua nhà tại Hà Nội hay 'giấc mơ an cư' ngày càng xa vời?

Trước hết, cần phân biệt rõ mức thu nhập khi xét đến khả năng mua nhà tại Hà Nội. Nếu tổng thu nhập của cả hai vợ chồng chỉ dao động trong khoảng 20-30 triệu đồng/tháng, thì việc sở hữu nhà ở thương mại hiện nay gần như không khả thi, trừ khi có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc may mắn tiếp cận được nhà ở xã hội với mức giá ưu đãi.

Tuy nhiên, trong trường hợp mỗi người có thu nhập từ 20-30 triệu đồng/tháng, tức tổng thu nhập hộ gia đình đạt 40-60 triệu đồng/tháng, thì cơ hội sở hữu nhà ở vẫn còn, đặc biệt tại các khu vực vùng ven như Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm… với điều kiện có khoản tích lũy ban đầu tương đương 20-40% giá trị căn nhà.

Ví dụ, với thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng và sử dụng tối đa 40% cho việc trả nợ trong vòng 30 năm với lãi suất 10%/năm, hộ gia đình có thể vay khoảng 2,28 tỷ đồng, tương đương mức giá căn hộ có thể mua vào khoảng 3,5-3,8 tỷ đồng, phù hợp với phân khúc căn hộ trung cấp diện tích từ 55-70m² tại khu vực ngoại thành. 

Bên cạnh đó, Nhà nước đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, với kế hoạch hình thành quỹ nhà ở quốc gia trong tương lai gần. Đây là tín hiệu tích cực, mở ra thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở cho nhóm thu nhập trung bình. Nếu người dân đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nên chủ động nộp hồ sơ để không bỏ lỡ cơ hội sở hữu nhà với mức giá trong tầm tay.

PV: Về phía người mua để ở, ông có lời khuyên gì trong việc chuẩn bị tài chính để không rơi vào cảnh áp lực nợ nần sau khi mua nhà?

Việc lập kế hoạch tài chính rõ ràng là yếu tố bắt buộc trước khi đưa ra quyết định vay mua nhà, nhằm tránh rơi vào áp lực nợ nần kéo dài. Trước hết, người mua cần trang bị kiến thức tài chính cơ bản, bao gồm hiểu rõ các khái niệm như lãi suất thả nổi, tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), thời hạn vay, và các khoản phí trả nợ trước hạn.

Về tỷ lệ vay, các chuyên gia khuyến nghị DTI không nên vượt quá 40% và tốt nhất nên duy trì dưới 30% tổng thu nhập, để đảm bảo khả năng chi trả hàng tháng mà không ảnh hưởng đến chi tiêu thiết yếu. Đây cũng là ngưỡng mà hầu hết các ngân hàng hiện nay đang sử dụng làm tiêu chí xét duyệt khoản vay mua nhà.

Ngoài ra, người mua nên chuẩn bị sẵn khoản tiền đối ứng ban đầu tối thiểu 20-30% giá trị căn nhà. Càng trả trước nhiều, khoản vay càng thấp và gánh nặng lãi suất hàng tháng càng nhẹ hơn. Bên cạnh đó, chỉ nên vay khi thu nhập của gia đình đã ổn định, đồng thời nên có quỹ dự phòng đủ để chi trả ít nhất 6-12 tháng tiền gốc và lãi trong trường hợp rủi ro phát sinh. Nếu chưa đạt mức tài chính này, việc thuê nhà tạm thời và tích lũy thêm vẫn là lựa chọn an toàn.

Người mua cũng cần cân nhắc kỹ khi chọn gói vay - ưu tiên những ngân hàng có lãi suất cố định trong thời gian đầu, chi phí trả nợ trước hạn thấp và hợp đồng vay minh bạch. Đọc kỹ các điều khoản để tránh rơi vào “bẫy” lãi suất thả nổi cao sau thời gian ưu đãi.

Cuối cùng, hãy luôn ưu tiên nhu cầu thực tế, chọn căn hộ phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu sinh hoạt, thay vì cố mua cho “bằng người ta”. Việc chọn căn quá lớn, quá đắt dễ khiến người mua rơi vào tình trạng mất cân bằng tài chính và căng thẳng tâm lý kéo dài.

PV: Ngoài vấn đề giá, người mua hiện nay cần lưu ý những gì về pháp lý, quy hoạch và tính thanh khoản của bất động sản để tránh rủi ro về sau?

Ngoài giá cả, người mua nhà cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, quy hoạch và tính thanh khoản để tránh rủi ro sau này.

Theo đó, người mua chỉ nên mua căn hộ ở dự án có đầy đủ giấy tờ pháp lý (hợp đồng mua bán với các dự án sơ cấp, sổ hồng với các sản thứ cấp) và chủ đầu tư uy tín. Tuyệt đối tránh chưa đủ điều kiện để bán hoặc không có sổ hồng;

Tìm hiểu quy hoạch khu vực (đường sá, trường học, khu công nghiệp, quy hoạch đường lộ sẽ mở rộng v.v.) để tránh mua phải đất trong khu quy hoạch giải toả hoặc các yếu tố bất lợi đến bất động sản. Kiểm tra quy hoạch bao gồm cả quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng của bất động sản tại chính quyền địa phương;

Ưu tiên dự án có quy mô lớn, chủ đầu tư uy tín và đã có lịch sử phát triển, vì những dự án này dễ thanh khoản khi cần sang nhượng. Tránh mua dự án nhỏ lẻ, ít người biết (thường khó bán lại). Lưu ý rằng những dự án mới, đang trong giai đoạn xây dựng có thể gặp khó khăn về thanh khoản nếu thị trường lạnh. Luôn xem dự án đã có bao nhiêu căn giao dịch thành công hoặc đã bàn giao nhà càng nhiều giao dịch thành công thì tính thanh khoản thường cao.

Tóm lại, người mua cần tìm hiểu kỹ lưỡng về pháp lý và quy hoạch, ưu tiên dự án minh bạch, để sau này căn hộ dễ bán hay cho thuê, tránh rủi ro “dự án ma” hay tranh chấp đất đai.

PV: Cảm ơn ông vì những chia sẻ!