Lãi suất hạ thấp, thu nhập 35 - 40 triệu/tháng 'sống khoẻ' nếu vay mua nhà

Thị trường bất động sản (BĐS) sau khoảng thời gian khó khăn bùng mạnh và lan rộng từ cuối 2022 tới nay đã có sự hạ nhiệt về giá ở một số phân khúc, thêm vào đó lãi suất cho vay đang ngày càng trở nên hấp dẫn hơn nhờ sự nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc khơi thông dòng vốn sau thời gian siết chặt.

Cụ thể, NHNN đã điều chỉnh giảm liên tục 4 lần mức lãi suất điều hành trong năm 2023. Tính đến cuối năm 2023, lãi suất tiền gửi và cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm hơn 2%/năm so với cuối năm 2022. Nhiều người mua còn hy vọng lãi suất sẽ tiếp tục giảm nếu như FED giảm lãi suất.

Điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu mua BĐS để ở bắt đầu dành sự quan tâm và muốn tận dụng nguồn vốn rẻ để vay mua BĐS. Tuy nhiên, vay mua BĐS không phải là vấn đề đơn giản mà tiềm ẩn nhiều rủi ro tài chính.

Theo bà Nguyễn Thị Thu Uyên, chuyên gia Hoạch định Tài chính cá nhân tại Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, để tận dụng tối ưu nguồn vốn vay, người mua BĐS có thể sử dụng các hình thức vay như sau:

Trước hết để tối ưu chi phí, người mua nên tận dụng tối đa nguồn vốn vay giá rẻ từ người thân bạn bè. Người mua có thể trả lãi vay bằng hoặc cao hơn lãi suất tiết kiệm 1-2% để người cho vay cũng nhận được mức lãi tương tự như gửi tiết kiệm còn người đi vay trả một mức lãi suất thấp hơn ngoài thị trường.

Trong trường hợp không thể huy động nguồn vốn từ người thân bạn bè, người mua tìm đến vay vốn tại ngân hàng.

Theo chuyên gia FIDT, hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều áp dụng 2 mức lãi suất đó là lãi suất vay ưu đãi áp dụng ở kỳ vay ngắn từ 3-12 tháng và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh lãi suất cho vay giữa ưu đãi và sau ưu đãi ở các ngân hàng phổ biến từ 2-3,8%/năm. Cũng theo khảo sát, lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng trong tháng 1/2024 dao động từ 5,9-10,5%/năm, hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 8-13%/năm.

Vị chuyên gia này lưu ý có một số hình thức vay người mua có thể tham khảo. Thứ nhất là vay thế chấp tài sản mua, với hình thức này người mua sẽ sử dụng chính bất động sản mua để làm tài sản thế chấp cho khoản vay.

Đối với bất động sản thuộc dự án (chưa có sổ), người mua sẽ chỉ tiếp cận được vốn vay từ một số ngân hàng tài trợ vốn cho dự án. Nếu như bất động sản đã có sổ, người mua có thể tiếp cận được vốn vay từ nhiều ngân hàng hơn. Đặc biệt, nếu mua bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, người mua có thể tìm đến một số ngân hàng nước ngoài để có mức lãi suất tốt hơn.

Thứ hai là vay hoàn vốn. Trường hợp này, khách hàng đã thanh toán xong toàn bộ hoặc phần lớn tiền mua BĐS (với giao dịch theo tiến độ dự án), nhưng sau đó mới làm hồ sơ vay vốn từ ngân hàng với tài sản thế chấp là chính BĐS đã mua. Mục đích vay vốn được đưa ra là để hoàn tiền vay mua BĐS trước đó. Hình thức vay này lưu ý có điều kiện là chỉ cho vay trong 6-36 tháng từ thời điểm thanh toán BĐS trước

Thứ ba là vay thế chấp bằng tài sản của người thân như cha mẹ, anh chị em ruột... Một số ngân hàng chỉ cho vay nếu tài sản đó đứng tên cha mẹ đẻ.

Đối với nhà đầu tư đã có khoản vay từ trước vẫn chịu lãi suất cao, chuyên gia cho rằng nên cân nhắc đảo nợ để chịu mức lãi suất cho vay thấp hơn. Tuy nhiên, đối với phương án đảo nợ nhà đầu tư cần tính toán chi phí trả phí phạt trả nợ trước hạn, phí khởi tạo khoản vay và các phí khác… Do đó, nhà đầu tư cần tính tìm hiểu kỹ và lên phương án để đảo nợ hợp lý.

"Đối với người mua BĐS để ở hoặc đề đầu tư nên đảm bảo chi phí lãi vay không vượt quá 1/3 thu nhập trung bình tháng. Mức vay an toàn tại thị trường có lãi vay thả nổi như Việt Nam dao động trong ngưỡng 30-40% giá trị tài sản. Cụ thể, 35-40 triệu là mức thu nhập khả thi để mua nhà nếu dùng đòn bẩy", chuyên gia của FIDT cho biết.

Riêng đối với người mua để đầu tư BĐS, bà Nguyễn Thị Thu Uyên lưu ý thêm rằng thị trường BĐS cần thời gian phục hồi do đây là thị trường có tính đàn hồi kém hơn so với thị trường chứng khoán. Thị trường có thể đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng triển vọng về sự phục hồi sớm vẫn còn là dấu hỏi.

"Giai đoạn 2024-2025, thị trường bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị cho đợt tăng trưởng mới. Vậy nên nhà đầu tư giải ngân thời điểm này cần xác định một kế hoạch đầu tư trung và dài hạn từ 5 năm trở lên để có hiệu quả tốt hơn", chuyên gia của FIDT nêu quan điểm.