Luật sư cảnh báo hệ lụy pháp lý đằng sau hình thức ‘lách luật’ mua nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là chính sách an sinh quan trọng, nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp, công nhân, người lao động… có cơ hội an cư. Thực tế cho thấy, mỗi khi có dự án mới được khởi công hoặc mở bán, thị trường lại ghi nhận sự quan tâm lớn từ người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế, thủ tục xét duyệt khắt khe và thời gian chờ đợi kéo dài, nhiều người đã tìm đến các hình thức "lách luật" để tiếp cận nhà ở xã hội, trong đó phổ biến là việc nhờ người quen đứng tên nộp hồ sơ, sau đó sang nhượng lại căn hộ. Hình thức này tuy không mới, nhưng đang có dấu hiệu gia tăng và tiềm ẩn nhiều hệ lụy pháp lý.

Trao đổi với Tiếp thị & Gia đình, luật sư Nông Minh Chiến (Công ty Luật TNHH Chiến Minh) - Đoàn Luật sư Hà Nội đã có những phân tích liên quan đến vấn đề này:

- Thưa luật sư, hiện nay nhiều người băn khoăn nếu nhờ người quen đứng tên nộp hồ sơ rồi sau đó mua lại nhà ở xã hội thì có vi phạm pháp luật không?

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định Nghị định 49/2021/NĐ-CP, nhà ở xã hội là chính sách an sinh, chỉ dành cho những đối tượng đủ điều kiện theo quy định của Nhà nước. Việc nhờ người khác đứng tên để hợp thức hóa hồ sơ, sau đó mua lại căn hộ là hành vi gian dối, vi phạm pháp luật.

Trường hợp bị phát hiện, hợp đồng mua bán sẽ bị hủy, nhà ở bị thu hồi, đồng thời bên vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy tính chất, mức độ.

- Các trường hợp sang nhượng trái phép hoặc "mượn tên" nhờ người quen đứng tên nộp hồ sơ rồi sau đó mua lại nhà ở xã hội sẽ bị xử lý như thế nào?

Theo quy định pháp luật hiện hành, việc mua bán, tặng cho hoặc nhờ đứng tên hộ khi sang nhượng nhà ở xã hội (NƠXH) trái quy định đều bị coi là vi phạm. Cụ thể:

Thứ nhất, hợp đồng sang nhượng vô hiệu. Các giao dịch “ngầm” như mua bán không đúng đối tượng, sai thời hạn hoặc nhờ người khác đứng tên đều bị coi là vi phạm điều cấm, căn cứ Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, hợp đồng vô hiệu tuyệt đối, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và người mua “chui” sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Thứ hai, có thể bị thu hồi nhà ở xã hội. Điều 89 Luật Nhà ở 2023 cho phép cơ quan Nhà nước thu hồi NƠXH nếu phát hiện hành vi chuyển nhượng sai quy định, chẳng hạn trước thời hạn 5 năm hoặc cho người không đủ điều kiện. Người vi phạm buộc phải trả lại nhà, còn bên mua không hợp pháp sẽ không được bồi thường.

Thứ ba, xử phạt vi phạm hành chính. Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 40 – 60 triệu đồng đối với hành vi sang nhượng, cho thuê, cho thuê mua NƠXH trái phép. Ngoài ra, người vi phạm còn phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp và bị áp dụng biện pháp khắc phục như hủy giao dịch, buộc trả lại nhà.

Như vậy, mọi hành vi sang nhượng “ngầm” nhà ở xã hội đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn, cả bên bán và bên mua đều có thể chịu hậu quả nghiêm trọng.

- Người dân có nhu cầu ở thực cần lưu ý gì để tiếp cận nhà ở xã hội một cách minh bạch, đúng quy định?

Người dân có nhu cầu thật sự nên trực tiếp làm hồ sơ đăng ký mua tại các dự án được công bố chính thức, tránh tin theo lời mời “mua suất”, “mua sang tay”. Khi giao dịch, cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của căn hộ, thời hạn được phép chuyển nhượng và đối tượng đủ điều kiện mua lại để tránh rủi ro mất tiền, mất nhà.

Theo quy định, người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau tối thiểu 5 năm kể từ ngày trả hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trường hợp muốn bán trước thời hạn, chỉ được chuyển nhượng lại cho Nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội khác theo quy định.

Nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, vì vậy mỗi người dân cần tuân thủ đúng quy định để chính sách đến được với đúng người cần, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

- Cảm ơn luật sư về những chia sẻ!