Chuyên gia: Luôn có cơn sốt về nhu cầu nhà ở, đặc biệt là ngôi nhà đầu tiên

Giá chung cư tăng mạnh, chủ đầu tư "giật mình" vì dự án tăng giá gấp đôi 

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư rao bán tại các thành phố lớn liên tục tăng mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại Hà Nội, hầu hết các dự án đều có giá bán trên 35 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, căn hộ tại dự án Phương Đông Green Home (Khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội) có giá bán từ 35,5 - 48,9 triệu đồng/m2; Trinity Tower có giá bán từ 41,6 - 55,8 triệu đồng/m2; dự án TSQ Mỗ Lao có giá từ 49,2 - 54,8 triệu đồng/m2; dự án The Sakura – Vinhomes Smart City là 45,2 - 65,6 triệu đồng/m2.

Thậm chí, một số dự án tại Hà Nội còn ghi nhận mức giá chào bán 70 triệu đồng/m2. Đơn cử là dự án Masteri West Heights với giá xấp xỉ 60 - 75,2 triệu/m2, hay dự án Heritage West Lake có giá bán khoảng từ 85,7 - 155,3 triệu đồng/m2.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng 38% so với năm 2019. Thậm chí, những dự án chung cư đã đi vào sử dụng 5 - 10 năm, những nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá lên cao.

Tại TP.HCM, đại diện Bộ Xây dựng thông tin, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp cũng có xu hướng tăng so với quý trước và tăng nhiều ở một số quận, huyện như quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. Trong đó, một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao phải kể đến Thủ Thiêm Green House (quận 2) với mức giá từ 25,5 - 30 triệu đồng/m2; Happy City (huyện Bình Chánh) từ 23 - 27 triệu đồng/m2; dự án Mỹ Phúc (quận 7) từ 39,3 - 52,8 triệu đồng/m2.

Về tổng thể thị trường, theo đại diện Bộ Xây dựng, cả quý I/2024 thị trường bất động sản chỉ ghi nhận 19 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô khoảng 9.774 căn, bằng 95% so với quý IV/2023 và 111,76% so với cùng kỳ năm 2023. Với các dự án đang triển khai xây dựng, thị trường có 984 dự án với quy mô khoảng 421.353 căn, bằng 115,22% so với quý IV/2023 và 140,97 % so với cùng kỳ năm 2023.

Với các dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, thị trường hiện có 38 dự án với quy mô khoảng 5.527 căn, bằng 80,85% với quý IV/2023 và 73,08% so với cùng kỳ năm 2023. Nguồn cung dự án nhà ở thương mại đã hạn chế, dự án nhà ở xã hội cũng chỉ đang trong trạng thái nhúc nhích khởi động. Do đó, 3 tháng đầu năm chỉ ghi nhận 4 dự án được khởi công xây dựng, 4 dự án được chấp thuận đầu tư, với tổng quy mô lần lượt là 8.073 căn và 5.919 căn.

Đối với việc triển khai thực hiện gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, hiện đã có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay, với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Đến nay, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng; trong đó đã có 8 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng.

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, cho rằng giá chung cư tại Hà Nội tăng sốc thời gian qua xuất phát từ việc nguồn cung khan hiếm. Nguyên nhân là hiện nay các dự án đều ách tắc về vấn đề pháp lý. Theo ông Hiệp, từ đầu năm đến nay chỉ có 30 dự án ra hàng, so với tốc độ trước đó là rất ít; thậm chí ngay cả TP. HCM chỉ có 1 dự án được phê duyệt.

“Chúng tôi cũng không ngờ có những dự án của mình như Tràng An Complex trước kia bán ra 32 triệu đồng/m2, tính đến nay đã 8 năm mà người ta bán lại 60 triệu đồng/m2. Đối với người mua, thời điểm hiện tại khuyến cáo điều gì là rất khó, bởi nếu có nhu cầu sử dụng thì buộc phải mua. Tuy nhiên tôi cho rằng, giá chung cư hiện tại phản ánh không đúng giá trị thật của nó”, ông Hiệp nhấn mạnh và viện dẫn có những dự án sau khi tính toán các chi phí để chủ đầu tư triển khai như tiền thuê đất, nguyên vật liệu, nhân công… giá cũng không đến mức cao như vậy.

