Có nên mua bán nhà đất bằng công chứng vi bằng không?

Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất qua vi bằng

Theo Luật sư Nguyễn Phước Vẹn (Đoàn Luật sư TP.HCM, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đào tạo PVland Law), khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, vi bằng chỉ có giá trị như nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự hoặc hành chính, không thay thế được văn bản công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Giao dịch mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đây chỉ là hình thức ghi nhận sự kiện, không đáp ứng được các điều kiện về hình thức giao dịch theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 (thay thế bởi Luật Đất đai 2024). Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Nếu vi phạm các điều kiện này, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Luật sư Vẹn nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa vi bằng và công chứng. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện (như giao nhận tiền), hoàn toàn không có chức năng xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất. Trong khi đó, công chứng là hoạt động bắt buộc trong giao dịch nhà đất, được thực hiện bởi công chứng viên để xác nhận tính xác thực, hợp pháp và không trái đạo đức xã hội của hợp đồng chuyển nhượng.

Theo quy định pháp luật, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý, công chứng là bước bắt buộc. Công chứng viên chứng nhận tính hợp pháp của thửa đất, nội dung giao dịch, và đảm bảo giao dịch không vi phạm đạo đức xã hội. Ngược lại, vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện theo yêu cầu, không có chức năng xác thực tính pháp lý của giao dịch.

Do đó, việc mua bán nhà đất qua vi bằng không đảm bảo quyền lợi pháp lý của bên mua, không thể thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp cao. Để tránh rủi ro, người mua cần tuân thủ quy định pháp luật, thực hiện đầy đủ các bước công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản.

Lưu ý khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng

Mua bán nhà đất qua vi bằng, dù được xem là giải pháp nhanh gọn và chi phí thấp, vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, tương tự như hình thức mua bán bằng giấy tay. Đây là vấn đề pháp lý phức tạp, thường dẫn đến tranh chấp, mất mát tài sản, và hậu quả nghiêm trọng đối với cả bên mua lẫn bên bán.

Theo pháp luật hiện hành, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi diễn ra trên thực tế. Nó không thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, khi chỉ lập vi bằng mà không thực hiện đầy đủ các thủ tục công chứng, chứng thực, và đăng ký biến động đất đai, quyền sở hữu nhà đất vẫn thuộc về bên bán dù bên mua đã thanh toán toàn bộ giá trị.

Điển hình, trong nhiều trường hợp, tài sản đã bị thế chấp tại ngân hàng, cầm cố hoặc thậm chí đã được chuyển nhượng cho người khác trước đó bằng giấy viết tay. Dù người mua có vi bằng làm bằng chứng, họ vẫn không thể sang tên Sổ đỏ, dẫn đến nguy cơ mất trắng tài sản.

Việc mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, thường thấy ở các giao dịch vi bằng, là nguyên nhân chính gây ra tranh chấp. Nếu không xác minh rõ nguồn gốc đất, tình trạng quy hoạch, hoặc các vấn đề pháp lý liên quan, người mua dễ rơi vào bẫy của các bên bán thiếu trung thực.

Một số trường hợp chủ sở hữu lợi dụng việc không có giấy tờ hợp pháp để bán nhà đất cho nhiều người. Khi xảy ra tranh chấp, Thừa phát lại không có thẩm quyền kiểm soát những giao dịch này. Kết quả là người mua phải đối mặt với các vụ kiện tụng kéo dài và chi phí pháp lý lớn, nhưng vẫn có nguy cơ không đòi lại được tài sản hoặc số tiền đã thanh toán.

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng không tuân thủ đúng quy định pháp luật sẽ bị xem là vô hiệu. Điều này kéo theo các hậu quả pháp lý như sau: Không phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự các bên không có cơ sở pháp lý để yêu cầu thực hiện hợp đồng.

Tài sản và tiền bạc phải được hoàn trả như ban đầu. Trường hợp không thể hoàn trả hiện vật, các bên phải thanh toán bằng tiền. Bên có lỗi gây ra thiệt hại phải chịu trách nhiệm bồi thường. Những vụ việc này thường rất phức tạp, gây mất thời gian và ảnh hưởng đến tinh thần, tài chính của người mua.

Những lưu ý quan trọng khi mua bán nhà đất qua vi bằng: Người mua và người bán cần hiểu quy trình lập vi bằng một cách chi tiết. Vi bằng được lập thành 3 bản chính: một bản giao cho người yêu cầu, một bản đăng ký và lưu trữ tại Sở Tư pháp, và một bản lưu tại Văn phòng Thừa phát lại.

Điều quan trọng là vi bằng chỉ có giá trị pháp lý khi được Sở Tư pháp đăng ký trong vòng 2 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Nếu phát hiện vi bằng không đúng thẩm quyền hoặc nội dung không phù hợp, Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký. Do đó, để giao dịch hợp lệ, vi bằng cần được lập đúng quy định, đảm bảo nội dung rõ ràng và minh bạch.

Việc công chứng và chứng thực hợp đồng mua bán là yêu cầu bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người mua cần đảm bảo hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền và các giấy tờ như Sổ đỏ bản gốc, đơn đăng ký biến động, cùng hợp đồng chuyển nhượng đều đầy đủ.

Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất để đảm bảo không nằm trong diện quy hoạch, thế chấp, hoặc tranh chấp. Trong trường hợp mua một phần đất từ lô đất lớn, người mua nên yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục tách thửa trước khi giao dịch để tránh rủi ro về sau.

Thỏa thuận rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch là bước không thể thiếu. Nếu bên bán chưa có Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp, cần lập cam kết chuyển nhượng sau khi hoàn tất thủ tục cấp Sổ đỏ. Người mua có thể được ủy quyền để thực hiện các thủ tục liên quan, tuy nhiên cần đảm bảo cam kết này được công chứng.

Đồng thời, trước khi quyết định, người mua nên thẩm định giá trị tài sản và cân nhắc kỹ rủi ro, bởi giá nhà đất qua vi bằng thường thấp hơn thị trường nhưng đi kèm nguy cơ pháp lý cao. Cuối cùng, việc tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia bất động sản sẽ giúp giao dịch được thực hiện an toàn, đảm bảo quyền lợi bền vững cho cả hai bên.

Một giao dịch nhà đất hợp pháp không chỉ giúp bảo vệ tài sản của bạn mà còn mang lại sự an tâm lâu dài.