Luật sư cảnh báo 'bẫy' pháp lý khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Dù được xem là “phao cứu sinh” giúp người thu nhập thấp an cư, song thực tế cho thấy không ít người mua nhà ở xã hội đang đối mặt với những “bẫy” pháp lý tiềm ẩn trong hợp đồng.

Từ tiến độ bàn giao, chất lượng công trình đến quyền sở hữu, bảo hành hay điều khoản chuyển nhượng, nhiều rủi ro có thể khiến người dân mất tiền, mất quyền mà không hay biết.

Liên quan đến vấn đề này, PV Tiếp thị & Gia đình đã có cuộc trao đổi với luật sư Hà Văn Thêm - Giám đốc Công ty Luật GT Law, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

- Thưa luật sư, những rủi ro pháp lý nào thường gặp khi người dân ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội?

Hiện nay, khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người dân có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý, tùy thuộc vào từng dự án và từng trường hợp cụ thể. Những rủi ro này thường phát sinh từ hai mối quan hệ, đó là giữa chủ đầu tư với người mua hoặc thuê mua và giữa người mua với người mua lại nhà ở xã hội.

Trong quan hệ với chủ đầu tư, người dân dễ gặp tình trạng dự án chậm bàn giao so với hợp đồng, thậm chí đã có biên bản bàn giao nhưng vẫn chưa được nhận và sử dụng nhà trên thực tế. Nhiều chủ đầu tư yếu kém năng lực, triển khai dự án không đúng phê duyệt hoặc vi phạm quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan chung. Bên cạnh đó, chất lượng công trình, việc bảo hành và bảo trì thường không được đảm bảo, trong khi người mua lại thiếu hiểu biết pháp lý nên bỏ qua nhiều quyền lợi chính đáng trong quá trình ký kết.

Các giao dịch mua bán hoặc thuê mua lại nhà ở xã hội hiện nay cũng tiềm ẩn không ít rủi ro cho cả bên bán lẫn bên mua. Nguyên nhân là do các bên chưa nắm rõ quy định về điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Mặc dù hệ thống pháp luật đã có hướng dẫn cụ thể, song việc áp dụng trong thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng chính đáng của người dân.

- Khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người dân cần quan tâm đến điều khoản cốt lõi nào để tránh bị thiệt hại?

Khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người dân cần đặc biệt chú ý đến các điều khoản cốt lõi để tránh thiệt hại về sau. Theo Thông tư 05/2024 ngày 31/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở xã hội hiện đã có mẫu thống nhất. Tuy nhiên, nội dung cụ thể trong từng hợp đồng vẫn phải tuân thủ quy định pháp luật liên quan, đồng thời dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên.

Thực tế, mọi điều khoản trong hợp đồng đều quan trọng và cần được xem xét kỹ lưỡng, có sự tư vấn pháp lý trước khi ký kết. Để hạn chế rủi ro, người mua hoặc thuê mua nên chú ý đến các điều khoản quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, quyền lợi được hưởng, cũng như các nghĩa vụ mà bản thân phải thực hiện. Việc hiểu rõ các cam kết này giúp tránh vi phạm hợp đồng hoặc bị thiệt hại khi xảy ra tranh chấp.

Đặc biệt, người mua cần quan tâm đến những nội dung then chốt như tiến độ bàn giao nhà, nghĩa vụ thanh toán, giá bán hoặc giá thuê mua, điều khoản về chấm dứt hợp đồng, chế tài và phạt vi phạm. Ngoài ra, cần xem kỹ quy định về cách thức thực hiện quyền khi một bên vi phạm nghĩa vụ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.

- Khuyến nghị của luật sư cho người dân khi tiếp cận dự án nhà ở xã hội, từ khâu nộp hồ sơ đến khi ký hợp đồng chính thức? 

Để hạn chế rủi ro, người có nhu cầu nên chủ động tìm hiểu kỹ thông tin về dự án trước khi nộp hồ sơ, bao gồm năng lực và uy tín của chủ đầu tư, vị trí, diện tích, giá bán, giá thuê mua và các điều kiện hạ tầng đi kèm. Bên cạnh đó, cần kiểm tra tính pháp lý của dự án thông qua các kênh thông tin chính thức như Sở Xây dựng hoặc từ chủ đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận triển khai dự án.

Trong quá trình đàm phán và ký kết hợp đồng, người dân nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời. Việc hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và quy trình pháp lý sẽ giúp người mua, thuê mua nhà ở xã hội tránh được các rủi ro không đáng có, bảo đảm quyền lợi hợp pháp và ổn định lâu dài về nơi ở.

- Cảm ơn những chia sẻ của luật sư!