Theo Chủ tịch GP.Invest, khi các luật được đồng bộ với nhau, dự án bất động sản sẽ được tiến hành nhanh hơn, “bệnh sợ trách nhiệm” của cán bộ liên quan cũng giảm đi, các quyết định cho thuê đất, giao đất sẽ sớm hơn, từ đó tạo ra thêm nhiều nguồn cung hơn. Khi nguồn cung dồi dào, câu chuyện đẩy giá vô tội vạ sẽ không còn, những méo mó đang tồn đọng của thị trường bất động sản hiện nay cũng sẽ giảm bớt.

Luôn có cơn sốt về nhu cầu nhà ở

Có cùng quan điểm, bà Vân Nguyễn, Giám đốc cấp cao - Trưởng văn phòng đại diện phía bắc của JLL Việt Nam, đánh giá thị trường nhà ở Hà Nội đang chứng kiến mức kỳ vọng giá cao kỷ lục ở cả phân khúc nhà đất và chung cư. Hiện tượng này được lý giải là trong một thời gian dài, thị trường chung cư của Hà Nội thiếu vắng các dự án mở bán mới, đặc biệt là trong khu vực quận nội thành. Việc nguồn cung mới hạn chế đã khiến cho cán cân cung cầu tiếp tục đà mất cân bằng khi nhu cầu ở thật và cải thiện chất lượng sống tiếp tục gia tăng.

Ở phân khúc nhà đất, mặc dù khó để thống kê về giá của loại hình này do những đặc thù về giao dịch, nhưng JLL vẫn ghi nhận mức kỳ vọng giá chào bán có sự gia tăng so với năm 2023. Với việc giá chào bán ở thị trường thứ cấp tăng ở một số ít dự án chung cư hiếm hoi mở bán trong giai đoạn vừa qua và giá chào bán tăng cao ở phân khúc chung cư hiện hữu, đã có những nhận định về “cơn sốt” giá của thị trường chung cư trong thời gian vừa qua tại Hà Nội. Trong ngắn hạn, JLL cho rằng giá chung cư sẽ tiếp tục ổn định và tăng trong thời gian tới khi vấn đề mất cân bằng cung cầu chưa được tháo gỡ.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam lưu ý cần thận trọng trong việc nhìn nhận giá giao dịch thực tế với giá kỳ vọng vì mức tăng giá ở một số dự án lên tới 30% - 40% so với thời điểm trước đó là một mức tăng giá khá cao so với điều kiện chung của thị trường cũng như số lượng giao dịch thực tế trong thời gian vừa qua.

Về góc độ đầu tư, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhìn nhận người Hà Nội rất nhanh nhạy đối với các cơ hội đầu tư bất động sản. Hiện tại nhu cầu ở thực tại Thủ đô còn rất lớn. “Chúng tôi thấy rằng luôn có cơn sốt về nhu cầu nhà ở, đặc biệt là ngôi nhà đầu tiên”, bà Trang nói.

CEO Cushman & Wakefield đưa ra một trong những lý do khiến giá trung bình của chung cư tại Hà Nội tăng là sự xuất hiện của một số dự án siêu sang, khiến giá bình quân tăng chứ không phản ánh toàn bộ thực trạng, diễn biến toàn thị trường.

“Tôi không nghĩ giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng vượt bậc mỗi năm nữa. Vì thời gian qua, sự tham gia, chào bán của phân khúc siêu sang đã đẩy giá trung bình lên, trong khi lượng mở bán ít hơn. Trong tương lai sẽ có nhiều đô thị, dự án được mở ra, làm cho nguồn cung tăng sẽ giảm áp lực về giá”, bà Trang Bùi dự báo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá thêm, ngay trong các tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hiện tượng tăng giá nhà ở tại một số khu vực. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới có dấu hiệu phục hồi, thu nhập, việc làm của người dân chưa ổn định mà giá tăng mạnh là bất thường, dấu hiệu của “bong bóng”.

“Mức giá tăng nóng trong thời gian ngắn, không có cơ sở, được nhận định là có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi. Do đó, người mua và các nhà đầu tư bất động sản cần tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo các cơn sốt, phong trào đám đông”, ông Đính lưu ý.

Để không ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, ông Đính cho rằng các chủ đầu tư cũng cần điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt các kênh phân phối. “Đặc biệt là khách hàng, chúng tôi tin rằng, họ là những người thông minh để đánh giá sản phẩm có phù hợp với thị trường hay không để đưa ra quyết định”, ông nói.