BĐS Phát Đạt, Novaland và tham vọng tỉ USD tại Lâm Đồng

Tham vọng tỉ USD

Cuối tháng 7/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng cho biết đã giao Sở Xây dựng thực hiện tiếp nhận hồ sơ ý tưởng quy hoạch của CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland). Đây là quy hoạch Khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí Cao Nguyên Lâm Viên tại huyện Bảo Lâm và TP Bảo Lộc.

Theo đề xuất của Novaland, doanh nghiệp sẽ đầu tư xây dựng một khu đô thị phức hợp trên diện tích hơn 32.000 ha (bao gồm nhà ở, biệt thự du lịch, trung tâm thương mại…). Trong đó, một phần thuộc thành phố Bảo Lộc với diện tích khoảng 2.160 ha, một phần thuộc huyện Bảo Lâm với diện tích 30.274 ha. Tổng vốn dự kiến đầu tư cho dự án là khoảng 10 tỉ USD.

Ngoài ra, Novaland cũng song song đề xuất lập quy hoạch và đầu tư với UBND tỉnh Lâm Đồng khu du lịch nghỉ dưỡng đa chức năng quốc tế kết hợp sân golf, diện tích gần 400ha trên địa bàn huyện Đức Trọng và Di Linh.

Cùng hướng với Novaland, Công ty BĐS Phát Đạt cho biết đã đề xuất và đang được phép nghiên cứu, khảo sát, thực hiện ý tưởng quy hoạch ba dự án tại Lâm Đồng. Cụ thể, tại huyện Di Linh là Khu đô thị mới, thương mại, dịch vụ và du lịch tổng hợp, diện tích khoảng 228 ha. Tại huyện Đức Trọng là Khu đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch và sân golf Đức Trọng, diện tích khoảng 600 ha. Cuối cùng là dự án khoảng 200 ha tại thị trấn Liên Nghĩa, xã Tân Hội và xã N’Thol Hạ. Tổng diện tích 3 dự án là hơn 1.000 ha, vốn đầu tư chưa được công bố.

Việc các doanh nghiệp BĐS lớn công bố triển khai các dự án lớn là tín hiệu đáng mừng với thị trường chung. Tuy nhiên, nếu nhìn trong bối cảnh sức khỏe tài chính của hai doanh nghiệp này đang khá yếu ớt, sẽ thấy tín hiệu này chưa hẳn là vui.

Với Novaland, doanh nghiệp này đang gặp nhiều vướng mắc pháp lý tại khu đô thị Aqua City tại Đồng Nai và siêu dự án du lịch NovaWorld Phan Thiết. Nợ trái phiếu của Novaland còn khá lớn, mặc dù doanh nghiệp này đã xin nhà đầu tư giãn nợ rất nhiều. Nếu có đủ tiền làm dự án mới, sao Novaland không trả nợ mà phải xin lùi thời hạn trả?

Còn tại Phát Đạt, hoạt động kinh doanh cũng chưa có gì gọi là khả quan. Doanh thu nửa đầu năm của doanh nghiệp này suy giảm mạnh, chỉ đạt gần 200 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ là gần 1.500 tỉ đồng. Riêng quý 2/2023, Phát Đạt chỉ kiếm được 5 tỉ đồng doanh thu, trong khi được biết đến là một trong những nhà phát triển BĐS hàng đầu. Doanh nghiệp này cũng phải bán bớt tài sản (là công ty con) để báo cáo tài chính được ghi là có lợi nhuận. Hồi quý 1/2023, Phát Đạt cũng phải xin nhà đầu tư lùi thời hạn trả nợ 2 lô trái phiếu trị giá hơn 200 tỉ đồng.

Lại “bán giấy lấy tiền”?

Chúng tôi đã liên hệ với Novaland và Phát Đạt để làm rõ những vấn đề trên. Tuy nhiên, đại diện hai doanh nghiệp này từ chối trả lời những câu hỏi cụ thể.

Theo Thạc sĩ Nguyễn Phạm Hữu Hậu – Chuyên gia bất động sản, Phó chủ tịch Hanita Master – Lâm Đồng còn quỹ đất trống khá lớn nên dễ khiến nhiều chủ đầu tư bất động sản (BĐS) để mắt đến. Dù vậy, để triển khai các dự án lớn thì không phải chuyện dễ dàng.

Trước hết, Nghị định 35 của Chính phủ cho phép UBND các tỉnh quy định những khu vực được chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không cần ý kiến Bộ Xây dựng. Nghị định này có hiệu lực từ 20/6/2023 cho đến khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực, dự kiến Quốc hội thông qua vào cuối năm 2024. Do đó, các chủ đầu tư tranh thủ nghiên cứu, triển khai dự án tại Lâm Đồng trong thời gian này cũng không quá khó hiểu.

Trên lý thuyết, khí hậu tỉnh Lâm Đồng mát mẻ nên thích hợp phát triển các dự án nghỉ dưỡng. Nhưng nếu xét về yếu tố địa chất thì rõ ràng, khó khả thi để làm những dự án lớn như các doanh nghiệp đã công bố gần đây. Đất ở Lâm Đồng phần lớn là rừng phòng hộ nằm trên địa hình trung du uốn lượn. Nếu không tính toán kĩ, các cấu trúc xây dựng lớn của các khu đô thị phức hợp khó ổn định trên nền đất yếu tại đây. Hơn nữa, việc phát triển các dự án lớn sẽ làm giảm diện tích rừng phòng hộ, tiềm ẩn nguy cơ gây ra lũ lụt về dài hạn. “Dù khí hậu mát mẻ, nhưng nhiều dự án hàng trăm hecta mọc lên, chặt hàng loạt cây cối đi, thì liệu khí hậu có còn mát mẻ nữa không?”, ông Hậu đặt vấn đề.

Trong trường hợp các dự án được chấp thuận đầu tư và triển khai được, nhà đầu tư chắc hẳn cũng thắc mắc rằng Novaland và Phát Đạt lấy hàng tỉ USD ở đâu để làm các dự án này. Theo ông Hậu, tình hình tài chính của các doanh nghiệp BĐS lớn như Novaland và Phát Đạt đang rất khó khăn. Nguyên nhân là họ triển khai đồng loạt nhiều dự án lớn nhưng thị trường đang đóng băng. Việc chậm trả nợ trái phiếu như họ công bố vừa qua phản ánh rõ nhất điều đó.

Dù vậy, triển khai các dự án mới ngược lại có thể là giải pháp giúp họ thoát khỏi khó khăn. Khi triển khai dự án, doanh nghiệp có dòng tiền mới để xoay xở cho những việc khác. Cụ thể, khi làm dự án mới, doanh nghiệp có thể vay tiền ngân hàng, huy động vốn mới bằng phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu cho nhà đầu tư, thậm chí thu trước tiền của nhà đầu tư khi dự án được phép mở bán. “Nghĩa là doanh nghiệp có thể dùng dòng tiền của dự án sau để phát triển tiếp dự án trước còn dở dang, hoặc để trả các khoản nợ còn tồn đọng. Vòng xoáy này nếu tính toán không phù hợp dễ dẫn đến hiện tượng Ponzi (đa cấp) tài chính”, Thạc sĩ Hậu nhận xét.