Thu nhập 40 triệu/tháng, nên vay ngân hàng bao nhiêu để mua nhà 4 tỷ?

Ước mơ an cư của gia đình trẻ

Anh Minh (32 tuổi, chuyên viên IT tại Hà Nội) và vợ hiện có tổng thu nhập ổn định 40 triệu đồng/tháng. Sau nhiều năm tích lũy, hai vợ chồng đã dành được 800 triệu đồng tiết kiệm, cùng 1,5 tỷ đồng được hỗ trợ từ bố mẹ hai bên – tổng cộng 2,3 tỷ đồng, tương đương gần 60% giá trị căn hộ 4 tỷ mà họ đang muốn mua tại khu vực Hà Đông.

Tuy nhiên, để hoàn tất giao dịch, anh Minh vẫn cần vay ngân hàng 1,7 tỷ đồng – một quyết định tài chính không nhỏ. “Chúng tôi lo ngại liệu mức thu nhập 40 triệu/tháng có đủ để trả nợ đều đặn trong 15–20 năm tới, nhất là khi sắp có kế hoạch sinh thêm con. Vay ít thì không đủ mua, vay nhiều thì áp lực trả nợ rất lớn”, anh Minh chia sẻ.

Chuyên gia tài chính nói gì?

Trao đổi với Tiếp thị & Gia đình, bà Nguyễn Thị Thu Hương, Cố vấn tài chính - Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho biết, trường hợp của anh Minh là hình ảnh điển hình của nhiều gia đình trẻ có thu nhập khá, nhưng đứng giữa ranh giới giữa “an cư” và “áp lực tài chính”.

“Vay tiền mua nhà không chỉ là quyết định tài chính, mà là bài kiểm tra về khả năng quản trị rủi ro và kỷ luật dòng tiền", bà Hương nhấn mạnh.

Để đảm bảo an toàn tài chính, bà Hương gợi ý người đi vay nên xem xét 6 yếu tố quan trọng trước khi đặt bút ký vào hợp đồng vay ngân hàng.

Xác định rõ vị thế tài chính và nguồn thu nhập

Người đi vay cần đánh giá mức ổn định thu nhập, khả năng tăng trưởng lương, cũng như các khoản tiết kiệm hoặc tài sản có thể thanh khoản khi cần.

Với các gia đình trẻ chưa có tài sản dự phòng, điều quan trọng nhất là duy trì công việc ổn định và xây dựng quỹ khẩn cấp đủ chi trả ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ vay.

Chọn tài sản có tính thanh khoản cao

Nên ưu tiên bất động sản có pháp lý rõ ràng, đã hoàn thiện, dễ bán trong vòng 1–3 tháng nếu cần xử lý rủi ro.

Với tài sản pháp lý tốt, có thể vay 50–70% giá trị. Nhưng nếu mua nhà hình thành trong tương lai hoặc khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng, chỉ nên vay tối đa 30–50%, để giảm rủi ro khi thị trường biến động.

Đánh giá “khẩu vị rủi ro” cá nhân

Không có tỷ lệ vay chuẩn cho mọi người, nhưng quy tắc an toàn là tổng tiền trả nợ (gốc + lãi) không vượt 35–40% thu nhập hàng tháng.

Ví dụ, nếu vay 1,7 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất 7%/năm, khoản trả hàng tháng khoảng 13,1 triệu đồng, chiếm 32% thu nhập – mức được xem là trong “vùng an toàn”.

Tuy nhiên, người vay nên dự phòng thêm biến động lãi suất và chi phí sinh hoạt tăng trong tương lai.

Độ tuổi và kế hoạch gia đình

Người dưới 35 tuổi có lợi thế lớn khi vay mua nhà vì còn thời gian dài để tích lũy và thu nhập thường tăng theo năm.

Tuy vậy, nếu gia đình đang hoặc sắp có con nhỏ, nên dự trù chi phí trước 6–12 tháng, vì giai đoạn này chi tiêu tăng mạnh trong khi nguồn thu có thể tạm thời giảm.

Cấu trúc gói vay và lãi suất

Không phải gói vay nào cũng giống nhau. Người vay cần xem kỹ lãi suất cố định – thả nổi, thời gian ân hạn, phí trả nợ sớm và các điều khoản ràng buộc.

Theo bà Hương, hiện các ngân hàng nội đang có gói vay ưu đãi lãi suất 5,5% cố định trong 5 năm đầu, rất phù hợp với người dưới 35 tuổi. Mức lãi suất ổn định này giúp giảm áp lực trong giai đoạn đầu khi thu nhập còn chưa tăng nhanh.

Ngoài ra, kế hoạch dòng tiền 5–10 năm cần được tính toán chi tiết. Người vay nên lập 3 kịch bản – vay 10 năm, 15 năm, 20 năm – để biết rõ khả năng chi trả và thời điểm có thể tất toán sớm.

Chuẩn bị phương án dự phòng rủi ro

Cuộc sống luôn có biến cố – mất việc, ốm đau, hoặc thay đổi kế hoạch tài chính.

Bà Hương khuyến nghị người đi vay nên xây dựng 4 phương án ứng phó rủi ro:

• Dùng quỹ dự phòng (ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt + nợ vay)
• Chuẩn bị hỗ trợ tài chính từ gia đình hai bên
• Tái cơ cấu khoản vay khi cần
• Bán tài sản để đảm bảo khả năng trả nợ

Bên cạnh đó, bảo hiểm nhân thọ cho cả hai vợ chồng là “lá chắn” cần thiết, giúp gia đình duy trì khả năng trả nợ nếu có rủi ro về sức khỏe hoặc tai nạn.

Bà Hương cho rằng: “Giấc mơ an cư là chính đáng, nhưng cần được đặt trong giới hạn an toàn tài chính. Đừng để căn nhà đầu tiên trở thành áp lực, khiến gia đình không còn dư địa để sống, chi tiêu hay nuôi dạy con cái".”

Với trường hợp anh Minh, mức vay 1,7 tỷ đồng là hợp lý, nếu hai vợ chồng duy trì thu nhập ổn định, có quỹ dự phòng và kế hoạch dòng tiền rõ ràng.

Còn nếu có kế hoạch sinh thêm con hoặc chi tiêu tăng đột biến, nên giảm tỷ lệ vay xuống 50% và hoãn mua nhà 6–12 tháng, thay vì vội vàng “ôm nợ”.