Những yếu tố nào nằm trong “tầm ngắm” của các chủ đầu tư và người mua bất động sản?

Nguồn cung mới tập trung khu đông

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản năm 2024 của CBRE Việt Nam thị trường TP.HCM ghi nhận nguồn cung mở bán mới hạn chế với khoảng 5.300 sản phẩm (bao gồm căn hộ chung cư, nhà phố và biệt thự); giá bán sơ cấp của căn hộ chung cư trong quý 4 đạt trung bình 76 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước.

Điều đáng chú ý là có tới 70% nguồn cung chung cư mới trong năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Các dự án mở bán theo giai đoạn cũng điều chỉnh giá tăng từ 10 - 40% so với giai đoạn trước đó.

Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới tại TP.HCM đạt trung bình 70% tổng số căn hộ. Đặc biệt, một số dự án cao cấp có vị trí kết nối thuận lợi với khu vực trung tâm ghi nhận mức tiêu thụ gần 100% ngay trong ngày mở bán, chủ yếu thu hút nhóm khách hàng có sẵn dòng tiền mạnh và tận dụng chính sách chiết khấu cao khi thanh toán theo chuẩn.

Nhận định về triển vọng thị trường năm 2025, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho biết đây sẽ là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ mới với nguồn cung dồi dào hơn, chất lượng sản phẩm được nâng cao. Bà cũng kỳ vọng thị trường sẽ phát triển ổn định và bền vững khi có thêm thời gian thích nghi với các quy định sửa đổi về luật, nghị định và thông tư hướng dẫn mới, tạo ra môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển dự án và giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Còn dữ liệu của bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam khu đông TP.HCM đang là nguồn cung nhà ở chủ đạo của thị trường, thu hút sự quan tâm của cả chủ đầu tư và khách mua cá nhân.

“Trong thời gian qua, đầu tư cơ sở hạ tầng của TP.HCM tập trung mạnh về hướng Đông. Do đó,  sự quan tâm đối với thị trường Thủ Đức diễn ra không chỉ từ khi có quy hoạch mới mà đã có từ lâu”, bà Cao Thị Thanh Hương nhận định.

Theo bà Hương, có nhiều yếu tố khiến khu vực này luôn nằm trong “tầm ngắm” của cả các chủ đầu tư và người mua. 

Thứ nhất, TP. Thủ Đức được quy hoạch với nhiều phân khu có vị trí chiến lược. Bán đảo Thủ Thiêm với vị trí liền kế khu trung tâm được quy hoạch trở thành trung tâm tài chính mới, với quỹ đất sạch và quy trình đấu giá công khai đã thu hút được nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, một số vướng mắc pháp lý thời gian qua đã khiến sự phát triển khu vực này chậm hơn so kế hoạch. Trong thời gian tới, các chủ đầu tư kỳ vọng các cập chính quyền sớm công bố lộ trình đấu giá và khung pháp lý rõ ràng để tham gia thị trường một cách minh bạch và thuận lợi hơn.

Đi xa hơn, quận 9, quận 2 cũ và quận Thủ Đức đang tiếp tục hình thành các đô thị vệ tinh. Bên cạnh những khu vực đã phát triển như Thảo Điền hay An Phú, các khu vực như làng đại học hay khu công nghệ cao hiện vẫn còn các quỹ đất sẵn sàng đón dòng vốn đầu tư lớn với tiềm năng thu hút lao động cũng như tiếp tục phát triển các khu dân cư mới.

“TP.Thủ Đức có lợi thế lớn khi là cửa ngõ kết nối trung tâm TP.HCM đến các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và nhận được sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng trong nhiều năm qua. Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, khu vực này luôn là điểm đến hấp dẫn của chủ đầu tư cũng như người mua nhà. Mặt bằng giá bán và nguồn cung tại đây liên tục tăng nhưng vẫn có tỷ lệ hấp thụ tốt, chứng tỏ tiềm năng lớn của khu vực”, bà Hương nói. 

Đối với bất động sản thương mại, phân khúc này thường phát triển sau thị trường nhà ở một nhịp. Khi cộng đồng dân cư gia tăng và ổn định, nhu cầu thương mại sẽ tăng theo. Thêm nữa, tuyến Metro Line 1 vừa đi vào hoạt động là động lực quan trọng thúc đẩy các dự án thương mại, đặc biệt là bán lẻ và văn phòng.

Thị trường căn hộ khu vực vệ tinh TP.HCM "lên ngôi"

Cũng theo báo cáo thị trường quý 4/2024 của Savills Việt Nam, năm 2024, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp trên 20 tỷ đồng/sản phẩm chiếm hơn 65% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM. Các lựa chọn giá cả phải chăng hơn chủ yếu tập trung ở các tỉnh lân cận, Bình Dương có giá sơ cấp trung bình/m2 thấp hơn đến 80% và Đồng Nai thấp hơn 70% so với TP.HCM.

Giá bán cao và khan hiếm nguồn cung mới đã thúc đẩy nguồn cầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Đồng Nai đạt tỷ lệ hấp thụ cao với 78%, cao hơn TP.HCM 35 điểm phần trăm, lượng giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm 15 - 20 tỷ đồng. Bình Dương theo sau với tỷ lệ hấp thụ đạt 65%, cao hơn TP.HCM 22 điểm phần trăm, chủ yếu nhờ các sản phẩm dưới 10 tỷ đồng. 

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM nhận định: “Nguồn cung mới khiêm tốn tiếp tục kiềm hãm nhu cầu. Tuy nhiên triển vọng sẽ tích cực hơn với việc các dự án mới đang được triển khai dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận”.

Ở phân khúc căn hộ, các sản phẩm vừa túi tiền tại TP.HCM khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu VNĐ/m2 thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá trị bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh được dự báo sẽ tăng trung bình khoảng 10% mỗi năm. Trong bối cảnh đó, các khu đô thị có quy mô lớn, quy hoạch bài bản và hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi đang trở thành xu hướng mới trên thị trường.

Tại khu vực phía Nam, từ năm 2021 đến nay, Long An, Bình Dương và Đồng Nai đã dần vượt qua TP.HCM về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch nhà liền thổ. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư vào các khu vực có quỹ đất rộng, giá thành hợp lý hơn và tiềm năng phát triển dài hạn.

Đáng chú ý, sự phát triển của các công trình giao thông trọng điểm kết nối toàn vùng Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội, tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản vệ tinh. Các khu vực này không chỉ thu hút nhà đầu tư mà còn trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với người mua nhà ở thực.